Rentabilité locative: 8 points à prendre en compte avant d’acheter pour louer

D’après le baromètre locatif du groupe immobilier Dewaele, chaque bien mis en location attire en moyenne 34 candidats locataires. C’est dire si la demande est bien plus forte que l’offre, avec l’augmentation des prix des loyers qui va avec.

Ces dernières années, les investisseurs immobiliers ont été freinés par la hausse des taux d’intérêt et l’obligation de rénovation. Quelle est aujourd’hui rentabilité locative et quels éléments faut-il prendre en compte avant de se lancer dans un achat immobilier avec pour intention de le louer.

En décembre, la finfluenceuse Charlotte Van Brabander a confié à Trends qu’elle perdait le sommeil à cause de son investissement immobilier : « J’ai acheté un bien, mais je vais le revendre, normalement avec un petit bénéfice. Je l’ai loué un certain temps, mais j’ai eu des problèmes avec mon locataire. Si le loyer n’est pas payé à temps, l’immobilier est loin d’être un investissement rentable et sans souci. »

Son cas n’est pas isolé, comme le confirme le baromètre locatif de Dewaele. C’est pourquoi le groupe propose aux bailleurs un service de gestion locative pour assurer le suivi des locataires.

1. Quelles sont les normes à respecter pour louer un bien ? Un certificat de conformité est-il obligatoire ?

Le Code du Logement, que cela soit à Bruxelles ou en Wallonie, définit les normes de qualité minimales en matière de sécurité, de santé et de conditions d’habitat. Cela inclut :

• La stabilité structurelle du logement
• Les équipements de base (électricité, chauffage, ventilation)
• La performance énergétique

Dans un nombre croissant de villes et communes, un certificat de conformité est requis avant de pouvoir louer un bien. Ce document atteste que le logement respecte les normes de qualité exigées à Bruxelles et en Wallonie.

2. Peut-on encore louer un bien avec un label énergétique (PEB) E ou F ?

En Flandre

À partir de 2028, les loyers des logements classés E ou F ne pourront plus être indexés en Flandre. Dès le 1er janvier 2030, seuls les logements ayant au moins un label D pourront être mis en location.

En Région wallonne

Les restrictions suivantes en matière d’indexation des loyers de baux d’habitation en Région wallonne étaient d’application jusqu’au 1ᵉʳ novembre 2023. Elles n’ont pas été renouvelées à partir du 1^er novembre 2023.

Mais à partir de cette date, un mode de calcul particulier pour l’indexation du loyer des logements avec un certificat PEB D, E, F ou G ou encore sans certificat sera appliqué.

• le loyer de base est : le loyer adapté entre le 1^er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 ;
• l’indice de départ est : l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1^er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

En Région bruxelloise

Jusqu’au 13 octobre 2023, l’indexation des loyers pour les logements à forte consommation d’énergie était soumise à des restrictions.

Depuis le 14 octobre 2023, l’indexation pour les logements locatifs ayant un certificat PEB E, F et G est à nouveau autorisée, mais selon une formule adaptée.

3. Comment estimer les coûts de rénovation d’un bien ?

Le PEB (certificat de performance énergétique) est une « carte d’identité énergétique » des bâtiments. Il peut fournir une indication sur les travaux à réaliser afin d’améliorer l’efficacité énergétique d’un bien. Toutefois, les coûts estimés dans ce document sont souvent imprécis. Il est donc conseillé de demander plusieurs devis auprès d’entrepreneurs.

De plus, le rapport du contrôleur du logement, nécessaire pour obtenir un certificat de conformité, indiquera également les éléments à rénover.

Après le propriétaire doit évaluer si ces rénovations sont rentables en fonction du rendement locatif ou s’il est préférable de revendre le bien.

4. Qui est responsable des frais d’entretien et de réparation ?

Le propriétaire est responsable des réparations structurelles et essentielles, notamment :

• Réfection du toit et des façades
• Remplacement des installations vétustes (chauffage, électricité)
• Travaux de rénovation énergétique
• Frais liés aux obligations légales (certificat de conformité, assurances)

En Flandre

La répartition précise des frais entre bailleur et locataire est détaillée dans le Décret flamand sur le logement (pages 26-27 pour les charges générales et pages 81-84 pour les petites réparations). De plus amples informations sont disponibles sur le site du gouvernement flamand.

En Région wallonne

Répartition des réparations, travaux et entretiens à charge du bailleur ou incombant au preneur.

En Région bruxelloise

Une liste des principales obligations de réparation et d’entretien à charge du locataire ou du bailleur a été établie par le Gouvernement. Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

Téléchargements: Répartition des réparations et travaux d’entretien(PDF / 781.94 KB)

Base légale: Code bruxellois du Logement, Art. 223

5. Que faire en cas de loyers impayés ?

Il est crucial d’agir rapidement, car les revenus locatifs servent souvent à rembourser un prêt immobilier. Plusieurs solutions existent :

• Dialoguer avec le locataire et convenir d’un échéancier écrit.
• Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé pour exiger le paiement des arriérés.
• Saisir le juge de paix via une procédure de conciliation (facultative, mais déconseillée si l’urgence est critique).
• Déposer une requête auprès du juge de paix du canton où se situe le bien. Cette démarche entraîne des frais juridiques, nécessitant souvent l’assistance d’un avocat.
• Faire appel à un huissier si le locataire ne quitte pas volontairement le logement après une décision judiciaire.

Pour se prémunir contre les loyers impayés, les propriétaires peuvent souscrire une assurance loyers impayés ou confier la gestion locative à un administrateur de biens comme Dewaele, qui se charge du suivi des paiements et des démarches judiciaires.

6. Quel est le meilleur scénario pour un rendement locatif optimal ?

Le rendement locatif dépend en partie de la stabilité des règles fiscales et réglementations. La taxation des revenus locatifs réels fait partie des réformes fiscales envisagées.

Actuellement, les loyers perçus auprès de particuliers sont imposés sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, et intégré au revenu global du propriétaire. Cette taxation est progressive et peut atteindre 50 %. Comme le revenu cadastral est généralement bien inférieur au loyer réel, toute modification législative pourrait impacter la rentabilité locative.

D’autres facteurs sont quant à eux entièrement dans les mains du propriétaire :

• Sélectionner rigoureusement son locataire
• Maintenir une bonne relation avec le locataire
• Réduire le turnover (éviter les changements fréquents de locataires)
• Vérifier la conformité du logement pour éviter des coûts de mise en conformité à court terme

7. Quels sont les principaux risques pour un bailleur ?

• Une vacance prolongée
• Des loyers impayés
• Des dégradations causées par les locataires
• Des difficultés à expulser un locataire après la résiliation du bail
• Des réparations imprévues

8. Quels sont les risques qu’un propriétaire bailleur doit assurer?

Il y a tout d’abord l’assurance incendie (obligatoire) : couvre les dommages causés par un incendie, une tempête, une inondation ou un accident. Elle inclut une garantie responsabilité civile en cas de dommages causés à des tiers. Le coût est généralement de 0,11 à 0,13 % de la valeur assurée du bien.

Cette assurance incendie revient, par exemple :

• Pour une maison de 350 000 € : 385 à 455 € de prime annuelle
• Pour un appartement de 350 000 € : environ 210 €

Il est possible de souscrire à des extensions de l’assurance incendie afin de :

• Garantir les loyers impayés
• Prendre en charge les dégradations locatives
• Une assistance pour les réparations

A cela, peuvent s’ajouter:

• Assurance protection juridique : couvre les frais juridiques en cas de litige avec un locataire (environ 10 % de la prime d’assurance incendie).
• Assurance tous risques chantier (ABR) : protège contre les dommages survenus durant la construction ou la rénovation d’un bien.
• Assurance décennale (obligatoire depuis 2018) : couvre pendant 10 ans les vices structurels affectant la stabilité, l’étanchéité et la solidité des nouveaux logements et rénovations majeures. Le coût est estimé entre 0,5 et 0,6 % de la valeur du bien.

Conclusion

Investir dans l’immobilier locatif peut être rentable, mais exige une gestion rigoureuse. Entre les obligations légales, l’eentretien du bien, les risques de loyers impayés et l’évolution de la fisclité, les propriétaires doivent anticiper ces contraintes pour optimiser leur rendement locatif.