Sociétés immobilières: le bon timing?

Lourdement sanctionnées en février-mars, les sociétés immobilières ne manquent pas d’atouts dans le contexte actuel. Toutes ne sortiront toutefois pas indemnes de la crise du coronavirus.

Alors que les Bourses oscillent entre coups de blues et espoirs de reprise économique rapide d’ici l’été, les investisseurs commencent à reprendre leurs esprits et à s’intéresser aux perspectives à 6-12 mois, quand le pic de l’épidémie devrait être derrière nous. Dans ce contexte, les sociétés immobilières ont de nombreux atouts à faire valoir avec un profil de risque relativement défensif et un rendement de dividende attractif. Tout particulièrement maintenant que la politique des banques centrales devrait maintenir les taux à un niveau bas pendant encore quelque temps.

Une chute de 45% en un mois ?

Les valeurs immobilières ont pourtant chuté violemment. L’indice Stoxx Europe 600 Real Estate des valeurs immobilières européennes a ainsi plongé de 41% entre la mi-février et la mi-mars, une chute même supérieure à la moyenne boursière. Et cela ne va guère mieux aux Etats-Unis où l’indice Bloomberg US REIT a abandonné 42% sur le même laps de temps.

Frank Vranken, stratégiste en chef chez Puilaetco, se montre désormais plutôt rassurant concernant les perspectives. ” Ce qui est clair, c’est que les investisseurs savent quelles entreprises ont des bilans sains et ont de très bonnes chances de verser leur dividende, de le maintenir stable ou de l’augmenter. Si l’on se penche sur le krach de 2008, certains indices des valeurs immobilières ont récupéré leurs pertes beaucoup plus rapidement que le marché moyen ou que d’autres secteurs qui ont dû raboter leurs dividendes. ”

Pas la crise de 2008

Vincent Juvyns, stratégiste des marchés mondiaux chez JP Morgan Asset Management, souligne toutefois que la nature de la crise est différente de celle de 2008. ” Il s’agissait essentiellement d’une crise financière qui n’avait pas un impact réellement conséquent sur l’économie réelle. Par exemple, les gens continuaient à faire du shopping. Avec le confinement, ce n’est plus le cas. A l’heure actuelle, il demeure de nombreuses inconnues, mais il est certain que les locataires d’immeubles commerciaux ont ouvert des discussions avec leurs bailleurs pour reporter ou réduire le montant des loyers. Cela crée une incertitude sur les perspectives de revenus des sociétés immobilières. Tout miser sur ce secteur en l’estimant plus défensif serait une erreur. ”

Le spécialiste de JP Morgan Asset Management ne jette pour autant pas le bébé avec l’eau du bain. ” A court terme, les sociétés immobilières font face à plusieurs soucis afin de garder leur trésorerie à niveau, de gérer leur endettement important. Mais pour l’investisseur de long terme, les cours massacrés offrent des opportunités à condition de se montrer sélectif, de faire confiance aux sociétés les mieux positionnées financièrement et stratégiquement. ”

Ne pas rester sur la touche

Un avis que partagent globalement les analystes de Degroof Petercam. ” Il est assez surprenant de constater à quel point le mouvement de vente a été aveugle, tant les entreprises en difficulté que les entreprises solides ayant été bradées. Les investisseurs à long terme ne doivent donc pas rester sur la touche. Ils doivent faire leurs devoirs et chercher les entreprises qui pourront survivre à une certaine période de détresse financière, qui pourraient être moins touchées par la crise, mais ont quand même été victimes du mouvement de ventes. ”

Evaluer la capacité d’une entreprise à survivre à une période difficile exige évidemment une analyse individuelle. Le premier réflexe est toutefois de s’assurer qu’il s’agit bien d’une société immobilière réglementée (SIR en Belgique). Au niveau international, on parle de REIT (Real Estate Investment Trust) avec des réglementations différentes entre les pays, mais présentant toutefois certaines caractéristiques communes, notamment en matière de fiscalité, de diversification du patrimoine immobilier, de paiement des dividendes (au moins 80% des bénéfices pour une SIR) et de limitation d’endettement. En Belgique, le taux d’endettement des SIR est plafonné à 65% et la société doit établir un plan financier si elle finance plus de la moitié de son patrimoine avec des dettes.

Le commercial en première ligne

Il est ensuite indispensable de distinguer les différents segments du marché immobilier. Historiquement, le commercial est un segment prépondérant. La plus grande REIT cotée en Europe, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), est d’ailleurs spécialisée dans les centres commerciaux. Le titre connaît toutefois une passe difficile ayant débuté bien avant l’épidémie de coronavirus. Il a perdu les trois quarts de sa valeur en deux ans. La principale raison est le succès de l’e-commerce, de nature à faire pression sur les loyers et engendrer des vides locatifs.

En février, Sandra Vandersmissen, senior equity specialist chez BNP Paribas Fortis, avertissait déjà que si ” les sociétés immobilières actives dans l’immobilier de détail sont extrêmement bon marché, les apparences peuvent être trompeuses “.

Les problèmes du secteur sont encore renforcés durant cette période de crise. Fin de la semaine dernière, Primark a ainsi annoncé ne pas payer 33 millions de livres sterling de loyers à ses propriétaires après la fermeture de ses magasins au Royaume-Uni en raison de l’épidémie.

URW a d’ailleurs dû se résoudre à émettre un avertissement sur résultats à la fin de la semaine dernière, abandonnant ses objectifs 2020 et réduisant de moitié son dividende qui avait été annoncé en février pour l’année 2019. Son objectif est évidemment de conserver des liquidités pour traverser la crise.

Bureaux, l’espoir d’une reprise rapide

En Belgique, les principales sociétés immobilières étaient historiquement très exposées aux bureaux à l’image de Cofinimmo et Befimmo. Ce marché a longtemps souffert d’une surcapacité, notamment après la crise de 2008. Ces dernières années, les perspectives s’étaient toutefois éclaircies avec une évolution favorable du marché dans toutes les principales villes.

A court terme, le secteur pourrait également voir certains locataires tenter de reporter ou réduire leurs loyers, mais les pertes devraient être bien moindres que dans le commercial. Les perspectives dépendent avant tout du cycle conjoncturel. Si l’économie réaccélère comme attendu cet été, l’impact devrait rester limité.

L’un des segments porteurs des dernières années est le résidentiel. Dans les centres urbains, de plus en plus d’habitants privilégient la location d’appartements, une tendance très marquée en France, en Allemagne et en Scandinavie, souligne Sandra Vandersmissen.

La demande continue à être forte, et souvent supérieure à l’offre. Mais les pouvoirs publics interviennent de plus en plus face à la montée des prix à l’image de Berlin qui a décidé de geler et de plafonner les loyers pendant cinq ans.

Des segments à la mode de nouveau attractifs ?

Ces dernières années, les segments de marchés les plus à la mode étaient clairement la logistique, l’immobilier de soins ou les logements étudiants. La principale raison était les perspectives favorables en ce qui concerne la demande.

Le segment logistique profite du développement du commerce en général et de l’e-commerce en particulier. La demande dans l’immobilier de soins (cliniques, maisons de repos, etc.) est liée au vieillissement de la population. Enfin, la hausse de la fréquentation des hautes écoles et universités soutient la demande de kots étudiants (de qualité).

Avec la récente correction, les valorisations de plusieurs acteurs de ces secteurs ont retrouvé des niveaux plus raisonnables à l’image de WDP. La société spécialisée dans les entrepôts logistiques de référence a vu son cours quasiment multiplié par 7 en sept ans avant la chute liée au coronavirus.

Comment investir ?

Les SIR belges sont certainement à privilégier pour un investissement direct, avant tout pour éviter la double taxation du dividende, une composante importante du rendement d’un investissement dans un REIT. Selon la recommandation moyenne compilée par Trivano, les préférées des analystes sont Care Property Invest, cofinimmo, Xior, Vastned Retail et Aedifica. Cette dernière s’apprête aussi à rejoindre le Bel 20 en compagnie de Cofimmo et WDP.

Vous pouvez aussi opter pour des fonds ou des ETF. Un fonds indiciel vous permet ainsi d’investir rapidement dans un vaste portefeuille.