Pourquoi les prix de l’immobilier devraient continuer à augmenter en Espagne

Une anomalie. Alors que les prix de l’immobilier baissent en Europe, ils continuent d’augmenter en Espagne – marché prisé par les Belges. La tendance n’est pas près de s’inverser, même si un léger ralentissement est possible.

Ailleurs en Europe, les prix de l’immobilier ont baissé ces derniers mois, à cause de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement du marché immobilier. Mais en Espagne, ils continuent toujours d’augmenter. Et ce malgré une baisse de transactions de l’ordre de 9% sur l’année 2023, montre une étude d’ING. Les demandes de prêts hypothécaires sont eux aussi en chute, de l’ordre de 18%.

Ces deux éléments n’arrivent pas à freiner la hausse des prix de l’immobilier. Sur le troisième trimestre de 2023, ils étaient en hausse de 4,5%, par rapport au même trimestre en 2022, contre -2,2% pour la zone euro. En Allemagne, ils ont même chuté de 10,2% sur la même période.

Pourquoi cette hausse ? L’intérêt des investisseurs, étrangers notamment, continue à pousser les prix de l’immobilier espagnol vers le haut. Le marché espagnol est souvent prisé par les Belges, en quête d’une résidence secondaire au soleil.

Vers une hausse, mais plus légère

Sur le dernier trimestre de l’année, la hausse devrait continuer. Mais après, il faudrait s’attendre à un léger ralentissement, estime ING : sur 2024, les prix ne devraient plus qu’augmenter de 3%. Et ce pour plusieurs raisons.

L’un d’entre elles est que l’immobilier devient de moins en moins abordable pour les Espagnols. 46% des locataires estiment qu’il leur est impossible d’acheter un bien. A côté de la hausse des prix, la hausse des taux d’intérêt joue également un rôle dans cette détérioration. Nombre d’entre eux se sont ainsi résignés à arrêter leurs plans d’achat et à rester sur le marché locatif, voire chez leurs parents. La situation a empiré ces dernières années. La situation ne devrait pas s’améliorer de sitôt, ajoute la banque, ce qui freine la hausse des prix (dans une question d’offre et de demande). La demande devrait d’ailleurs aussi baisser du côté des investisseurs.

Le prix constructions neuves a augmenté de 11% en 2023, tirant le prix moyen du marché vers le haut (les logements existants ont augmenté de 3,2%). Mais cette année, il faudrait s’attendre à une accalmie. “Cette année, la forte augmentation des prix des logements neufs devrait se stabiliser. L’année dernière, les promoteurs ont encore dû répercuter de nombreuses hausses de prix en raison des fortes augmentations du prix des matériaux de construction dues aux problèmes d’approvisionnement de la pandémie. Toutefois, cet effet s’atténuera en 2024. Les coûts de construction ont fortement diminué au cours de l’année écoulée”, indique le rapport.

Et à long terme ?

En 2025, les prix devraient à nouveau augmenter plus fortement, montre le rapport. Une hausse de 3,8% est attendue.

A plus long terme encore, le marché ne devrait toujours pas connaître de déflation. Notamment à cause d’un facteur démographique : “La poursuite de la croissance de la demande sera l’un des principaux moteurs de l’évolution des prix de l’immobilier dans les années à venir. Selon les projections de l’office statistique espagnol, le nombre de ménages espagnols augmentera de 2,7 millions entre 2022 et 2037, soit une croissance de 14,5%. Cela exercera une pression à la hausse sur les prix”, en déduit le rapport.