Le nouveau code civil est arrivé et entre en vigueur ce 1er septembre

Plus précisément son livre 3, qui concerne le droit des biens. Il clarifie avec bonheur de nombreuses situations, saluent les professionnels. Attention toutefois à quelques surprises…

La Belgique a un code civil depuis la loi du 13 avril 2019! Un nouveau code civil faut-il évidemment comprendre puisqu’existait déjà, sous ce nom, le fameux code Napoléon datant de mars 1804. Ce dernier sera dorénavant qualifié d’ancien, ce qui n’est pas démérité… Après plusieurs autres, c’est le livre 3 de ce code, relatif aux biens, qui entrera en vigueur le 1er septembre prochain. Avec ses bonnes ou moins bonnes surprises et avec quelques changements qu’il conviendra de ne pas perdre de vue. Trends- Tendances a recueilli les commentaires de deux spécialistes: Marie-Pierre Donéa, avocate fiscaliste à Waterloo, et Olivier de Clippele, notaire à Bruxelles.

Flexibilité consensuelle

S’exprimant dès l’an dernier lors d’un séminaire organisé par WinBooks, fournisseur de logiciels de comptabilité et de gestion, Marie-Pierre Donéa regretta en souriant que toute la numérotation ait changé, ce qui imposera un effort de mémoire conséquent aux juristes! Pour ajouter que les auteurs ont réussi leur approche de fonctionnalisation. “Souvent annoncée en matière fiscale, cette simplification a vraiment été réalisée ici en matière civile, nous confirme-t-elle: pour ce qui est de rendre les dispositions compréhensibles et applicables par tout le monde, les auteurs ont pas mal réussi.” Autre observation générale fort positive: le droit des biens a été rendu plus flexible. “On relève assez peu de dispositions impératives, hors en matière de copropriété, de sorte que les parties peuvent moduler les dispositions contractuelles comme elles l’entendent.”

Olivier de Clippele souligne de son côté que la plupart des adaptations consacrées par le nouveau code civil sont très consensuelles et rejoignent la jurisprudence majoritaire. Il se réjouit par ailleurs que les dispositions concernant l’usufruit ne soient pas rétroactives, comme ce fut le cas pour les successions. Une erreur lamentable selon lui, car source de fameux tracas!

En ce qui concerne plus précisément le démembrement de propriété, le législateur a eu pour but que les personnes souhaitant créer un droit réel démembré choisissent ce qui correspond le mieux à la nature de l’opération mise en oeuvre, observe Marie-Pierre Donéa. Et ne soient donc plus guidées dans leur choix par la seule durée, qui était de 30 ans par exemple pour l’usufruit constitué au bénéfice d’une société, contre 99 ans pour l’emphytéose et 50 ans pour le droit de superficie. Ou guidées par les règles qui prévalent pour l’indemnisation en fin de contrat. C’est ainsi que l’intéressant statut d’emphytéose est superbement méconnu en dépit de ses mérites, regrette l’avocat. Il peut en effet être considéré comme une sorte de super-bail. Bail, car son titulaire se comporte comme un locataire. Et super, car c’est un droit réel et non personnel. On peut dès lors le céder ou l’hypothéquer.

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Usufruit: dorénavant, on partagera les charges!

On observe un véritable changement de paradigme pour l’usufruit, observe Marie-Pierre Donéa. La nouvelle définition de l’usufruit “recadre” quelque peu celui qui en bénéficie. Il ne s’agit plus de “jouir de quelque chose dont un autre a la propriété”, fût-ce de manière limitée dans le temps. Aujourd’hui, l’usufruitier doit en jouir “de manière prudente et raisonnable en respectant la destination du bien”. Le nu-propriétaire peut clairement imposer une vocation au bien. On entre à présent dans une ère de coopération avec, pour grande nouveauté, que les deux parties vont se répartir la charge des grosses réparations.

Le nouveau code civil ne change guère le principe suivant lequel le nu-propriétaire a la charge des toutes grosses réparations, telles la reconstruction d’un mur ou le remplacement du toit. Par contre, dorénavant, on partagera les grosses réparations en tenant compte de l’âge de l’usufruitier, c’est-à-dire de la valeur de son usufruit, insiste Olivier de Clippele. Repeindre les châssis est une charge d’entretien classiquement dévolue à l’usufruitier. “Mais si ce dernier a 95 ans, il ne va pas en payer 100%! Situation inverse pour le remplacement d’une chaudière, traditionnellement à charge du nu-propriétaire: si l’usufruitier a 65 ans, on va probablement lui demander d’en payer 90%. Parce que, compte tenu de son espérance de vie, cette chaudière sera en principe entièrement utilisée durant son usufruit.

Autre modification très importante: en cas d’usufruit conjoint, au bénéfice de plus d’une personne donc, la loi prévoit à présent que le survivant reçoit d’office l’usufruit total, alors que ce devait jusqu’ici être précisé dans le contrat. Ceci concerne un bien d’investissement et non, par exemple, le logement occupé par les parents et dont les enfants sont devenus nus-propriétaires. Dans ce cas en effet, il y a toujours réversion de l’usufruit au survivant. “Il n’est pas rare que des parents considèrent qu’au décès de l’un d’eux, les enfants récupéreront la pleine propriété de sa part, l’usufruit du survivant suffisant à ses besoins, observe Olivier de Clippele. A l’avenir, ils devront donc le préciser.”

Attention à votre propriété…

Un autre changement important – et dangereux – apporté par ce nouveau code civil concerne les prescriptions et l’accaparement de propriété. “Le délai général était jusqu’ici de 30 ans, avec possibilité de 20 et même 10 ans dans certains cas, mais il est à présent uniformément porté à 10 ans, regrette Olivier de Clippele. Est-ce vraiment un problème? “Il est des personnes âgées qui ne souhaitent pas se bagarrer avec leur voisin et le laissent faire, en laissant le soin à leurs héritiers de régler la question, observe le notaire. Il n’est plus question de cela à l’avenir! Il faudra donc faire le tour de ses terres au moins tous les 10 ans pour vérifier qu’un agriculteur voisin ne déborde pas, par exemple. Même si l’on peut imaginer que le juge ne sera pas dupe en cas de manoeuvre mal intentionnée.”

Dans un ordre d’idée proche, le code accorde à présent à quiconque l’accès à une propriété non clôturée. Les terres de culture sont exclues, de sorte que ceci concerne essentiellement les bois. “Il ne suffit pas de mettre une pancarte à l’entrée: à défaut de clôture, il faut répéter l’avertissement à intervalles réguliers. C’est un peu dommage car toutes nos forêts sont traversées par des servitudes publiques et on pouvait en rester là. On peut considérer qu’il n’y avait pas de problème et qu’on en crée un…”, regrette le notaire.

Il est un autre changement notable, qui concerne l’indivision. “Cela résulte d’un arrêt récent de la Cour de cassation au sujet d’un appareil utilisé par plusieurs médecins qui étaient en indivision, explique Olivier de Clippele. L’un d’eux a quitté le cabinet et a demandé sa part. Non, car ce n’était pas prévu dans le contrat, a-t-elle tranché. De nombreux juristes ont alors extrapolé, de bonne ou mauvaise foi… Quand j’ai été auditionné, j’ai demandé qu’on mette fin à cette stupide controverse: on ne peut pas obliger les gens à rester en indivision! Il est à présent prévu que la convention d’indivision a une durée de cinq ans, renouvelable. Celui qui veut sortir d’indivision peut forcer la vente publique. “En 35 ans de notariat, je n’ai connu qu’une vraie vente publique forcée. En général, ce n’est qu’une menace pour obliger l’autre partie à discuter.” Vu le nombre croissant de couples de fait achetant des biens en commun, il était essentiel de clarifier la situation, insiste le notaire.