Immo: "Bruxelles a besoin d'un sérieux coup d'accélérateur"

11/12/17 à 11:10 - Mise à jour à 13/12/17 à 10:03
Du Trends-Tendances du 07/12/17

"Trends-Tendances", en partenariat avec le courtier JLL, a rassemblé sept CEO du monde de l'immobilier autour de la table du bourgmestre de Bruxelles Philippe Close. L'occasion de lancer leurs doléances, de confronter leur vision d'avenir et d'évoquer les grands enjeux de l'immobilier bruxellois. Un constat d'ensemble: Bruxelles doit se ressaisir pour rester attractive.

Immo: "Bruxelles a besoin d'un sérieux coup d'accélérateur"

© photos : Tryptique

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On peut compter les millions dans la salle Maximilienne de l'Hôtel de Ville de Bruxelles en ce vendredi ensoleillé de novembre. Trends-Tendances et le courtier JLL ont organisé une table ronde en compagnie du bourgmestre Philippe Close (PS), en place depuis un peu plus de quatre mois. En face de ce fan de rugby, on retrouvait une bonne mêlée de grands patrons du monde de l'immobilier : Thierry Behiels (Codic), Jean-Edouard Carbonnelle (Cofinimmo), Benoît De Blieck (Befimmo), Stéphan Sonneville (Atenor), Serge Steinier (Forum), Alain Verheulpen (Axa), et Jean-Philip Vroninks (JLL Belux). Coup d'envoi de 80 minutes de débat sur les évolutions et perspectives de l'immobilier bruxellois.

Philippe Close, bourgmestre de Bruxelles "Il faut reconnaître que nous sommes nuls dans la construction de logement sociaux. En matière de rénovation et de construction, la Ville de Bruxelles n'est pas à la hauteur."

Philippe Close, bourgmestre de Bruxelles "Il faut reconnaître que nous sommes nuls dans la construction de logement sociaux. En matière de rénovation et de construction, la Ville de Bruxelles n'est pas à la hauteur." © Tryptique

TRENDS-TENDANCES. Les conditions sont-elles aujourd'hui suffisamment réunies pour que le secteur privé puisse contribuer à votre projet de ville ?

Philippe Close. Notre volonté est avant tout de rapatrier la capacité contributive. Il faut donc parvenir à maintenir ou à ramener la classe moyenne à Bruxelles, de manière à ce qu'elle puisse augmenter l'assiette fiscale. Cela nous permettra de développer des projets ambitieux. Pour y parvenir, j'estime que nous devons coproduire la ville. Le public n'a pas toutes les clés, le privé non plus. Nous sommes convaincus que si nous équipons les quartiers, que ce soit en écoles, crèches, centres sportifs ou encore commerces de proximité, cela va recréer une attractivité productive. C'est ce que j'appelle " la ville à 10 minutes " : disposer de tous les services à 10 minutes de chez soi. Ce qui doit diminuer l'envie de certains de vivre dans une villa quatre façades avec jardin. Nous passons donc notre temps à équiper nos 17 quartiers en se disant qu'en améliorant le cadre de vie, cela permettra également de séduire les investisseurs.

Thierry Behiels (Codic) "Les loyers ne sont pas assez élevés pour pouvoir payer des gestes architecturaux."

Thierry Behiels (Codic) "Les loyers ne sont pas assez élevés pour pouvoir payer des gestes architecturaux." © Tryptique

Mais les pouvoirs publics ne sont-ils pas devenus aujourd'hui un frein au développement immobilier de la capitale ?

Benoît De Blieck. Une société comme Befimmo a beaucoup de grands enjeux, notamment dans le quartier Nord. C'est un espace qui est aujourd'hui totalement monofonctionnel. Nous nous inscrivons donc totalement dans votre discours. Nous travaillons sur la multifonctionnalité. Mais nous aimerions clairement que les procédures pour y parvenir soient plus rapides. Que nous ne mettions pas plus de 2,5 ans pour obtenir un permis. Il faudrait davantage de soutien aux entreprises qui sont vraiment disposées à faire évoluer la dynamique d'un quartier. C'est d'ailleurs la volonté de tous les grands propriétaires de l'Espace Nord.

Serge Steinier (Forum) "Il y a une régulation du marché du logement qui n'est aujourd'hui pas optimale."

Serge Steinier (Forum) "Il y a une régulation du marché du logement qui n'est aujourd'hui pas optimale."

Stéphan Sonneville. Toute la profession salue le discours que vous tenez dans la presse et dans les séminaires en tant que bourgmestre de Bruxelles. Le changement est radical. Les entrepreneurs qui aiment Bruxelles attendaient cela. Il faut une vision et avoir la capacité de la mettre en oeuvre. Atenor ne va certainement pas quitter Bruxelles mais je communique par contre sur le fait que nous allons investir dans d'autres villes. Et quel est le premier critère pour investir ? Le potentiel bien évidemment mais aussi le fait qu'il y ait à sa tête un responsable politique qui a une vision et qui possède la capacité de la mettre en oeuvre. Le premier élément est rencontré, mais pas encore le second. En matière de vision, elle dépasse toutefois les limites de votre commune. Il faut donc qu'elle soit partagée au niveau de la Région pour que ce véritable renouveau puisse être mis en oeuvre. Et là, ça cale quelque peu. Or, il y a urgence car les villes européennes sont en concurrence. Bruxelles a besoin d'un sérieux coup d'accélérateur.

Monsieur le bourgmestre, partagez-vous ces critiques ?

Jean-Edouard Carbonnelle (Cofinimmo) "A Bruxelles, il y a trop de mètres carrés de bureau."

Jean-Edouard Carbonnelle (Cofinimmo) "A Bruxelles, il y a trop de mètres carrés de bureau."

Philippe Close. La simplification administrative en matière de permis devient une réalité puisque les questions d'urbanisme sont devenues régionales. Même à la Ville de Bruxelles, je reconnais que quand un projet dépasse une certaine taille, il faut avoir l'honnêteté de dire que c'est à la Région de décider. Mon rôle est de concentrer une série de demandes et d'analyser si elles sont réalisables. Pour la tour Up-Site par exemple, j'ai toujours soutenu ce projet. Je sentais que le canal pouvait en profiter pleinement pour relier les quartiers. Il en profite aujourd'hui, comme nous devrons le faire pour le quartier Nord. Nous avons manqué la cible sur ce quartier, il faut le reconnaître.

En matière d'urbanisme, des réformes sont sur la table. Mais Bruxelles a historiquement mal géré son urbanisme. Je pense également que les pouvoirs publics doivent se comporter comme des aménageurs. Quand il y a du foncier public, nous pouvons fixer les règles et sécuriser le marché. Les pouvoirs publics ont mis du temps à le comprendre. Il s'agit pourtant d'un effet de levier capital. Notamment sur les terrains de la SNCB.

On entend souvent que l'herbe est plus verte ailleurs. Codic a quelque peu délaissé Bruxelles ces dernières années pour investir à l'étranger. Quelle comparaison pouvez-vous effectuer ?

Alain Verheulpen (Axa) "L'enjeu de l'immobilier neuf, c'est aussi l'ancien."

Alain Verheulpen (Axa) "L'enjeu de l'immobilier neuf, c'est aussi l'ancien."

Thierry Behiels. Pour investir comme nous dans des villes, il faut être porté par un idéal. Nous avons été à Paris et à Luxembourg car nous avions des partenaires à côté de nous. J'ai quitté Bruxelles car elle était gangrenée par les jalousies perpétuelles entre les communes et la Région. J'apprécie pourtant être un aménageur et créer des projets mixtes. A Bruxelles, dans le cadre de certains projets, personne ne sait à qui il faut s'adresser. Le problème, c'est qu'il n'y a pas de règles. Même si cela s'améliore, il faut le reconnaître. Il y un nouvel élan. Le travail effectué par la SAU (Société d'aménagement urbain) est, à ce titre, très intéressant.

L'autre enjeu capital à Bruxelles, c'est la mobilité. D'après les médias, il s'agit d'une des villes les plus embouteillées du monde. Je ne vois plus de nouvelles sociétés qui viennent à Bruxelles. J'ai connu Bruxelles avec une prise en occupation de bureaux de 700.000 m2 alors que nous ne sommes aujourd'hui plus qu'à 350.000 m2. Le bureau a été décrié. Mais il faut du bureau dans les centres-villes ! Ce n'est pas avec des PME que nous allons redynamiser une ville qui est la capitale de l'Europe. Aujourd'hui, deux tiers du take-up est effectué par les pouvoirs publics, le solde par le privé. Comment remédier à cela ? Il faut redynamiser cette mobilité. Bruxelles est devenue un noeud. Il faut aussi donner une nouvelle image à Bruxelles. Et cela, Philippe Close, vous le faites très bien, il faut le reconnaître. Mais il faut également un plan à 20 ou 25 ans et des budgets qui vont avec. Pour des acteurs de l'immobilier, il est capital d'avoir à côté de nous des partenaires fiables.

Stéphan Sonneville (Atenor) "Le quartier européen a été le parent pauvre en matière de mixité."

Stéphan Sonneville (Atenor) "Le quartier européen a été le parent pauvre en matière de mixité."

Bruxelles est-elle encore suffisamment attractive en matière de bureau ?

Stéphan Sonneville. Ce qui a maintenu le niveau de prise en occupation, c'est la politique environnementale particulièrement pointue qui a été développée. Bruxelles était à la pointe sur ce volet. Tous les promoteurs et propriétaires savent que des locataires ont été délogés pour être replacés dans de nouveaux immeubles. Il n'y a donc pas eu de nouveaux locataires. Cet élément a soutenu le marché. Si les loyers du bureau n'ont pas augmenté, ceux du résidentiel ont bien grimpé. C'est ce qui explique la mutation des promoteurs vers le résidentiel.

Le marché du bureau va-t-il vraiment si mal ?

Jean-Philip Vroninks. Je voudrais quelque peu nuancer les propos de Thierry Behiels. Le take-up s'est stabilisé ces dernières années autour de 400.000 m2. Dont la moitié est prise en occupation par des sociétés. Sans parler du fait que la plupart des paramètres économiques sont positifs pour le marché du bureau.

Thierry Behiels. Mais c'est le cas dans tous les pays. La différence, c'est qu'il faut profiter des bons paramètres pour les amplifier et en profiter.

Jean-Philip Vroninks. En effet. Nous sommes dans un momentum. Il y a une belle croissance des loyers à Bruxelles. Le taux de vacance est faible.

Thierry Behiels. Attendez-là, c'est l'agent qui parle (sourire). Il n'y a pas du tout de croissance des loyers actuellement. Ce qui amène d'ailleurs des contraintes multiples. Je suis par exemple effaré par le fait que les loyers sont à 250 euros/m2 par an. Comment est-il possible de faire de la belle architecture avec un tel montant ?

Benoît De Blieck (Befimmo) "Les bons immeubles de bureaux sont ceux qui sont situés à proximité de transports en commun."

Benoît De Blieck (Befimmo) "Les bons immeubles de bureaux sont ceux qui sont situés à proximité de transports en commun." © Tryptique

Jean-Philip Vroninks. Les occupants potentiels veulent des projets de qualité. Vous dites que les politiques ont une responsabilité, mais les promoteurs en ont une également. Ils doivent investir dans des projets de qualité et d'envergure. Car c'est ce que souhaite l'occupant aujourd'hui. Il s'agit donc de créer un partenariat efficace entre le privé et le public.

Thierry Behiels. Je ne suis pas tout à fait d'accord. Au niveau du commerce par exemple, on voit que la Ville de Bruxelles est en train de créer un piétonnier, d'avoir une vision. Eh bien, cela va avoir un impact énorme. Tout le monde va vouloir y investir. Moi-même, je suis par exemple maintenant intéressé par un projet comme la reconversion du bâtiment Actiris. Car je vais pouvoir créer quelque chose de nouveau.

Philippe Close. Il est vrai que 17 sociétés importantes ont remis un dossier pour ce projet. Ce qui est un signal fort.

Thierry Behiels. Cela passe donc au préalable par les investissements du pouvoir public.

La reconversion de bureaux en logements est une tendance bien ancrée aujourd'hui. Doit-elle encore se poursuivre ?

Jean-Edouard Carbonnelle. Notre société Cofinimmo développait uniquement du bureau il y a 10 ans, nous en sommes aujourd'hui à 30 %. Il y un phénomène mondial qui est de diminuer le nombre de mètres carrés par poste de travail. Et il y a moins de postes de travail que d'employés. Pour moi, à Bruxelles, il y a trop de mètres carrés de bureau. Il y en a 13 millions. D'ici 10 ans, il faudrait supprimer 2 millions de m2.

Stéphan Sonneville. Au moins !

Jean-Edouard Carbonnelle. La légère amélioration dans la vacance est due essentiellement à la reconversion de bureaux en logements. Les loyers bruxellois sont faibles par rapport à d'autres villes. Il y a moyen de faire des projets de qualité. Pour le reste, on revient toujours au même problème : Bruxelles doit aller beaucoup plus vite dans toutes ses procédures. Pour le centre de congrès prévu dans le cadre de Neo 2, on va mettre 10 ans pour ouvrir les portes.

Jean-Philip Vroninks (JLL Belux) " La situation n'est pas toujours meilleure à l'étranger. "

Jean-Philip Vroninks (JLL Belux) " La situation n'est pas toujours meilleure à l'étranger. " © photos : Tryptique

Philippe Close. Entre le moment où nous décidons d'un projet et le moment où nous l'inaugurons, la moyenne est de sept ans. C'est beaucoup trop. Et les pouvoirs publics en sont les premiers peinés. Les recours et les procédures doivent être assouplis pour aller plus vite. C'est pour cela que la coproduction est intéressante. L'idée, en possédant le foncier, c'est d'avoir un rôle d'aménageur. Avant de laisser ensuite les promoteurs gérer les affaires.

Alain Verheulpen. Si le marché résidentiel est relativement abordable, le marché du bureau souffre de son vide locatif. C'est certain. Les loyers bruxellois en matière de bureau n'augmentent pas. Il est nécessaire d'avoir une vision et des décisions claires. Les règles du jeu doivent être les mêmes pour tout le monde. Les autorités communales n'arrivent pas à suivre dans l'octroi des permis. Les administrations manquent d'effectifs. C'est regrettable. S'il est vrai que d'autres villes souffrent aussi de lenteur administrative, ce n'est pas généralisé et cela ne devrait pas empêcher de faire mieux. Décrocher un avis de dossier complet ou un avis du service incendie deviennent des clés qui génèrent presque le même bonheur que d'obtenir le permis lui-même. Ce n'est pas normal.

Benoît De Blieck. Je voudrais préciser qu'il n'y a quasiment pas de vacance locative pour les projets de qualité. Un exemple : la société d'assurance Allianz qui s'est engagée trois ans à l'avance pour la tour Mobius. Je pense qu'il y a une autorégulation naturelle. Les bons immeubles de bureaux sont ceux qui sont situés à proximité de transports en commun. L'excès de bureau sera quant à lui reconverti.

"Bruxelles ne doit plus subir l'Europe"

TRENDS-TENDANCES. A choisir, dans quel quartier de Bruxelles développeriez-vous aujourd'hui en priorité un projet ?

Stéphan Sonneville. Bruxelles doit mettre l'accent sur sa spécificité qui est le quartier européen. Ce dernier a été le parent pauvre en matière de mixité. Et donc à ce titre, les Bruxellois ont subi l'Europe. Il faut sensibiliser les responsables politiques à l'utilité du quartier européen car c'est une vitrine pour les 500 millions d'Européens. Il doit être une porte d'entrée extraordinaire. Je plaide pour que les responsables politiques accordent une grande attention à ce quartier. Les promoteurs y sont à l'oeuvre, mais il faut davantage d'écoute.

Quelle vision faut-il avoir pour le quartier européen ?

Philippe Close. Bruxelles est une ville de pouvoir. Elle possède 2.000 organisations internationales, l'Europe, l'Otan et 15.000 lobbyistes. C'est notre marque de fabrique. Nous sommes donc bien conscients des enjeux de ce quartier. Le problème, c'est que le pouvoir fédéral et la Région ont, de tout temps, octroyé tous les permis que l'Europe désirait. Or, il est nécessaire de proposer quelque chose de différent en termes de mixité et de densité. L'image a quelque peu évolué aujourd'hui avec l'ouverture du Parlamentarium ou encore du musée de l'Europe. Ce quartier ne peut avoir comme unique attrait que la Commission européenne. Faire évoluer les choses est toutefois compliqué. L'Europe veut par exemple aujourd'hui ramener tous ses bâtiments dans le quartier européen.

Est-ce une bonne idée ?

Philippe Close. Je ne pense pas. L'Europe devrait plutôt disperser l'implantation de ses bâtiments dans toute la ville pour créer une certaine mixité. Avec cette concentration, j'ai peur qu'on y crée à nouveau un quartier ghetto.

Stéphan Sonneville. L'Europe ne va pas peupler tout le quartier. Il est assez grand pour qu'il y ait une mixité d'occupants.

Philippe Close. Oui, mais des éléments ne vont actuellement pas dans la bonne direction en matière de mixité. L'Europe va construire 200.000 m2 de bureaux à côté de la Commission. Une opération purement économique. L'aménageur que je suis en tant que bourgmestre est hésitant sur ce projet. Mais bon, c'est compliqué de négocier avec l'Europe (sourire).

Jean-Philippe Vroninks. On le voit ailleurs, cela prend énormément de temps pour changer le visage d'une ville. La situation n'est pas toujours meilleure à l'étranger. A Londres, cela prend également une éternité pour obtenir des permis.

Thierry Behiels. Bruxelles est la capitale de l'Europe, elle devrait avoir davantage de gestes architecturaux. Cela manque vraiment. Cela peut être un catalyseur et un lieu de rencontre.

Et à quoi est-ce dû ?

Thierry Behiels. Les loyers ne sont pas assez élevés pour pouvoir payer ce type d'architecture. A Luxembourg, les loyers de bureau sont à 600 euros/m2. Ici, nous sommes à 200 euros/m2. Cela fait une grosse différence au niveau de la capitalisation que l'on peut investir dans le foncier et dans la qualité du projet. Il faut créer un besoin à Bruxelles.

"On est favorable au déménagement de l'ambassade américaine"

Les Américains de Belgique ne sont pas encore près de mettre le cap sur Watermael-Boitsfort pour se rendre dans leur ambassade. Le souhait du gouvernement américain est de mettre la main sur l'ancien siège historique de la Royale belge, propriété de Cofinimmo, et de le transformer considérablement afin de pouvoir répondre aux exigences actuelles en matière de sécurité, de mobilité et d'accueil. Mais l'affaire est loin d'être bouclée. En résumé, tout le monde est contre : tant les communes de Watermael-Boitsfort, d'Auderghem, que la Région ou les riverains. Une procédure de classement de cet immeuble a même été lancée. Une réponse positive plomberait définitivement le projet. " On en parle beaucoup, mais ce dossier pourrait poser un vrai geste architectural pour Bruxelles, explique Jean-Edouard Carbonnelle, le patron de Cofinimmo. La commune de Watermael n'y est pas favorable. Le dossier est pourtant très important. Il serait opportun que la Ville de Bruxelles marque son soutien, d'autant que des budgets majeurs pourraient être investis. " De son côté, Philippe Close reconnaît que la situation actuelle est compliquée : " Nous sommes demandeurs d'un déménagement. L'implantation actuelle est inadaptée. C'est un dossier prioritaire pour Bruxelles. Cet immeuble de la Royale Belge est une idée intéressante. Nous sommes en tout cas ouverts à un débat. Si on a besoin de nous, nous répondrons présents ".

Si vous aviez une demande à faire au monde politique...

TRENDS-TENDANCES. Quel est le principal défi que doit aujourd'hui relever le secteur de l'immobilier neuf à Bruxelles ?

Alain Verheulpen. L'enjeu de l'immobilier neuf, c'est aussi l'ancien. Car il est plus complexe de trouver des solutions pour des biens qui existent, qui sont moins bien localisés, démodés et durablement périmés. D'autant que cet immobilier ancien est souvent vide. Or, c'est la valeur de ce patrimoine-là qui peut être préservée grâce à des visions claires de la ville, des règles urbanistiques univoques et des infrastructures publiques qui soutiennent les zones difficiles.

Jean-Philip Vroninks. En matière de bureau, il faut davantage de projets de qualité qui s'inscrivent dans le New Way Of Working. Il n'y en pas suffisamment sur le marché. Or, la demande est bien présente. Le politique doit créer les conditions qui permettent d'y parvenir.

Benoît De Blieck. Le défi, c'est de concevoir des immeubles durables, qui peuvent être reconvertis aisément. La recyclabilité est un élément capital. C'est ce que nous avons réalisé avec la tour des Finances à Liège. Améliorer la mobilité est capital, de même que le sentiment de sécurité, qui n'est pas suffisamment renforcé à Bruxelles. C'est essentiel pour rester attractif.

Jean-Edouard Carbonnelle. Le défi est clairement d'accélérer la délivrance des permis. Il s'agit d'un véritable frein pour le marché.

"Il faut accepter que le privé produise du logement social"

TRENDS-TENDANCES. Quelque 3.000 logements publics et privés doivent sortir de terre chaque année à Bruxelles pour répondre à la demande et au défi démographique. Les conditions sont-elles aujourd'hui réunies pour atteindre ces objectifs ?

Serge Steinier. Il y a une régulation du marché du logement qui n'est aujourd'hui pas optimale. Le secteur public ne sait bien évidemment pas répondre à la demande en matière de logement public puisqu'il y a 40.000 personnes qui attendent un logement social. Mais il y a moyen de faire mieux.

Philippe Close. Il faut reconnaître que nous sommes nuls dans la construction de logement sociaux. En matière de rénovation et de construction, la Ville de Bruxelles n'est pas à la hauteur. Nous ne sommes pas suffisamment rapides pour construire. Nous devons donc faire le constat de l'échec de notre plan en matière de logement social. Il doit être revu. Et tout cela alors que nous avons un monde économique qui ne demande pas mieux que d'en construire. Il faut faire évoluer les mentalités et accepter que le privé puisse réaliser une marge financière sur le logement social. Car ce qui importe surtout pour les gens, c'est qu'ils soient dans un logement.

Jean-Edouard Carbonnelle. Les SIR (sociétés immobilières réglementées) sont capables d'apporter des capitaux très importants pour construire du logement social. Le public garderait le contrôle du sol et l'entreprise le logement privé. C'est un élément sur lequel il faudrait travailler.

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