Si vous envisagez de rénover votre maison ou de réaménager votre jardin, il est possible de reprendre une somme d’argent au sein de votre prêt hypothécaire actuel. Nous passons en revue les conditions et les limitations de cette option. Et il existe également des alternatives.
Pour ceux qui ont déjà contracté un prêt hypothécaire et qui ont commencé à le rembourser, la plupart des banques offrent la possibilité de reprendre un montant supplémentaire dans le cadre de cette même inscription hypothécaire pour financer des travaux sur la propriété. Une telle réouverture de crédit consiste à octroyer une nouvelle tranche d’argent sous l’inscription hypothécaire existante. Les règles varient selon l’institution de crédit. Certaines banques vous permettent de reprendre un montant limité à la partie déjà remboursée du prêt initial, tandis que d’autres, comme BNP Paribas Fortis, autorisent un montant supérieur à cette partie remboursée.
Quelles sont les possibilités ?
Une réouverture de crédit au sein d’un prêt existant est couverte par l’inscription hypothécaire actuelle. La durée de ce nouvel emprunt peut, en principe, être choisie librement et n’a pas besoin de coïncider avec la durée restante du prêt hypothécaire initial. Cependant, il est important de noter qu’une inscription hypothécaire a toujours une durée de 30 ans. Le montant supplémentaire emprunté via la réouverture de crédit doit être entièrement remboursé avant la fin de cette période.
Le professeur Bart Chiau, de la faculté d’économie de l’UGent, illustre cela par un exemple : “Si vous avez contracté un crédit immobilier de 20 ans il y a 15 ans, vous n’êtes pas obligé de rembourser le montant de la réouverture de crédit sur les cinq années restantes de votre prêt initial. Vous pouvez, avec l’accord de la banque, étaler ce remboursement sur une période maximale de 15 ans, qui correspond à la durée restante de votre inscription hypothécaire.”
“Si vous souhaitez tout de même étendre la réouverture de crédit sur une période plus longue, vous pouvez demander à la banque de renouveler votre inscription hypothécaire, précise Bart Chiau. Les coûts de ce renouvellement sont nettement inférieurs à ceux d’une nouvelle inscription hypothécaire, car cela ne nécessite pas de nouvelle intervention notariale.”
Ainsi, une réouverture de crédit peut être une solution flexible et moins coûteuse pour financer des travaux, à condition de bien comprendre les conditions et limitations liées à l’inscription hypothécaire existante.
Quelles sont les conséquences financières d’une réouverture de crédit ?
Lorsque vous effectuez une réouverture de crédit au sein d’un prêt existant, celle-ci est soumise aux taux d’intérêt actuels, qui ont considérablement augmenté depuis début 2022.
Selon le Baromètre des taux d’Immotheker Finotheker, le taux d’intérêt moyen pour un prêt d’une durée de 10 ans est actuellement de 3,05 %, soit une hausse de 0,72 point de pourcentage par rapport à il y a 10 ans, et de 1,83 point par rapport à il y a 5 ans.
Avantages en termes de coûts
Une réouverture de crédit est couverte par l’inscription hypothécaire existante, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de faire une nouvelle inscription hypothécaire. Par conséquent, vous évitez des frais importants tels que les frais notariaux, d’actes ou d’hypothèque. Selon une simulation sur Notaire.be, pour un montant supplémentaire de 75.000 euros emprunté, vous économisez environ 3.500 euros par rapport à la souscription d’un nouveau prêt.
Cependant, la banque pourra vous facturer des frais de dossier pour la modification de votre prêt hypothécaire. Depuis le 1er janvier 2024, ces frais sont plafonnés légalement à 350 euros.
Qu’en est-il de l’assurance solde restant dû ?
Un point important à considérer est l’ajustement de votre assurance solde restant dû. Comme le souligne Bart Chiau, cette assurance devra être adaptée ou étendue au montant supplémentaire emprunté. Cela peut s’avérer compliqué, car avec l’âge, les primes augmentent. Si vous avez rencontré des problèmes de santé depuis la souscription initiale, l’acceptation de la nouvelle couverture pourrait même être compromise.
Ainsi, bien que la réouverture de crédit offre des avantages financiers par rapport à un nouveau prêt, il est essentiel de bien prendre en compte les coûts supplémentaires liés à l’assurance, ainsi que les conditions du marché.
Lors d’une réouverture de crédit, l’assurance solde restant dû doit également être ajustée. Ce n’est pas toujours évident.
Quelles sont les alternatives à la réouverture de crédit ?
Si vous envisagez de financer des travaux, plusieurs alternatives s’offrent à vous en dehors de la réouverture de crédit hypothécaire.
1. Souscrire un nouveau prêt hypothécaire
Vous pouvez contracter un nouveau crédit hypothécaire, par exemple, auprès d’une autre banque offrant des taux plus avantageux. Cependant, cela implique des coûts nettement plus élevés qu’une réouverture de crédit. En général, un apport personnel est également requis. Vous devrez aussi faire face à des frais notariaux et d’hypothèque, ce qui augmente considérablement le coût total.
2. Contracter un prêt rénovation
Un prêt rénovation est une alternative plus simple et rapide qu’un crédit hypothécaire. Les formalités administratives sont moins lourdes, ce qui signifie moins de frais de dossier, voire aucun. Comme ce type de prêt ne nécessite pas de passage chez le notaire, vous économisez également sur les frais notariaux et les frais d’acte.
Toutefois, un prêt rénovation ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux. De plus, les taux d’intérêt pour ce type de prêt sont généralement plus élevés que pour une réouverture de crédit ou un prêt hypothécaire. Les montants minimum et maximum varient selon les banques, il est donc recommandé de comparer les offres.
3. Prêt vert ou éco-prêt
Si vos travaux visent à améliorer l’efficacité énergétique de votre logement, vous pouvez envisager un prêt vert ou éco-prêt. Ces prêts, qui sont également des prêts à tempérament, sont souvent proposés à des taux d’intérêt plus bas que les prêts rénovation classiques. Là encore, les offres diffèrent selon les banques, donc il est conseillé de comparer attentivement.
4. Prendre une avance sur votre assurance groupe
Selon Bart Chiau, une autre option consiste à utiliser une avance sur votre assurance groupe (ou pension complémentaire). Les fonds déjà accumulés dans votre plan d’épargne-retraite peuvent être utilisés pour financer des rénovations, sous certaines conditions. Cette option peut être intéressante si la fin de votre contrat approche, car la perte d’intérêts sera relativement faible.
Le montant que vous pouvez retirer dépendra de ce que vous avez déjà accumulé. Aucun frais notarial ni frais d’acte n’est requis pour cette option, ce qui en fait une solution flexible et peu coûteuse.
Pas de bonus logement pour une réouverture de crédit
Il est important de noter que les nouvelles réouvertures de crédit ne permettent plus de bénéficier du bonus logement. Cette réduction d’impôt a été supprimée dans les trois Régions de Belgique : en Wallonie en 2016, à Bruxelles en 2017, et en Flandre en 2020.
“La suppression du bonus logement ne s’applique qu’aux nouveaux crédits, précise Bart Chiau. Les propriétaires qui ont souscrit leur prêt avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles continuent à bénéficier de l’avantage fiscal pour la durée restante de leur prêt.” Une réouverture de crédit est considérée comme un nouveau crédit par le fisc, ce qui signifie qu’elle ne permet pas de prolonger l’avantage du bonus logement.
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