Résidence secondaire : les répercussions fiscales

Devrez-vous payer davantage d’impôts en devenant propriétaire d’une seconde résidence en Belgique ou à l’étranger ? Comment les revenus locatifs seront-ils taxés si vous louez votre bien ?

Nombreux sont les Belges qui rêvent d’une résidence secondaire pour y passer leurs vacances, dans notre pays ou sous des cieux plus cléments. Le budget à consacrer à l’opération est naturellement important. Mais il faut aussi tenir compte des aspects fiscaux, parfois négligés. Quels sont-ils ?

Serez-vous taxé sur une seconde résidence en Belgique ?

Si vous devenez propriétaire d’une maison de campagne, sachez que le fisc vous réclamera à partir de ce moment le précompte immobilier (PI) correspondant. Ce PI, comme celui de votre habitation principale, est calculé à partir du revenu cadastral de la seconde résidence, suivant le tarif de la commune où elle se situe. Vous ne bénéficierez plus des réductions de précompte qui s’appliquent, le cas échéant, à votre maison familiale (par ex. pour les enfants à charge).

Vous devez aussi inscrire le revenu cadastral (RC) de votre deuxième habitation dans votre déclaration fiscale annuelle. En principe, ce revenu sera également taxé. Le régime est donc beaucoup moins intéressant que celui de l’habitation principale, pour laquelle on ne paie généralement plus d’impôts.

Le montant taxable dépend du RC de la seconde résidence. Voici comment on le calcule : RC indexé augmenté de 40 %. Par exemple, vous achetez un appartement à la mer. Le RC s’élève à 2.500 euros. En 2011 (indice : 1,5790) vous serez taxé sur un “revenu immobilier” de 5.526,50 euros (2.500 x 1,5790 x 1,40), rien de moins.

Ce “revenu immobilier” est imposé, de même que vos revenus professionnels, aux tarifs ordinaires et progressifs, qui peuvent grimper jusqu’à 50 % (+ additionnels communaux) à partir d’un revenu imposable de 35.060 euros “seulement” pour 2011. Votre revenu imposable est de 36.000 euros ? Dans notre exemple, pour 2011, vous paierez environ 3.000 euros d’impôts (taxes communales comprises) sur le revenu immobilier. Dans certains cas, cependant, il est possible de déduire les intérêts d’un crédit, parfois au point de ne plus payer d’impôts ( cf. infra).

Et si vous louez votre seconde résidence belge ?

En principe, le fait de donner votre seconde résidence en location (de temps à autre) ne change rien à la détermination du revenu immobilier. Si vous louez votre bien à des vacanciers pendant les périodes où vous ne l’occupez pas vous-même, vous serez taxé sur la même base. Supposons qu’en 2011, vous louez votre appartement à la mer (celui de l’exemple précédent) pour un total de 15.000 euros. Eh bien, l’impôt sera toujours calculé sur la base de 5.526,50 euros.

Généralement, cependant, la taxation sera plus lourde, car la majorité des secondes résidences sont louées meublées. Dans ce cas, en effet, le fisc part du principe que 40 % du loyer perçu concernent le mobilier. Cette part est donc considérée comme ‘revenu mobilier’. Heureusement, le fisc admet une déduction forfaitaire de 50 % pour les frais, et le taux d’imposition ne dépasse pas 15 % (+ taxes communales). Autrement dit, si vous percevez 15.000 euros de loyers, votre revenu mobilier s’élève à 6.000 euros (40 % x 15.000), et vous êtes taxé sur 3.000 euros (50 % x 6000). En fin de compte, vous déboursez 450 euros d’impôts (15 % x 3.000) (+ taxes communales). N’oubliez pas, toutefois, que votre “revenu immobilier” ne s’en trouve pas diminué : vous continuerez à payer 5.526,50 euros (pour une location à des particuliers).

Pour être complets, ajoutons qu’il existe d’autres règles si votre locataire utilise les lieux à des fins professionnelles ou s’il s’agit d’une société. Mais cette situation est exceptionnelle dans le cas d’une maison de vacances.

Le fait d’emprunter pour acheter procure-t-il un avantage fiscal ?

En principe, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt si vous contractez un emprunt pour acheter votre seconde résidence, mais dans la pratique, vous n’en ressentirez le bénéfice fiscal que si vous n’avez pas d’autre crédit, c’est-à-dire si votre habitation principale est déjà payée.

Dans ce cas, le crédit donne droit à la “réduction d’impôt pour épargne de longue durée”. Cela veut dire que votre partenaire et vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de 30 à 40 % (+ taxes communales) sur le capital remboursé et la prime de l’assurance solde restant dû, avec un maximum de 2.120 euros (en 2011). Le pourcentage exact dépend de vos revenus, de même que le maximum de 2.120 euros, qui peut être inférieur. Dans le meilleur des cas, la réduction vous rapporte donc environ 900 euros par personne (2.120 x 40 % + taxes communales).

La réduction d’impôt concerne l’emprunt contracté pour une seconde résidence située en Belgique, mais aussi dans un autre Etat de l’Espace économique européen. Celui-ci regroupe les membres de l’Union européenne, le Liechtenstein, la Norvège et l’Islande. Dans le cas d’un achat en Suisse, l’emprunt ne donne pas droit à la réduction d’impôt.

Outre la réduction d’impôt pour épargne de longue durée, les intérêts du crédit peuvent aussi vous procurer un avantage fiscal. Les intérêts payés viennent en effet en déduction du revenu immobilier de la seconde résidence, où qu’elle se trouve. Reprenons l’exemple de l’appartement à la mer. Avec un revenu immobilier de 5.526,50 euros, vous ne paierez plus du tout d’impôts si les intérêts annuels dépassent cette somme.

Il en va d’ailleurs de même si vous n’avez pas emprunté pour acheter la seconde résidence, mais que vous remboursez encore le crédit de votre habitation principale. Si ce dernier emprunt date d’avant le 1er janvier 2005, les intérêts sont déduits du revenu immobilier de votre seconde résidence.

A la revente

Vous avez décidé de revendre votre résidence secondaire ? Vraisemblablement, la plus-value éventuelle sera imposée, à condition que la revente intervienne dans les cinq ans suivant l’achat. En tout état de cause, le tarif s’élève à 16,5 % “seulement”, et votre plus-value (la différence entre le prix d’achat et le prix de revente) fait encore l’objet de quelques “corrections” en votre faveur. Vous pouvez par exemple déduire les frais de vente, et ajouter en même temps au prix d’achat des frais forfaitaires de 25 %, plus 5 % par année écoulée entre l’achat et la vente.

Par exemple

Vous achetez une résidence secondaire dans les Ardennes pour 160.000 euros, avant de la revendre trois ans plus tard au prix de 250.000 euros. Vous déboursez 1.000 euros en frais de vente. Voici le calcul de la plus-value taxable :

Prix de vente 230.000

Frais de vente – 1.000

Total 229.000

En ce qui concerne le prix d’achat “corrigé” :

Prix d’achat 160.000

Frais d’achat + 40.000 (25 %)

+ 24.000 (3 x 5 %)

Total 224.000

Montant imposé 5.000

Au tarif de 16,5 %, cela ne représente “que” 825 euros d’impôts (+ taxes communales), alors que vous avez gagné 70.000 euros dans l’opération (230.000 – 160.000). Bref, un résultat plutôt intéressant. Si vous aviez revendu votre seconde résidence à 225.000 euros au lieu de 230.000 euros, vous n’auriez même rien payé du tout, malgré une plus-value de 65.000 euros.

Et si l’achat de la maison date de plus de cinq ans, vous n’êtes normalement plus taxé. Il faudrait un soupçon de spéculation pour que le fisc vous réclame des impôts, mais cela ne risque pas de se produire en présence d’une transaction unique.

En principe, lorsque vous revendez une seconde résidence étrangère, vous ne devez plus le déclarer en Belgique, ni payer d’impôts à ce titre. Il est possible, cependant, que la plus-value soit taxée dans le pays en question. Les modalités varient d’un Etat à l’autre.

Dirk Sterkens