Marché immobilier : le nord de Bruxelles séduit de plus en plus

Soutenues par le nouvel abattement fiscal, les communes les plus accessibles de la capitale ont attiré les appétits des jeunes acquéreurs.

Que retenir de 2017 ?

Après avoir enregistré 12,5 % de transactions en plus en 2016, les notaires bruxellois ont comptabilisé ” seulement ” 0,6 % de ventes supplémentaires au sein de la capitale en 2017. Une faible progression qui s’explique par l’important volume d’activité immobilière atteint il y a deux ans : le fait que le nombre de transactions se soit malgré tout maintenu en 2017 traduit en réalité l’assiduité des candidats acquéreurs bruxellois.

Autre indicateur de la bonne santé d’un marché immobilier : l’évolution des prix. Laquelle est, dans le cas de Bruxelles, plutôt partagée en 2017. Pour la première fois depuis 2013, en effet, le prix moyen des maisons n’augmente pas mais baisse de 2,5 %. Ce qui n’est pas pour déplaire aux candidats acquéreurs, qui doivent malgré tout débourser la coquette somme de 429 690 euros en moyenne pour s’offrir pareil bien. Le prix moyen d’un appartement, lui, poursuit sa folle ascension, gagnant 3,2 % par rapport à 2016 pour se hisser à 234 740 euros.

Difficile d’y voir une seule et unique explication. Sans doute l’une d’elles tient-elle au fait que, depuis le 1er janvier 2017, les Bruxellois ont perdu le bénéfice du bonus-logement fédéral au profit d’un abattement régional sur les droits d’enregistrement. Un coup de pouce substantiel, puisque la première tranche de 175 000 euros du prix de la première et unique habitation est exemptée de taxes – soit un ” cadeau ” de 21 875 euros aux primo-accédants – mais qui ne vaut que pour les biens dont le prix est inférieur à 500 000 euros. Un plafond qui semble suffisant, mais est en fait vite dépassé sur le segment des maisons. C’est donc surtout au marché des appartements que ce nouveau régime fiscal a profité.

D’autant que le fait qu’il soit accordé en une fois alors que le bonus-logement était réparti sur toute la durée du prêt hypothécaire séduit davantage de plus petits revenus, et donc, d’amateurs d’appartements.

Le top 3 des communes les plus chères

Difficile, au sein de la capitale, de tirer de réelles conclusions à partir des statistiques de prix établies par les notaires. Non pas que l’échantillon des ventes soit trop peu fourni, comme c’est souvent le cas dans les autres Régions du pays, mais parce que, plus encore qu’ailleurs, le marché immobilier bruxellois est une matière ultralocale. Forte densité de population et du bâti obligent, la valeur de la brique diffère extrêmement d’un bloc de rues à l’autre, d’une rue à l’autre ou même… d’un bout de rue à l’autre. Etablir des moyennes à l’échelle d’une commune est de facto dénué de sens car les limites des quartiers ne suivent pas nécessairement celles des découpages administratifs.

Cela étant dit, les communes où l’immobilier est le plus cher sont encore et toujours les mêmes privilégiées, idéalement implantées au sud-est du territoire : Ixelles, les deux Woluwe, Uccle, Etterbeek et Watermael-Boitsfort. D’une année et d’un type de biens à l’autre, le classement diffère mais les six entités y subsistent. En 2017, pour ce qui est du prix médian des maisons, c’est Woluwe-Saint-Pierre (550 000 euros) qui domine le top 3, en stabilité parfaite par rapport à 2016. Ixelles (537 500 euros) glisse de la première à la deuxième place, essuyant une baisse de valeur (-4,9 %) et Woluwe-Saint-Lambert (490 000 euros) arrive en troisième position, forte augmentation à la clé (+ 8,9 %). A noter qu’Etterbeek n’est pas en reste, qui la talonne de près avec un prix médian de 480 000 euros (+ 9,1 %).

En ce qui concerne les appartements, l’évolution des prix médians est plus stable et la fourchette de valeurs moins étendue, signes d’un nombre de transactions beaucoup plus important que sur le segment des maisons et donc, d’une évocation plus réaliste du marché. Dans le détail, Woluwe-Saint-Pierre (292 500 euros, évolution nulle) est à nouveau en tête, suivie cette fois-ci par Woluwe-Saint-Lambert (273 250 euros, + 1,2 %) et Ixelles (270 000 euros, + 0,7 %).

Le top 3 des communes les moins chères

Les communes bruxelloises les plus accessibles sont elles aussi identiques d’année en année, tous types de biens confondus. Rejetées au nord-ouest du territoire régional par la frontière physique du canal, Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean, Koekelberg, Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Jette et Laeken maintiennent des tarifs plus abordables. Au centre et à l’extrême nord de Bruxelles, Saint-Josse-ten-Noode et Haren complètent la série. Le prix médian de leurs maisons s’échelonne entre 240 000 euros à Koekelberg et 290 000 euros à Berchem-Sainte-Agathe. L’éventail du prix médian de leurs appartements est tout aussi ténu : de 155 000 euros à Anderlecht et 180 000 euros à Saint-Josse.

Il faut toutefois souligner que, dans le cas des appartements, les évolutions de prix entre 2016 et 2017 sont conséquentes pour nombre de ces communes traditionnellement meilleur marché : + 3 % à Berchem-Sainte-Agathe, + 4,6 % à Jette, + 5,8 % à Molenbeek, + 7,3 % à Ganshoren, + 11,7 % à Anderlecht, + 15,1 % à Koekelberg et jusqu’à + 23,7 % à Saint-Josse ! Des mouvements haussiers que l’on peut attribuer directement au nouvel abattement des droits d’enregistrement. Lequel a poussé les jeunes acquéreurs à franchir le cap de la propriété en ciblant des biens sous la barre des 175 000 euros ou à peine au-delà, et donc, les seules communes bruxelloises qui en offrent encore.

Quid du neuf ?

Dans leur analyse immobilière de l’année 2017, les notaires bruxellois ne font pas la différence entre le neuf et l’existant. Néanmoins, ils ont évoqué brièvement le marché des immeubles à appartements neufs et, surtout, leur succès auprès d’un public d’investisseurs avide de placer son argent dans des produits sur mesure, gestion locative comprise. ” Parmi les récents projets, plusieurs ciblent la zone du canal et affichent des tarifs grimpant rapidement à 3 000 euros du mètre carré, souligne Stijn Joye, notaire à Ixelles. Soit des valeurs trop élevées pour les gens du quartier, d’un point de vue acquisitif et, in fine, locatif également. Résultat ? La commercialisation des projets a parfois tendance à tirer en longueur. ”

Quelles perspectives pour 2017 ?

Les notaires bruxellois ne livrent pas de pronostic précis, mais tout porte à croire que le ” rouleau compresseur ” du marché immobilier de la capitale poursuivra son oeuvre.