Aedifica

A conserver

Ces dernières années, cette SICAFI résidentielle largement concentrée sur le secteur du logement pour séniors (63% du portefeuille total) a connu une évolution positive, avec un point culminant à la fin de l’exercice écoulé 2013-2014 (date de clôture : le 30/6) : l’accord de principe avec B&R et Oase Woon&Zorg portant sur l’acquisition des cinq nouvelles maisons de retraite en Belgique (dans le Brabant flamand). Cela signifie 520 lits supplémentaires et 146 logements avec assistance d’une valeur de 90 millions EUR. Ces derniers temps, Aedifica s’est surtout démarquée par l’expansion de ses activités en Allemagne, avec notamment pas moins de cinq acquisitions de maisons de repos. Un bon choix, dans la mesure où il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% de plus de 65 ans et 10% de plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations : 380.000 lits de plus d’ici à 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous. Pour la première maison de repos Herkenrath, par exemple, de 80 lits à Nordrhein-Westfalen, le rendement locatif brut initial s’élève à 7,25% (en termes nets environ 6,75%). C’est très élevé pour un bâtiment de 2010 avec une durée locative résiduelle de 22 ans. De plus, l’Allemagne est bien entendu le pays le moins risqué de la zone euro. La valeur réelle du portefeuille de placements immobiliers est estimée à 785 millions EUR. Le portefeuille d’Aedifica se composait fin juin de 139 immeubles pour une surface totale occupée de 376.000 m². Le portefeuille d’Aedifica contenait 864 appartements (meublés et surtout non meublés), 52 maisons de retraite contenant 4849 lits, et 6 hôtels avec un total de 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 63% de logements pour séniors, 27% d’immeubles résidentiels ou mixtes (20% non meublés, 9% meublés) et 10% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 38% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 43% en Flandre et 14% en Wallonie, et 5% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 97,6% au 30 juin 2014. Le taux moyen d’occupation des appartements meublés s’est cependant replié, à 78% au 30 juin (contre 82,6% au 30 juin 2013). Le dividende pour l’exercice 2013-2014 s’élève à 1,90 EUR brut par action. Fin juin, la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 42,47 EUR par action (38,74 EUR en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel comporte donc une prime de 20% par rapport à la valeur intrinsèque. Ce n’est pas peu, compte tenu de la fin de l’exonération du précompte immobilier pour les SICAFI résidentielles, qui rend cette catégorie d’actifs moins intéressante. Le PM s’élève à 15% depuis le 1erjanvier 2013.

Conclusion

Le potentiel d’un investissement dans Aedifica réside dans les revenus progressifs à long terme tirés de contrats de location de longue durée et liés à l’inflation (durée résiduelle moyenne de 19 ans). Le rendement de dividende net de 3,2% l’impose dès lors comme alternative de qualité aux obligations (d’Etat). Compte tenu de la prime de 20% par rapport à la valeur intrinsèque, nous ne la recommandons pas à l’achat.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A