Aedifica

Le potentiel d’investissement d’Aedifica repose sur l’augmentation des revenus à long terme grâce à des contrats locatifs de long terme et liés à l’inflation. Un substitut de qualité à une obligation (publique), avec un rendement de dividende brut de 2,9%.

Cette société immobilière réglementée spécialisée dans l’immobilier résidentiel pour séniors continue de bien progresser. Depuis la fin de l’exercice 2015-2016 (clos le 30/6), son portefeuille s’est étoffé avec l’achat de cinq maisons de repos en Allemagne et huit en Belgique pour un montant total de 157millions EUR (60 + 97millions EUR). D’un coup viennent s’ajouter 1376lits (657 + 719). Pour autant, la soif de croissance du groupe n’est pas encore apaisée. Il envisage d’ailleurs une nouvelle augmentation de capital (après celles de 2012 et 2015), voire la vente des activités dans les appartements (meublés) et les hôtels. Le 30juin 2016, 74% du portefeuille se composaient déjà de logements pour séniors, 20% d’immeubles résidentiels ou mixtes, et 6% d’hôtels et autres bâtiments. Avec ces deux nouveaux (grands) achats, cette proportion a évolué à 80%. Nouveauté du groupe au cours de l’exercice écoulé: son entrée sur le marché néerlandais des logements pour séniors. Le marché néerlandais de l’immobilier de soins est encore très fragmenté et Aedifica espère clairement être actif dans la vague de consolidation qui s’annonce. Dans ce pays, les personnes âgées de 65ans et plus passeront de 3millions à 4,7millions en 2040 (26% de la population estimée) et celles de 80ans et plus, de 0,7million aujourd’hui à 2millions en 2040 (11% de la population estimée). Un marché de croissance par excellence, donc. Entretemps, la valeur réelle des investissements immobiliers a continué d’augmenter à 1,13milliard EUR (contre encore 983millions EUR au 30juin 2015). Fin juin, le portefeuille d’Aedifica se composait de 165immeubles, pour une surface totale occupée de 547.000m². Le portefeuille d’Aedifica contenait 865appartements (meublés et surtout non meublés), 80maisons de retraite (contre 68 fin juin) contenant au total 7397lits et 6hôtels offrant ensemble 521chambres. Géographiquement, notons que 27% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 48% en Flandre et 11% en Wallonie, mais aussi 12% en Allemagne et, maintenant, 2% aux Pays-Bas. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 98,1% au 31mars 2016 (proche du record de 98,3% au 31décembre 2015). Le repli résulte de la baisse du taux d’occupation moyen des appartements meublés à 78,6% (contre 81% au dernier jour de 2015). À l’exercice 2015-2016, le groupe a versé un dividende de 2,10EUR brut par action (contre 2EUR pour 2014-2015), soit 5centimes d’euro de plus que la hausse attendue à 2,05EUR brut par action. Fin juin 2016, le ratio d’endettement s’élevait à 42,5% et la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 47,08EUR par action (43,74EUR par action si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel tient donc compte d’une prime de plus de 55% sur la valeur intrinsèque, ce qui est supérieur à la moyenne des autres sociétés immobilières réglementées.

Conclusion

Le potentiel d’investissement d’Aedifica repose sur l’augmentation des revenus à long terme grâce à des contrats locatifs de long terme et liés à l’inflation (échéance résiduelle moyenne de vingt ans). Un substitut de qualité à une obligation (publique), avec un rendement de dividende brut de 2,9%. Notez cependant la prime substantielle par rapport à la valeur intrinsèque.

Conseil : conserver

Risque : faible

Rating : 2A