Seconde résidence: c’est le moment d’acheter en Italie

Les prix des logements en Italie atteindront bientôt leur plus bas niveau depuis 10 ans. Sur le marché des résidences secondaires, la concurrence fait rage : les citoyens des pays dont la monnaie est forte ont eux aussi envie de profiter de la douceur du climat italien.

Le marché immobilier italien n’a rien à voir avec son voisin espagnol. L’Italie et l’Espagne ont pourtant bien des points en commun. La douceur de leur climat méditerranéen, mais aussi leur histoire et leur culture, leurs superbes paysages, leurs kilomètres de littoral et leur riche tradition gastronomique. Les infrastructures hôtelières, par contre, sont fondamentalement différentes. Alors que l’Espagne joue pleinement la carte du tourisme de masse et lâche la bride aux promoteurs, l’Italie opte pour la confidentialité.

La bulle immobilière espagnole n’a pas survécu à l’éclatement de la crise financière. L’Italie s’en est beaucoup mieux sortie, même si son marché a lui aussi beaucoup souffert. Les prix sont aujourd’hui 20 % moins chers qu’en 2008, époque où la demande était la plus forte. Il faut voir là une conséquence de l’augmentation du chômage et du resserrement (obligatoire) des conditions de prêts par les banques. Le nombre de transactions immobilières a par conséquent dévissé, tombant de plus de 800.000 à l’époque où le marché était florissant à 400.000 à peine l’an dernier.

Cours de change

Le baromètre des prix de l’immobilier résidentiel italien est à la baisse cette année encore. L’observatoire du marché immobilier Nomisma prévoit une contraction des prix de près de 3 % en 2015. Mais certains signes laissent entrevoir un timide redressement : la chute des prix ralentit ; le marché hypothécaire progresse et les transactions se multiplient. D’après Nomisma, les prix se stabiliseront en 2016, pour remonter enfin en 2017, bien qu’à un rythme beaucoup plus lent qu’avant la crise.

Si vous envisagez d’acheter en Italie, c’est donc le bon moment. Pour autant, tous les éléments conjoncturels n’incitent pas à l’optimisme — du moins, pas pour le candidat qui souhaite payer la maison de ses rêves en euros. Car les promoteurs voient depuis quelques mois affluer des acheteurs en provenance de pays extérieurs à la zone euro (Angleterre et Etats-Unis en tête, mais aussi Suisse et Scandinavie), en quête de bonnes affaires. Avec leur monnaie forte, ils disposent d’un avantage significatif sur les acquéreurs qui paient en euros.

L’immobilier italien est au demeurant relativement peu cher pour les Européens. En 2014, une maison se négociait 146.400 euros en moyenne (source : KBC) ; soit un peu plus qu’une maison portugaise (143.600 euros), mais beaucoup moins qu’une résidence en Espagne (165.500 euros). Les statistiques nationales masquent néanmoins d’importants écarts régionaux. D’après le site Immobiliare.it, le Val d’Aoste, dans le Nord, est la région la plus onéreuse du pays ; le mètre carré s’y négocie un peu au-dessus de 3.000 euros en moyenne. La Calabre, tout à fait dans le Sud, est la moins chère (1.139 euros). Immobilare.it pointe également les différences entre la Toscane (2.626 euros), très touristique, et l’Ombrie (1.471 euros), pourtant voisine.

Fiscalité

Le processus d’achat en Italie est globalement identique à ce qu’il est en Belgique. Il passe comme chez nous par la signature d’un compromis de vente (compromesso) et d’un acte authentique chez le notaire. “Avant de signer quoi que ce soit, je conseille au candidat à l’achat de faire lire le compromis par un avocat local, avertit Wim Vermeulen, avocat belge. Ce service a un coût, lequel est toutefois dérisoire par rapport au montant de l’achat ; il faut le voir comme une sorte de prime d’assurance.”

Pas plus que son pendant belge, l’administration fiscale italienne ne manque de se servir au passage. Il existe, comme chez nous, deux régimes : celui de la TVA, pour les constructions neuves, et celui des droits d’enregistrement, pour les autres.

Depuis le 1er janvier, les droits d’enregistrement (imposta di registro) dus à l’achat d’une première résidence principale, d’occasion et non luxueuse (prima casa), ont été diminués de 3 à 2 %, alors que le taux pour les résidences secondaires et les biens de luxe passait de 7 à 9 %. “Le calcul de la base imposable est effectué par le notaire, à partir des données du rogito, l’acte d’achat”, expose Peter Gillissen, auteur de l’ouvrage Wonen en kopen in Italië (Habiter et acheter en Italie). Wim Vermeulen ajoute que le calcul s’appuie non pas sur le prix de vente, mais sur la valeur cadastrale. “Ce qui est avantageux pour l’acquéreur, car la valeur cadastrale est généralement significativement inférieure à la valeur de marché”, commente-t-il.

Une TVA (imposta sul valore aggiunto) de 4 % s’applique à l’achat des immeubles neufs, destinés à servir de première résidence propre (prima casa). Le taux grimpe à 10 % pour les résidences secondaires et les biens de luxe. Que vous achetiez sous le régime de la TVA ou des droits d’enregistrement, vous serez également redevable d’un impôt hypothécaire (imposta ipotecaria) et d’un impôt cadastral (imposta catastale) ; il s’agit de montants forfaitaires, relativement peu élevés, qui vont de 50 à 200 euros.

LAURENZ VERLEDENS