Renégocier son prêt immobilier pourrait redevenir intéressant

La Banque centrale européenne a ouvert la porte à de nouvelles baisses de taux d’intérêt pour l’année à venir. Le moment est-il venu de renégocier votre prêt hypothécaire actuel ?

Entre juin 2022 et septembre 2023, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé par étapes son taux de dépôt (ou directeur) de -0,50 à 4%, en réponse à la hausse de l’inflation dans la zone euro. Ce n’est qu’en juin 2024 qu’elle a changé son fusil d’épaule, réduisant à nouveau les taux d’intérêt à 3,75%. Après des ajustements supplémentaires en septembre (3,50%) et en octobre (3,25%), la BCE a annoncé sa quatrième baisse consécutive des taux d’intérêt le 12 décembre 2024.

Le taux de dépôt est désormais de 3%. Cette décision s’appuie à nouveau sur des prévisions de croissance économique et d’inflation revues à la baisse pour la période 2024-2027. La BCE a d’ailleurs agi en parfaite adéquation avec les attentes exprimées par les économistes.

La BCE a également annoncé de nouvelles baisses de taux d’intérêt pour l’année à venir. “Des risques subsistent en Europe, mais une surchauffe de l’économie ne figure pas en tête de liste, indique Michael Field, stratège pour les marchés européens chez Morningstar. L’inflation dans la zone euro s’élève à 2,30%. Ce chiffre est légèrement supérieur à l’objectif de 2% de la BCE, mais le sentiment est qu’il est largement sous contrôle.”

Les analystes s’attendent à ce que les taux de dépôt se situent autour de la barre des 2% d’ici à la fin de l’année 2025. “Comptez alors sur une baisse d’environ un demi-point de pourcentage pour ceux qui empruntent à taux fixe, prédit le comparateur de prêts hypotheek.winkel. Ceux qui empruntent à taux variable peuvent même s’attendre à une baisse d’un point de pourcentage.”

Refinancer votre prêt

La baisse des taux d’intérêt réjouit non seulement les candidats à l’emprunt, mais aussi ceux qui ont déjà contracté un prêt immobilier. Pour ceux qui ont un crédit en cours avec un taux variable, celui-ci est systématiquement revu (généralement chaque année) et, si nécessaire, ajusté en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Il en résulte alors une adaptation soit du montant mensuel à payer, soit de la durée du crédit hypothécaire.

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux fixe, il n’y a en principe aucune modification du taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt. Toutefois, si les taux d’intérêt ont fortement baissé depuis la conclusion du contrat, il est intéressant de demander à votre banque de réviser ou de refinancer votre prêt. Il s’agit de fixer un nouveau taux d’intérêt plus bas. Une telle renégociation peut donc, en théorie, vous faire économiser pas mal d’argent.En effet : en théorie. Car cette opération a aussi un coût. Il y a les frais de dossier : ils ne peuvent pas dépasser 175 euros en cas de refinancement auprès de la même banque, soit la moitié du plafond de coût pour la souscription d’un nouveau prêt.

L’indemnité de remploi

Jusqu’à récemment, l’indemnité de remploi était également un élément important à prendre en compte. Il s’agit d’une indemnité unique que vous payez à la banque parce qu’elle perd des intérêts futurs en raison du refinancement. Le montant est légalement limité à un maximum de trois mois d’intérêts sur le montant restant.

Toutefois, depuis le 10 juin 2024, les banques ne peuvent plus facturer d’indemnité de remploi aux personnes qui font refinancer leur crédit hypothécaire auprès du même établissement. On doit cette suppression au ministre fédéral de l’Économie et de l’Emploi Pierre-Yves Dermagne (PS). Ce dernier estime, en effet, qu’une telle commission est inappropriée s’il n’y a pas de nouveau contrat de crédit.

Changer de banque

Toutefois, pour refinancer votre prêt immobilier, vous ne devez pas nécessairement rester dans la même banque. Vous êtes libre de vous renseigner auprès d’autres prêteurs. Si l’on vous propose ailleurs un taux d’intérêt nettement inférieur à celui de votre contrat actuel, vous pouvez y demander un refinancement. Le contrat existant sera alors résilié auprès d’une banque et un nouveau contrat sera établi auprès de l’autre banque.

Dans ce cas, vous devrez payer à l’ancien prêteur des frais de réinvestissement pouvant aller jusqu’à trois mois d’intérêts sur le montant restant. L’ancien prêteur facturera également l’annulation de l’hypothèque. Cette annulation se fait par acte notarié, ce qui entraîne également des frais. Outre ces coûts, vous payez les droits d’enregistrement, les frais d’hypothèque, les frais administratifs et la TVA.D’autre part, il y a les coûts liés au nouveau prêt. La nouvelle banque facture des frais de dossier pour l’établissement du nouveau contrat de crédit (maximum 350 euros). En outre, le contrat doit être notarié, ce qui entraîne à nouveau des frais. Sachez que vous pouvez les réduire en mettant une partie du capital à emprunter sous mandat hypothécaire.

Lors d’un refinancement auprès d’une autre banque, il se peut que votre bien immobilier doive également être réévalué. Le coût de cette opération varie selon les banques, allant de la gratuité à plusieurs centaines d’euros. Enfin, n’oubliez pas que l’adaptation de votre assurance solde restant dû liée entraîne également des dépenses.

Qu’en est-il dans la pratique ?

Selon Febelfin, la règle de base est que le refinancement d’un crédit hypothécaire n’est intéressant que si la durée restante est d’au moins 10 ans. En outre, la différence entre le taux d’intérêt actuel et celui que vous envisagez doit être d’au moins un point de pourcentage. “Bien entendu, il est important de ne pas comparer des pommes et des poires, prévient la fédération du secteur financier. Si vous avez un prêt avec un taux d’intérêt fixe, vous devez le comparer avec le taux d’intérêt fixe actuel.”

Nous avons fait une simulation:

• Supposons que vous deviez encore rembourser 100.000 euros sur 10 ans. Avec un ancien taux d’intérêt de, disons, 3,50%, la charge d’intérêt totale restante s’élève à 18.354,56 euros. Si vous négociez un nouveau taux d’intérêt de 2,50%, la charge d’intérêt tombe à 12.970,09 euros, soit un bénéfice de 5.384,47 euros. Pour parler d’opération lucrative, il faut donc que les frais encourus soient inférieurs à ce montant. Ce qui est d’ailleurs le cas.

• Supposons que vous ne deviez rembourser que 50.000 euros sur 5 ans. Dans ce cas, le bénéfice est encore de 1.296,69 euros. Si vous restez dans la même banque et que vous ne payez donc pas d’indemnité de remploi, la révision du taux d’intérêt en vaut toujours la peine.