Avec la régularité d’une horloge, des organismes nationaux et internationaux aussi réputés que la BNB, The Economist, l’OCDE et le FMI prétendent que l’immobilier belge est trop cher.
Certains évaluent même la survalorisation à 60 % ! Ils fondent cette conclusion sur le niveau des loyers, très bas en Belgique. Les Belges maintiennent cependant leur confiance dans la brique. Résultat : non seulement les prix se maintiennent, mais ils continuent même à augmenter. Une bulle est-elle en train de se former ?
Investissement direct
S’il y a un investissement qui n’a jamais déçu l’investisseur, c’est sa propre habitation. Lorsqu’un Belge a quelques centaines de milliers d’euros à investir, il est donc compréhensible qu’il réfléchisse en premier lieu à un nouvel investissement immobilier. Les alternatives sont en effet peu attrayantes. Les rendements des produits les plus sûrs, comme les obligations et les bons de caisse, sont faméliques, et même inférieurs à l’inflation pour la plupart. Les actions sont volatiles et dangereuses.
Mais on ne peut ignorer que les loyers restent en retrait des prix des maisons et des appartements. Au contraire de nombreux autres pays, le marché de la location est relativement réduit en Belgique. Dès qu’un Belge peut se le permettre, il préfère acheter. De ce fait, les possibilités financières des locataires sont limitées et les loyers restent bas. Les convaincus par l’immobilier belge saisissent cet argument pour affirmer qu’il n’y a pas de survalorisation, alors que leurs opposants affirment que si les rendements sont si bas, c’est qu’il est question de bulle. Impossible de donner raison à l’un ou l’autre camp. Mais un bon père de famille a intérêt à tenir compte de ce risque. En outre, un investissement direct à l’immobilier implique de nombreuses formalités. Notaires, droits d’enregistrement, contrats de bail, risque de locataires, études des sols, subsides, certificats, précompte immobilier, réparations, etc., peuvent se transformer en véritables casse-tête.
Et pourquoi pas une SICAFI ?
Peut-être le temps est-il venu de tenir compte des Cassandre sans pour autant renier votre foi inébranlable dans l’immobilier. C’est possible en investissant dans l’immobilier non pas directement, mais par le biais d’une Sicafi.
Une SICAFI est en fait un placement mobilier, et donc liquide, dans un bien immobilier. Il en existe de nombreux types. Certaines Sicafi investissent dans des bureaux ou dans des maisons de retraite, d’autres encore dans des appartements-services, des appartements meublés, des sites logistiques, etc. Il y en a donc pour tous les goûts. Mais cette diversité oblige l’investisseur à faire des choix. S’il préfère un placement défensif, il optera pour les appartements-services ou les maisons de repos. S’il préfère un produit plus dynamique, il se tournera vers les surfaces commerciales, les immeubles de bureaux et la logistique. Au contraire d’un investissement direct, le cours d’une SCAFI présente une corrélation claire avec le rendement sous-jacent. Par ailleurs, un tiers se charge de toutes les formalités et vous pouvez compter sur une gestion professionnelle d’un portefeuille immobilier diversifié.
Le rendement provient de l’évolution du cours et des dividendes. Une SICAFI est obligée de renverser une partie de ses bénéfices à ses actionnaires, même ne paie en principe pas d’impôts sur ses bénéfices. Depuis le 1er janvier de cette année, le dividende annuel est imposé à un taux de 25 %. Seules les Sicafi résidentielles bénéficient d’un tarif réduit de 15 %. En outre, l’investisseur peut vendre ses actions en Bourse d’un simple clic. La plus-value éventuellement réalisée n’est pas imposée tant qu’elle s’inscrit dans la gestion normale d’un patrimoine privé.
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Anton van Zantbeek
Avocat Rivus
