Immo : la construction, réservée aux happy few ?

18/05/11 à 15:10 - Mise à jour à 15:10

Source: Trends-Tendances

Seuls 18 % des ménages avec deux revenus peuvent financer une nouvelle construction sans apports propres, calcule l'Itinera Institute, qui plaide pour une limitation de la régulation énergétique croissante sur les constructions neuves.

Immo : la construction, réservée aux happy few ?

© Thinkstock

Même en tenant compte d'un taux d'intérêt relativement bas, une nouvelle construction de 220.000 euros n'est plus payable que par 20,6 % des ménages et 68 % des ménages à deux revenus avec deux enfants, ont chiffré Johan Albrecht et Rob Van Hoofstat, de l'Itinera Institute, dans un nouveau rapport. Et encore : ces ménages doivent apporter 50.000 euros de fonds propres. "Sans cet apport propre, seuls 18 % des couples de travailleurs avec deux enfants peuvent financer un nouveau projet de construction", pointent-ils.

Par conséquent, l'Itinera Institute plaide, d'un côté, pour un ralentissement de la croissance de la régulation énergétique sur les nouvelles habitations, et, de l'autre, pour un renforcement sur les logements existants. "L'absence de dynamisme sur le marché de la construction neuve engendre une croissance des prix sur le marché des logements existants ainsi que sur les loyers", plaide le think tank dans un communiqué.

Chaque ménage devra réaliser deux nouvelles constructions pendant sa vie active : irréaliste !

La régulation énergétique commence en effet à peser sur le coût des nouveaux projets de construction, selon Rob Van Hoofstat : "Les constructions neuves sont essentielles car le nombre de ménage croît chaque année de 50.000 unités. Sans nouveaux logements, la pression sur le marché s'accroît, ce qui résulte sur une augmentation des prix pour l'achat de logements existants ainsi que sur les loyers."

De l'analyse de l'Itinera Institute, il ressort qu'une nouvelle construction de 220.000 euros, terrain compris, est payable pour 68 % d'un couple de travailleurs avec deux enfants qui, à côté de leur prêt hypothécaire, dispose d'un apport propre de 50.000 euros. "Si nous incluons les autres catégories de ménages, avec un budget souvent plus limité, nous trouvons qu'au total, environ 950.000 ménages, ou 20,6 % de tous les ménages belges, peuvent envisager de construire", chiffre le think tank.

Il est important que la construction de logements neufs ne diminue plus, afin d'éviter une pression sur les prix d'achat et de location, avance Itinera. Si l'on considère que le groupe des ménages pour lesquels construire est abordable devra construire, par exemple, 47.500 logements, cela signifie que chacun de ces ménages devra entreprendre une nouvelle construction tous les 20 ans. "Chaque ménage devra donc réaliser deux nouvelles constructions pendant sa vie active pour s'assurer que la construction de logements neufs reste stable, souligne Johan Albrecht. Ce n'est pas très réaliste puisqu'une grande partie de ces ménages acquerront leur logement via un achat sur le marché des logements existants."

Une régulation énergétique stricte impacte négativement la construction de nouveau logements

"Nous craignons une nouvelle augmentation des coûts de construction et une diminution subséquente de la production de nouveau logements", enchaîne Johan Albrecht. Les autorités ont toujours l'ambition d'introduire des régulations énergétiques strictes, ce qui entraîne, selon lui, une croissance des coûts aussi bien pour le secteur privé que pour les acteurs sociaux. "Il est beaucoup plus cher de rendre des logements plus efficaces sur le plan énergétique lorsqu'ils le sont déjà relativement, alors que le rendement serait bien plus haut si l'on rendait plutôt les habitations énergivores - ce dont notre pays dispose à foison - plus efficace."

Et Rob Van Hoofstat de conclure : "De notre analyse, il ressort que l'élasticité du prix de la demande de construction de nouveaux logements s'approche de - 1 et devrait atteindre - 2 en cas de forte croissance des coûts de construction. Dans le cas où une régulation énergétique plus stricte entraînerait une croissance des coûts de 10 %, la construction de logements pourraient baisser de 20 %. Ce n'est pas un scénario rêvé, sachant que 8.200 candidats constructeurs se retireraient alors de ce marché. Ces derniers se redirigeraient vers le marché des logements existants, ce qui fera augmenter leur prix - y compris les logements énergivores - et diminuera, en conséquence, le budget que les ménages peuvent allouer aux travaux de rénovation."

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