Seconde résidence: et pourquoi pas la Grèce?

La Grèce est de plus en plus prisée par les Belges en quête d’un second pied-à-terre sous des cieux plus ensoleillés. Elle le doit à quelques atouts spécifiques. Nos conseils si vous voulez acheter.

La France, l’Espagne et l’Italie ne sont pas seulement les destinations de vacances les plus prisées des Belges, elles sont aussi les trois premières où les compatriotes achètent des résidences secondaires. Cependant, la Grèce devient un concurrent de plus en plus sérieux.

Selon les données de la Banque centrale grecque, le nombre d’étrangers qui achètent des biens immobiliers en Grèce est en forte hausse. Et les Belges ne sont pas en reste. Jusqu’en 2018, les Belges n’achetaient jamais de biens immobiliers grecs pour plus de 5 millions d’euros par an. Ces dernières années, ce montant a toujours été plus élevé, avec des pics de 30 millions par an et plus. En 2022, 68% de capitaux étrangers supplémentaires ont afflué sur le marché immobilier grec par rapport à 2021.

Vangelis Nastos le constate également. Il est le fondateur d’Elxis, une société de conseil qui aide les Belges et les Néerlandais à acheter des biens immobiliers en Grèce. “La Grèce est vraiment devenue une destination alternative à la France ou à l’Espagne alors qu’auparavant, en tant que seconde résidence, elle était surtout réservée aux connaisseurs de la Grèce”, explique-t-il.

Pas de grands immeubles

Cet intérêt croissant se reflète également dans les effectifs d’Elxis. “Avant le covid, nous étions cinq. Aujourd’hui, nous sommes déjà 20 employés”, ajoute-t-il. Selon lui, la Grèce possède des atouts indéniables qui font que de plus en plus de personnes envisagent d’y acquérir une résidence secondaire. “Il s’agit tout d’abord des prix de l’immobilier. Ils représentent la moitié ou le tiers de ce qu’ils sont dans certaines régions d’Espagne, par exemple”, explique-t-il. Dans l’un des projets que supervise Elxis en Crète, les prix d’une maison individuelle neuve avec piscine commencent à 210.000 euros. Dans l’ensemble, l’immobilier grec reste un quart à un tiers moins cher qu’avant la crise financière de 2008.

En outre, l’aménagement du territoire grec est une question clé. “Les règles de construction interdisent les immeubles de grande hauteur à proximité des côtes. Tout le contraire des costas en Espagne. Il y a également très peu de vastes complexes résidentiels. Les projets de développement de 25 logements sont déjà considérés comme très importants en Grèce. En général, il s’agit plutôt de projets de 5 à 10 maisons”, explique-t-il.

Les îles et les côtes très découpées attirent les acheteurs d’Europe du Nord. “La Grèce possède quelque 15.500 kilomètres de côtes. C’est plus que les rivages de la France, de l’Espagne et de l’Italie réunis. Il y a donc beaucoup de place pour acheter une propriété à proximité de la mer”, explique Vangelis Nastos.

Tout cela fait que le marché immobilier grec tourne à plein régime. Le nombre de demandes de permis de construire est en hausse depuis cinq ans, ce qui constitue un revirement par rapport à la chute brutale et prolongée observée depuis 2007. Les prix de l’immobilier grec sont également en forte hausse depuis 2012.

Visas dorés

Pour les acheteurs étrangers de maisons de vacances, les îles grecques et les villes côtières sont les destinations les plus populaires. Les îles des Cyclades dans la mer Egée, telles que Mykonos et Santorin, figurent parmi les régions les plus chères pour l’achat d’une propriété. Les îles comme la Crète, Rhodes et Corfou sont généralement moins chères de quelques dizaines de pour cent.

Le régime des visas dorés, en vigueur en Grèce depuis une dizaine d’années, a également stimulé le marché de l’immobilier dans ce pays. Grâce à ce régime, les citoyens non européens peuvent obtenir un permis de séjour grec pour cinq ans s’ils achètent un bien immobilier d’une valeur d’au moins 250.000 euros. Ils peuvent ainsi circuler librement dans le reste de l’espace Schengen.

Comme dans tout pays, – il existe en Grèce certaines coutumes en matière de transactions immobilières. “Contrairement à la Belgique où le notaire joue un rôle prépondérant, le rôle de l’avocat en Grèce est crucial. Si vous voulez acheter un bien immobilier en Grèce, vous devez toujours faire appel à un avocat. Il effectue le relevé cadastral, contrôle les vendeurs et vérifie qu’il n’y a pas de créances cachées sur le bien”, explique l’expert immobilier. Ce dernier point peut être particulièrement important. “Nous avons supervisé la vente d’une maison sur laquelle subsistait une créance datant des années 1980. Celle-ci avait été réglée depuis mais le règlement n’avait pas été inscrit au registre foncier”, précise-t-il.

Frais et rendements

En outre, les acheteurs de biens immobiliers grecs doivent tenir compte de certains coûts liés à la transaction. “Les frais atteignent environ 9 à 10% du prix d’achat du bien, explique Vangelis Nastos. Cela comprend les droits de mutation, les frais de notaire, les frais de cadastre, la commission de l’agent immobilier et les frais juridiques.”

Il y a aussi les coûts fiscaux annuels que les propriétaires doivent payer. “En termes de coûts annuels, il faut compter une taxe foncière de 3 à 4 euros par mètre carré de surface habitable”, ajoute-t-il.

Même si la plupart des gens achètent une résidence secondaire à l’étranger pour leur plaisir, ces coûts peuvent être compensés par des revenus possibles s’ils louent cette propriété. Selon une étude réalisée par l’agence Algean Property, les propriétés situées sur les îles grecques offrent les rendements locatifs les plus élevés de toute la Méditerranée.

L’agence Elxis a également remarqué ce potentiel locatif. “Les locations de vacances en Grèce ont beaucoup de succès. Les locations de villas ont explosé là-bas. La saison de location s’étend généralement d’avril à novembre”, précise Vangelis Nastos.

Mais attention, les revenus locatifs y sont imposés. “Pour un couple marié, un taux d’imposition de 15% s’applique aux 24.000 premiers euros de revenus locatifs. Au-delà, il est de 35% jusqu’à 70.000 euros et de 45% au-delà.”

En revanche, les propriétaires qui souhaitent céder leur bien immobilier grec ne sont pas imposés sur les éventuelles plus-values. “Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values, ni pour le vendeur ni pour l’acheteur. Tout bénéfice n’est absolument pas taxé”, conclut-il.