Et si la banque vous disait non ?
Contracter un emprunt pour acheter une maison ou un appartement n’est pas chose aisée en temps de crise. Que faire si vous avez signé un compromis mais que la banque vous refuse un prêt ?
Pour les candidats acheteurs, il est de plus en plus périlleux d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque. Certains promoteurs immobiliers se trouvent d’ailleurs contraints de postposer la réalisation de projets comportant de nombreux logements parce que les acheteurs doivent souvent se rétracter en fin de parcours. Vous avez l’intention de contracter un emprunt hypothécaire prochainement ? Que faire si la banque ne vous soutient pas dans la concrétisation de ce projet ? Pourrez-vous renoncer à l’achat ?
Marché conclu !
Lorsque vous signez un compromis en vue de l’achat d’un bien immobilier, vous êtes légalement tenu par celui-ci. Si par la suite, votre organisme financier ne vous octroie pas de prêt, vous restez lié par ce contrat. Le fait que le compromis n’ait pas encore été suivi par un acte notarié n’y change rien. En effet, cet acte authentique n’est requis que pour que la vente — qui est déjà effective grâce au compromis — puisse être opposable à des tiers.
Une fois le compromis signé, le vendeur peut dès lors exiger que vous procédiez à l’achat ou demander l’annulation du contrat à vos frais. Dans ce dernier cas, vous devrez payer des indemnités. Ces dernières peuvent atteindre un montant considérable : dans la pratique, le contrat prévoit généralement un forfait de 10 % du prix d’achat. Par ailleurs, il n’est pas impossible que le vendeur apporte la preuve que les dommages causés sont plus importants dans les faits et que la somme dépasse les 10 %. La seule chose qu’il vous reste à faire alors est de tenter de négocier un accord avec le vendeur pour limiter les dégâts.
Si vous perdez votre emploi entre le moment de la signature du compromis sous seing privé et celui de la signature de l’acte notarié, vous ne serez sans doute pas en mesure d’acquérir votre bien, et ce même si vous avez obtenu un prêt puisque vous ne serez peut-être plus capable de le rembourser.
Pour ces cas de figure, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d’une assurance gratuite contre la perte de revenus (voir www.wallonie.be/fr/formulaire/detail/2220 et www.wonenvlaanderen.be).
Autre cas de figure : vous décidez d’acheter et vous obtenez votre prêt, mais le promoteur du complexe immobilier ne débute pas les travaux parce que d’autres acheteurs ont renoncé à leur achat. Pour éviter ce genre de situations désagréables, il est recommandé de prendre ses dispositions au moment de l’achat. Ainsi, vous pouvez par exemple convenir avec le promoteur d’une date ultime pour la livraison et exiger de celui-ci qu’il vous verse des indemnités par jour, semaine ou mois de retard s’il ne respecte pas ses engagements. Prévoyez que l’indemnité en question (que vous pouvez par exemple calculer en fonction de la valeur locative normale d’un bien semblable à celui que vous avez acheté) vous est due “d’office et sans mise en demeure” si les délais ne sont pas tenus.
Prévoir des conditions
Pour éviter tout problème, vous avez toujours la possibilité d’attendre, avant d’acheter, d’être sûr que la banque va vous suivre et vous accorder un crédit. Une alternative peut consister en l’insertion d’une “condition” dans le compromis. Dans ce cas, vous concluez le contrat à la condition que la banque vous octroie un prêt hypothécaire. La meilleure solution consiste à insérer une condition suspensive. Si vous n’obtenez pas votre prêt, le contrat est alors considéré comme n’ayant jamais existé. En théorie, vous pouvez aussi utiliser une condition résolutoire : le contrat existe bel et bien, mais il peut être résilié si vous n’obtenez pas de crédit. Dans la pratique toutefois, cette dernière option se rencontre peu.
Une clause suspensive se doit d’être formulée très soigneusement. Ainsi, mieux vaut préciser dans quel délai l’acheteur doit obtenir le prêt. Tenez compte du fait que le processus de décision au sein de la banque peut durer un certain temps. On peut par exemple indiquer aussi auprès de quelles banques l’acheteur doit demander un crédit. On peut également prévoir que l’acheteur doive prévenir dans un certain délai qu’il n’a pas reçu de prêt et qu’à défaut d’avoir été prévenu, le vendeur peut supposer que le prêt a bien été octroyé. Il est conseillé de bien relire la clause et éventuellement de la réécrire. Vous pouvez faire appel à un notaire pour ce faire. En tant qu’acheteur, vous avez en effet le droit de désigner le notaire chargé de la passation de l’acte. Attention, vous avez évidemment l’obligation d’entreprendre toutes les démarches possibles pour veiller à ce que la condition se réalise. Si vous ne le faites pas, la condition sera malgré tout considérée comme remplie, à titre de sanction.
AN ROODHOOFT ET JOHAN STEENACKERS
Et en cas de vente publique ?
Si vous faites l’acquisition d’un bien immeuble à l’occasion d’une vente publique et que vous n’obtenez pas votre prêt par la suite, vous êtes coincé. Lors d’une telle vente, il n’est en effet pas possible d’opter pour une condition suspensive. Si l’habitation vous est adjugée, vous devrez l’acheter. Si vous ne parvenez finalement pas à réunir les fonds nécessaires, on entame généralement une procédure de “revente sur folle enchère”. Celle-ci implique que le bien sera à nouveau exposé en vente publique et que si le prix obtenu lors de la revente est inférieur à celui qui avait été proposé initialement par le “fol enchérisseur”, ce dernier devra payer la différence entre son offre et le prix obtenu lors de la revente du bien. Par contre, si le prix obtenu au moment de la nouvelle vente est supérieur, cette différence de prix ne sera pas pour lui. Les coûts liés à la première vente (qui s’est ensuite avérée inutile) sont toujours mis à la charge de l’acheteur initial qui ne pouvait pas payer.
L’option de vente
Par ailleurs, il est aussi envisageable de travailler avec une option. Cette solution vous permet de disposer d’un certain temps pour décider si vous achetez le bien au prix convenu. Dans ce cas, selon que vous recevez ou non un prêt, vous pourrez choisir de faire jouer l’option. Ici aussi, la formulation de l’option est primordiale. En tout cas, il convient surtout de vérifier si l’option n’est pas “réciproque” et que l’option de vente ne soit pas accordée au vendeur. Dans ce cas, le vendeur peut exiger que vous achetiez même si vous ne le souhaitez pas au final.
Dans l’hypothèse d’une option de vente, un prix est souvent prévu. Il s’agit d’un montant que vous devrez payer au vendeur pour qu’il vous réserve le bien. Généralement, vous êtes redevable de cette somme si vous choisissez finalement de ne pas procéder à l’achat. Si vous achetez par contre, le prix de l’option sera déduit du prix d’achat.
A retenir
– Si vous signez un compromis pour l’achat d’un bien immobilier, vous êtes tenu par ce contrat, même si vous n’obtenez pas de prêt par la suite. Dans ce cas, le vendeur pourra réclamer des indemnités.
– Si au moment de l’achat, vous n’êtes pas encore certain d’obtenir un prêt hypothécaire, vous pouvez prévoir une condition suspensive. Veillez toutefois à ce qu’elle soit formulée correctement. Une telle clause n’est pas possible dans le cas d’une vente publique.
Si vous ne pouvez finalement pas payer le prix convenu, vous risquez de subir la procédure de la revente sur folle enchère ; le bien est alors remis en vente et en tant qu’acheteur initial, vous devrez débourser la différence entre les prix d’achat de la première et de la deuxième vente, sans oublier les frais.
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