Aedifica se sépare de ses immeubles à appartements

La société immobilière réglementée (SIR) est sur le point de franchir une nouvelle étape en vue de devenir un acteur axé exclusivement sur l’immobilier de soins.

Au 31 mars dernier, le portefeuille d’Aedifica était composé à 83% de logements pour séniors, à 17% d’immeubles à appartements (en grande partie des appartements meublés loués à Bruxelles à des étrangers de passage dans notre capitale pour raisons professionnelles) et de quelques hôtels. Aedifica vient à présent de conclure un accord de principe avec un partenaire non encore dévoilé, qui détiendra une part de plus en plus importante dans la nouvelle filiale de la SIR, créée pour y incorporer ses immeubles à appartements. La transaction devrait être finalisée au cours du 3e trimestre de 2018. Si elle est confirmée, Aedifica pourra en investir le produit dans son activité principale, notamment à l’étranger.

L’an dernier, vers la mi-août, la SIR avait annoncé le plus gros investissement de son histoire, la construction, en Allemagne, de 17 maisons de repos totalisant environ 1.500 lits dans les segments moyen et haut de gamme du marché. Pour ce projet, Aedifica a prévu un budget de 200 millions d’euros. Les 219 millions d’euros levés l’an dernier (lors de la troisième augmentation de capital que la SIR a réalisée en l’espace de cinq ans) auront donc trouvé rapidement une destination. Dans l’intervalle, la juste valeur des immeubles a encore augmenté, à 1,7 milliard d’euros au 31 mars 2018, soit une hausse de 10% depuis le 30 juin 2017. En un an, les revenus locatifs nets ont progressé de 17%, à 67,7 millions d’euros, grâce à la nette expansion de l’entreprise à l’international. Le rapport intermédiaire relatif au 3e trimestre confirme la progression du dividende à 2,50 euros brut par action (2,25 euros par action un an plus tôt).

Fin mars 2018, Aedifica disposait au total de 210 immeubles, pour une superficie construite de 860.000 m². Ce portefeuille contient 768 appartements (dont la plupart ne sont pas meublés), 130 maisons de repos (contre seulement 68 fin juin 2015 et 110 fin juin 2017) d’une contenance totale d’environ 11.000 lits et 6 hôtels offrant 544 chambres. Les immeubles d’Aedifica sont concentrés à Bruxelles (19%), en Flandre (44%), en Wallonie (10%), en Allemagne (15%) et aux Pays-Bas (12%). Le taux d’occupation moyen de tous ces logements (meublés non pris en compte) est très élevé: il atteignait le niveau record de 98,8% au 31 mars 2018. Le taux d’occupation moyen des appartements meublés a pour sa part progressé de 73,5% au 30juin 2017 (fin de l’exercice annuel précédent) à 81,3% au 31 mars 2018. A cette même date, le taux d’endettement de l’entreprise s’établissait à 44,6% et l’actif net hors variations de la juste valeur des instruments de couverture correspondait à 50,59 euros par action (compte tenu des moins-values non réalisées sur les couvertures: 47,48 euros par action). Le cours actuel de l’action demeure dès lors sensiblement plus élevé que la valeur intrinsèque, la prime étant par ailleurs, en moyenne, supérieure à celle des autres SIR.

Conclusion

L’immobilier de soins sur lequel la SIR veut se concentrer principalement génère des revenus croissants grâce à des contrats locatifs de longue durée liés à l’évolution de l’inflation (durée résiduelle moyenne de 20 ans). Le rendement du dividende brut escompté de 3,1% de l’action Aedifica en fait un attrayant substitut aux obligations. Son cours, qui a reculé considérablement, semble se réorienter à la hausse et, selon nous, approcher son sommet. La prime par rapport à la valeur intrinsèque du titre est en tout état de cause trop élevée pour que nous puissions émettre un conseil autre que “conserver”.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Cours : 79,5 euros

Ticker : AED BB

Code ISIN : BE0003851681

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 1,43 milliard EUR

C/B 2017 : 27,5

C/B 2018 attendu : 24,5

Perf. cours sur 12 mois : +9 %

Perf. cours depuis le 01/01 : +1 %

Rendement du dividende : 3,1 %