Aedifica

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La société immobilière réglementée spécialisée dans l’immobilier résidentiel franchit une étape de plus dans sa stratégie d’investissement européenne. Après l’Allemagne il y a quelques années, c’est à présent le tour des Pays-Bas. Chez nos voisins du Nord, le groupe a acheté pour 30millions EUR un portefeuille de quatre sites pour le logement de séniors. Le rendement locatif brut initial s’élève à 7%, ce qui est supérieur aux 6,5% en Allemagne et aux 6% chez nous. Le marché néerlandais des soins de santé est dès lors très fragmenté et Aedifica espère clairement être actif dans la vague de consolidation qui s’annonce. Tout comme l’Allemagne, les Pays-Bas sont un choix évident. Dans ce pays, les plus de 65ans passeront de 3millions à 4,7millions en 2040 (26% de la population estimée) et les plus de 80ans, de 0,7million aujourd’hui à 2millions en 2040 (11% de la population estimée). Un marché de croissance par excellence, donc. Car 20% de ce groupe a besoin de soins et 5% de soins permanents. Le développement d’Aedifica n’est pas fini. Entre-temps, la valeur réelle des investissements immobiliers a continué d’augmenter, à 1,04milliard EUR. Le spécialiste du logement pour séniors (72% du portefeuille total) connaît donc toujours une évolution solide. Fin décembre, son portefeuille se composait de 158immeubles pour une surface totale occupée de 515.000m². Le portefeuille d’Aedifica contenait 865appartements (meublés et surtout non meublés), 73maisons de retraite (contre 68 fin juin) contenant 6492lits et 6hôtels avec un total de 521chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 72% de logements pour séniors, 21% d’immeubles résidentiels ou mixtes et 7% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 29% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 47% en Flandre et 12% en Wallonie, mais aussi 12% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 98,3% au 31décembre 2015 (un record !). Le taux moyen d’occupation des appartements meublés s’élevait à 81% (contre 78,3% au 30 juin 2015). À l’exercice 2014-2015, le groupe a versé un dividende de 2EUR brut par action (contre 1,90EUR pour 2013-2014). Pour l’année 2015-2016, dont l’exercice sera clos le 30juin 2016, un dividende de 2,05EUR brut a déjà été confirmé. Fin décembre 2015, le ratio d’endettement s’élevait à 39,9% (contre 37% fin juin) et la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 45,54EUR par action (42,75EUR par action en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel tient donc compte d’une prime importante sur la valeur intrinsèque. Cela dit, on note le même niveau moyen de prime pour les autres sociétés immobilières réglementées.

Conclusion

Le potentiel d’investissement d’Aedifica repose sur l’augmentation des revenus à long terme grâce à des contrats locatifs de long terme et liés à l’inflation (échéance résiduelle moyenne de vingt ans). Une action de qualité qui, avec un rendement de dividende brut de 3,25% (en termes nets, 2,4%), peut se substituer à une obligation (publique). Notez cependant la prime substantielle par rapport à la valeur intrinsèque.

Conseil : conserver

Risque : faible

Rating : 2A