L’immobilier d’entreprise, une mine d’opportunités

Si vous pensez qu’il est temps de diversifier votre portefeuille immobilier, alors le marché de l’immobilier d’entreprise vous offre une mine d’opportunités. Mais le prix d’entrée élevé constitue un obstacle difficile à surmonter pour l’investisseur privé.

L’investisseur privé a-t-il sa place sur le marché de l’immobilier d’entreprise ? Très certainement, selon le consultant en immobilier Cushman & Wakefield (C&W). “Le bien immobilier professionnel peut être une alternative intéressante à l’appartement, qui reste l’investissement immobilier préféré des Belges”, estime Marc-Antoine Buysschaert, chef de la division Capital Markets Office chez C&W. “Le résidentiel est réputé pour être un placement sûr. Mais les investisseurs sous-estiment le risque de l’inoccupation qui, rien qu’au bout d’un mois, pèse lourdement sur le rendement du bien. En outre, nous constatons que l’offre et la demande de biens résidentiels ne sont pas toujours en adéquation. Les promoteurs immobiliers construisent énormément dans le haut de gamme, mais la demande émane plutôt du segment inférieur.”

Son collègue Matthias Gerits ajoute que le pas vers le marché de l’immobilier d’entreprise s’inscrit également dans une stratégie de diversification. “Les commerces, les bâtiments destinés aux PME et les immeubles de bureaux complètent positivement un portefeuille de biens résidentiels. C’est une forme de répartition des risques.”

Cependant, les spécialistes de l’immobilier mettent en garde contre les risques et les attentes démesurées. “Parfois, le marché de l’immobilier d’entreprise est tellement spécialisé qu’un investisseur privé peut difficilement en évaluer les risques”, affirme Bart Vanderhoydonck, qui dirige la division dédiée à l’immobilier logistique chez C&W. “Les risques dépendent aussi de la fiscalité”, ajoute Marc-Antoine Buysschaert. “En matière d’immobilier professionnel, celle-ci peut évoluer rapidement, et pas toujours dans la bonne direction. Une bonne planification fiscale reste essentielle.”

Ces dernières années, les prix de l’immobilier professionnel se sont envolés. Le seuil d’accès financier est généralement beaucoup plus élevé que sur le marché résidentiel.

Retail : la localisation, un critère plus important que jamais

L’immobilier commercial constitue le segment le plus accessible pour l’investisseur privé. Cela s’explique par le prix d’entrée relativement bas, ainsi que par les affinités plus marquées du particulier avec le shopping qu’avec la logistique par exemple. Or, ce segment est également sous pression. “Le marché du retail fait face à des défis”, affirme Arnaud de Bergeyck, chef de la division en charge des investissements retail chez C&W. “Outre la menace bien connue de l’e-commerce, la mobilité représente un autre sujet de préoccupation. Les consommateurs se montrent peu enthousiastes à la perspective de rester coincés dans un embouteillage pour entrer ou sortir d’une ville. Enfin, leurs comportements évoluent. Les millennials font moins d’achats, mais dépensent plus pour voyager, aller boire un verre ou manger un bout. Ces facteurs exercent une pression sur les chiffres d’affaires, selon Arnaud De Bergeyck. “Les loyers et les rendements de l’immobilier commercial s’en ressentent également.”

Toutefois, le spécialiste est loin d’être défaitiste sur les biens commerciaux en centre-ville. “Nous voyons les villes gagner en attractivité, investir dans des infrastructures conviviales et – à l’instar des centres commerciaux – essayer d’offrir une expérience globale. La promenade en ville devient en quelque sorte une excursion, qui combine le shopping et des activités telles qu’un dîner au restaurant ou la visite d’un musée. Il est important pour l’investisseur d’identifier les villes qui sortent du lot. Malines fait ici figure d’exemple, contrairement à Lierre et Mons, qui souffrent d’un taux d’inoccupation élevé. Posséder un immeuble de qualité est important, certes, mais cela ne suffit pas. Vous ne pouvez rien changer à un emplacement peu favorable.”

Les magasins implantés le long de grandes voies d’accès en périphérie constituent une alternative. “Ici aussi le seuil d’accès est relativement bas”, explique Arnaud De Bergeyck. “Pour 1,5 million d’euros, vous pouvez acheter un commerce bien situé en bord de route. Cependant, les risques et les coûts sont la plupart du temps plus élevés. La superficie de ce type de bien atteint vite les 1.000 m²et la rénovation d’un toit par exemple peut faire très mal. Le parking constitue également un poste de coût non négligeable, mais il génère un rendement plus élevé. Pour un magasin établi le long d’une grande voie d’accès, vous pouvez compter sur un rendement net de 4,85 à 6,5% contre 3% pour les magasins situés en ville, voire moins pour les plus beaux fleurons immobiliers. Dans les villes plus petites, le rendement peut atteindre jusqu’à 5%.”

Bâtiments pour PME : accessibles et prisés

“L’essor du commerce électronique entraîne un besoin important en bâtiments logistiques”, poursuit Bart Vanderhoydonck. “Les investisseurs immobiliers prennent le train en marche. Mais ce segment est hors de portée pour la plupart des investisseurs privés. Un bâtiment logistique peut facilement atteindre 10.000 m² et représenter un investissement de plusieurs millions d’euros.” Le petit investisseur a un accès indirect à ce marché par l’intermédiaire de sociétés immobilières réglementées (SIR) telles que WDP, Montea et Intervest.

Pour ceux qui préfèrent néanmoins un investissement immobilier direct, les bâtiments destinés aux PME sont une option. “Il s’agit généralement de superficies de 500 m² environ”, précise Bart Vanderhoydonck. “Le prix d’entrée tourne aux alentours des 750 euros le mètre carré. Ainsi vous pouvez parfaitement diversifier un portefeuille résidentiel en y adjoignant un ou plusieurs bâtiments pour PME.”

Ce marché est-il porteur ? “La réponse est oui. La Belgique est un pays de PME et nos start-up sont très dynamiques. On observe une forte demande de la part des utilisateurs finaux. Mais l’intérêt marqué des investisseurs pour ce segment met toutefois les rendements sous pression. En fonction de la situation, vous pouvez escompter du 6 à 6,5 pour cent.”

Bureaux : offre et rendement limités

Sur le marché des bureaux également, la conjonction du grand appétit des investisseurs et de l’offre limitée érode les rendements. “Les produits les plus liquides sur le marché bruxellois des bureaux représentent un volume d’investissement compris entre 20 et 40 millions d’euros, ils sont bien situés et comptent plusieurs locataires, ce qui donne lieu à une forme de répartition des risques”, détaille Marc-Antoine Buysschaert. “Mais ces produits restent une denrée rare sur le marché. Nous nous attendons donc à ce que la pression à la baisse sur les rendements se poursuive.”

Compte tenu des volumes d’investissement considérables, ce marché est surtout la proie des investisseurs institutionnels. Les particuliers peuvent y investir indirectement par le biais de SIR tels que Befimmo, Cofinimmo et Intervest. Une autre option consiste à participer au financement de projets de bureaux. Matthias Gerits : “Certains promoteurs créent un fonds par projet, pour lequel ils lèvent des capitaux auprès d’investisseurs privés.”

Traduction : virginie·dupont·sprl