Le rendement des maisons de vacances reste stable malgré la pandémie

Center Parcs, Rompoot Vakanties… Les parcs de vacances constituent une alternative aux investissements dans des chambres d’hôtel. L’intérêt pour le propriétaire? Un rendement fixe garanti pendant une période déterminée ou un pourcentage du chiffre d’affaires locatif du parc.

En Belgique, en France et en Allemagne, les parcs de vacances ont dû fermer l’an dernier mais pas aux Pays-Bas. “2020 n’a pas été une mauvaise année pour nos parcs, confie Baptiste van Outryve, porte-parole de Roompot Vakanties. Les parcs néerlandais sont restés ouverts toute l’année, excepté quelques fermetures temporaires au printemps 2020 dans certaines régions. Il faut savoir que de nombreux Belges ont investi dans nos résidences de vacances aux Pays-Bas alors qu’en Belgique, nos maisons n’appartiennent pas à des particuliers.”

Année presque normale

Malgré les échos positifs de Roompot, les loueurs de cottages dans les parcs de vacances ont dû se contenter d’un rendement inférieur en 2020, ce qui n’a rien d’étonnant dans le contexte sanitaire actuel. L’entreprise n’étant pas coté en Bourse, les chiffres exacts de l’année précédente ne sont pas encore connus.

Pour les particuliers propriétaires de bungalows Center Parcs en Belgique, aux Pays-Bas et en Allemagne, 2020 a été une année comme les autres. Les locataires ont payé leur loyer rubis sur l’ongle. Ce n’est pas le cas en France, où une procédure de médiation impliquant plusieurs centaines de propriétaires est en cours. Center Parcs a en effet interrompu le paiement du loyer dans plusieurs parcs français pendant le premier confinement pour cause de force majeure. Une décision qui prend davantage sens quand on retient que dans ce pays, les loyers des commerces obligés de fermer ont souvent été partiellement, voire complètement, suspendus.

Center Parcs appartient au groupe Pierre & Vacances, coté en Bourse. Grâce aux rapports obligatoires, ses investisseurs peuvent savoir exactement à quoi s’en tenir. Il ressort ainsi qu’au dernier trimestre 2020 et au premier trimestre 2021, le chiffre d’affaires des parcs a baissé de quasi 60% par rapport à l’année précédente. Et l’action Pierre & Vacances cote aujourd’hui 60% sous son niveau du 21 février 2021. Les dettes du groupe ont, elles, doublé en un an tandis que les rentrées en liquides ont diminué. Pour surmonter cette période difficile, le groupe a sollicité l’aide des pouvoirs publics et un effort supplémentaire de la part des investisseurs privés.

Rendement garanti

Chez Center Parcs, qui n’a pas souhaité collaborer à la rédaction de cet article, les investisseurs particuliers ont le choix entre deux formules: un rendement fixe garanti et indexé de 4,5% ou un rendement fixe de 3% majoré d’un rendement variable au prorata du chiffre d’affaires locatif total du parc. Les garanties de rendement sont valables 15 ans. Il est également possible de prolonger de cinq ans le bail conclu avec Center Parcs à trois reprises aux mêmes conditions. Center Parcs n’est pas le seul à offrir des garanties. Avant la crise sanitaire, la formule variable était probablement la plus intéressante pour les propriétaires. Sûrement pas aujourd’hui.

Roompot n’offre, lui, aucune garantie de rendement. “Lors de l’achat d’une résidence, nous faisons une anticipation réaliste du rendement avec le propriétaire, explique son porte-parole. Ce rendement varie en fonction du site, du parc, de la parcelle et de la résidence. Il n’y a donc pas un seul rendement identique pour l’ensemble des bungalows dans tous les parcs, même s’il tourne généralement toujours autour des 5% par an.”

“Certains acteurs du marché font miroiter les rendements supérieurs des nouveaux projets, constate Baptiste van Outryve. Mais les acheteurs potentiels qui prennent la peine de comparer ont vite fait de comprendre que le prix d’achat plus élevé sert en fait à financer le rendement garanti. Quand on lit attentivement les petits caractères, on se rend compte que ces rendements élevés sont aussi très limités dans le temps. Nous ne mangeons pas de ce pain-là. Nous n’offrons de rendement garanti que de façon sporadique, pour les grandes résidences nécessitant un investissement plus important. Et quand nous offrons une garantie locative, c’est pour 10 ans au moins.”

Offre diversifiée

L’offre de Roompot est très diversifiée et située aux Pays-Bas principalement. “Le prix d’une nouvelle construction varie de 125.000 à 1,2 million d’euros.” Du côté de Center Parcs Immobilier, seul le site de Peel, dans le Limbourg néerlandais, propose des résidences à la vente au prix de départ de 130.000 euros pour un cottage rénové avec jardin. Chez Roompot, les investisseurs particuliers sont propriétaires à 100% de la maison et du terrain dans neuf projets sur dix. Sinon, le terrain fait l’objet d’un bail emphytéotique. Chez Center Parcs, les particuliers sont propriétaires à 100% et de la résidence et de la parcelle.

La taxe sur l’achat d’une maison existante, de plus de deux ans, est moins élevée aux Pays-Bas qu’en Belgique. L’impôt sur le transfert de propriété s’élève à 8%, plus les frais de notaire de 1.000 euros environ. “La différence est de taille entre une habitation existante et une nouvelle construction, précise Baptiste van Outryve. La nouvelle construction est soumise à 21% de TVA ou de taxe sur le chiffre d’affaires, une taxe que le propriétaire peut directement récupérer du fisc néerlandais s’il s’engage à louer l’habitation pendant 10 ans.”

Forte demande

En Belgique, les propriétaires se voient présenter chaque année la facture du précompte immobilier basé sur le revenu cadastral. Aux Pays-Bas, la propriété de la maison est taxée sur base de la valeur des biens immobiliers. Mais à condition de contracter un prêt suffisant pour financer son acquisition, l’acheteur peut éluder partiellement ou complètement cette taxe.

Selon Baptiste van Outryve, 2020 a été une année record en termes de résidences vendues chez Roompot. “Et la demande ne fléchit pas en 2021. Au contraire.” Celui qui achète une résidence finit en effet tôt ou tard par la revendre… Cette vente s’effectue selon les mêmes modalités que pour l’immobilier traditionnel. Et le propriétaire confie la vente soit à un agent, soit au département immobilier du parc.