Aedifica, la référence par excellence dans l’immobilier de santé coté en Europe

La SIR belge est en pleine expansion géographique, avec bientôt probablement un cinquième pays en portefeuille: la Finlande. Elle s’est recentrée sur l’immobilier de soins et affiche une santé éclatante qui ne devrait pas s’altérer ces prochaines années.

La société immobilière réglementée (SIR) aligne un parcours exemplaire. Moins d’un an après la reprise de la filiale britannique de Lone Star Real Estate Fund IV, pour 450 millions de livres (transaction couronnée Deal of the Year par Trends-Tendances), Aedifica devrait ajouter un cinquième pays à son portefeuille. Elle a en effet fait une offre amicale de 375 millions d’euros en numéraire (14,75 euros par action) sur Hoivatilat. Soutenue par le conseil d’administration de la société finlandaise cotée, la proposition court du 11 novembre au 2 décembre et requiert l’aval de 90% des actionnaires. Hoivatilat, qui détenait au 30 juin 127 établissements de soins en Finlande, a en outre dans ses cartons 50 projets sur son marché national et cinq en Suède. Ses immeubles ont la particularité d’accueillir non seulement des maisons de repos, mais aussi, des crèches, avec des revenus locatifs sensiblement équivalents pour les deux branches (ensemble, 22,5 millions d’euros par an environ). C’est notamment pour financer cette opération qu’Aedifica avait réalisé avant l’été une augmentation de capital (à 68 euros par action, soit 418 millions d’euros levés), la plus importante à mettre au crédit d’une SIR belge à cette date.

L’entreprise est très active ces derniers temps. Ses récentes augmentations de capital lui ont permis de financer son expansion géographique. Après s’être installée en Allemagne et aux Pays-Bas, elle a signé, fin 2018, au Royaume-Uni, une transaction d’une importance telle que ce pays a immédiatement représenté 23% de son portefeuille (Belgique: 45%, Allemagne, 17% et Pays-Bas, 15%, au 30 juin). Si, comme c’est probable, la reprise de Hoivatilat se confirme, la part de la Belgique tombera à 39% (Royaume-Uni: 20%; Allemagne: 15% et Finlande, à égalité avec les Pays-Bas: 13%). Aedifica est désormais quasi-exclusivement axée sur l’immobilier de santé. Les quelques immeubles à appartements (surtout des appartements meublés à Bruxelles, destinés à accueillir temporairement des expatriés) qu’il lui restait sont désormais versés dans Immobe SA, dont elle ne détient plus que 25% des parts. Elle a, en outre, cédé ses six hôtels à Atream.

Au 30 juin, la juste valeur du portefeuille immobilier atteignait 2,3 milliards d’euros, en hausse de 33% en un an. Simultanément, les revenus locatifs nets avaient bondi de 29%, à 118 millions d’euros. L’immobilier de soins s’articulait autour de 261 établissements (110, encore, fin juin 2017), accueillant quelque 19.000 résidents. Hors appartements meublés, le taux d’occupation atteignait 100% – un record, cela va sans dire. Au 30 juin toujours, la valeur de l’actif net hors variations de la juste valeur des instruments de couverture s’établissait, sur fond de remontée des taux d’intérêt, à 60,16 euros par action (58,11 euros si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les transactions de couverture).

Conclusion

Outre Bruxelles, Aedifica est désormais cotée sur Euronext Amsterdam. Elle est passée en moins de cinq ans du statut d’immobilière locale à celui d’acteur européen, devenant même la référence sectorielle par excellence sur le continent. Nous saluons son expansion géographique. La SIR peut plus que jamais compter sur des revenus croissants et pérennes, assurés par des baux longs liés à l’inflation. Avec un rendement du dividende escompté de 3% brut environ, elle remplace avantageusement un investissement en obligations. Le titre cote toujours bien au-delà de sa valeur intrinsèque.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 111,40 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 2,74 milliards EUR

C/B 2018: 27

C/B attendu 2019: 23

Perf. cours sur 12 mois: +57%

Perf. cours depuis le 01/01: +48%

Rendement du dividende: 2,9%