A vendre: maison louée

Immoweb, tout comme les autres sites immobiliers, proposent souvent à la vente des maisons et appartements donnés en location.

Si vous envisagez d’acheter pour investir, la situation vous conviendra sans doute, puisqu’elle vous permettra de percevoir sans attendre des revenus locatifs.

Par contre, si vous comptez occuper le bien, les choses vont être un peu plus compliquées ; il n’est pas question en effet de donner congé au locataire sans vous conformer à certaines règles.

Bail d’une durée précise Si le bail est conclu pour une durée précise, vous devrez vous en tenir aux dispositions qu’il contient, y compris celles consacrées à l’échéance. Vous apprécierez sans doute de savoir que tous les baux authentiques — c’est-à-dire établis par un notaire — sont automatiquement assortis d’une durée précise. Les contrats de bail écrits, pour lesquels les parties n’ont pas fait appel à un notaire, se voient affecter une échéance à compter du jour de leur enregistrement.

“Le bail d’une durée précise confère une réelle protection au locataire, commente Kristof Vanhove, avocat-associé au sein du cabinet Integra. Le nouveau propriétaire se subroge dans les droits et les obligations de son prédécesseur. Un bail de courte durée (de trois ans au plus, Ndlr) ne peut être rompu que d’un commun accord. La rupture unilatérale d’un contrat de neuf ans est envisageable dans un certain nombre de cas.”

– Scénario 1 : occupation personnelle. Si vous souhaitez rompre le bail pour occuper vous-même le bien — ou pour laisser s’y installer un membre de votre famille — un préavis de six mois est obligatoire. La lettre devra exposer les motifs de votre décision et préciser par qui les lieux seront occupés : ce peut être par vous, mais aussi par votre conjoint, vos enfants ou petits-enfants, vos parents ou grands-parents, vos frères et soeurs ou vos beaux-frères et belles-soeurs. Les parents au troisième degré (oncles, tantes, neveux et nièces) sont autorisés également mais pas avant, en principe, une première occupation de trois ans. Sachez que le locataire a le droit de vous réclamer la preuve de cette parenté, que vous devrez lui fournir dans les deux mois.

“De plus, le nouvel occupant doit s’installer, pour une durée ininterrompue de deux ans au moins, dans les 12 mois qui suivent le départ du locataire, ajoute Kristof Vanhove. Dans le cas contraire, celui-ci pourra vous réclamer une indemnité correspondant à 18 mois de loyer.” Seule exception à cette règle : l’existence de “circonstances exceptionnelles”, c’est-à-dire d’un événement dont l’importance est telle qu’il vous empêche de concrétiser votre projet ; l’événement devait être imprévisible au moment où vous avez signifié le renon et il doit être indépendant de votre volonté.

– Scénario 2 : pour travaux. Si vous souhaitez (faire) effectuer des travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation, vous êtes autorisé à mettre fin au bail à l’issue de chaque triennat (période de trois ans). Consultez le contrat pour savoir à quelle date ce délai correspond. Un préavis de six mois est incontournable ici aussi. Pour que la résiliation soit valable, il vous faut informer le locataire des motifs de votre décision. Joignez donc à votre lettre une copie du permis de bâtir, du devis ou du contrat d’entreprise, par exemple. Vous devez de surcroît pouvoir démontrer que vos projets ne contreviennent pas aux dispositions en matière d’urbanisme.

La loi veut également que le coût des travaux soit supérieur à trois années de loyer. Le chantier doit être entamé dans les six mois qui suivent l’échéance du préavis, et achevé dans les deux ans. Le locataire peut aller jusqu’à vous réclamer des documents probants, comme des factures et des photos. “En outre, les travaux doivent porter sur la partie occupée par le locataire, précise Kristof Vanhove. Les interventions qui n’ont pas pour effet de rendre les lieux à tout le moins partiellement et temporairement inhabitables (ravalement de la façade, aménagement du grenier, du jardin ou d’un autre étage…) ne constituent pas un motif légitime de rupture.” Ici également, les propriétaires qui ne respectent pas ces conditions s’exposent, à moins de pouvoir invoquer des circonstances exceptionnelles, au paiement d’une pénalité équivalant à 18 mois de loyer.

– Scénario 3 : sans motif aucun. Vous êtes également autorisé à dénoncer le bail sans motif après chaque triennat. Outre le traditionnel délai de préavis de six mois, vous serez dans ce cas redevable d’une indemnité correspondant à neuf (à l’issue du premier triennat) ou à six mois (à l’issue du deuxième triennat) de loyer.

Le bail est donc résiliable dans ces trois cas de figure. Sachez toutefois que cette faculté peut être contournée : il est parfaitement possible que le contrat exclue ou limite votre droit d’en prononcer la rupture. Une des clauses peut par exemple interdire au bailleur de donner congé sans motif au locataire avant l’expiration de la deuxième période de trois ans. Sachez en tout état de cause qu’il est résiliable sans indemnité après neuf ans.

Bail à vie Si le bail n’est assorti d’aucune durée précise, les choses sont différentes. Le locataire qui occupe les lieux depuis moins de six mois ne fait l’objet d’aucune protection particulière, de sorte que vous pouvez en principe rompre le contrat sans motif, préavis et indemnité. Après six mois, il bénéficie d’une protection limitée : vous pouvez, dans certains cas, dénoncer le bail dans les trois mois qui suivent l’acquisition du bien, moyennant un préavis de trois mois et pour autant que vous (ou un membre de votre famille proche) ayez l’intention d’occuper les lieux ou d’y (faire) réaliser d’importants travaux ; vous pouvez également vous dispenser de motiver votre décision, mais vous serez alors redevable d’une indemnité.

ROEL VAN ESPEN