De la province du Limbourg aux îles de la Frise (îles des Wadden), les Pays-Bas offrent de belles opportunités à ceux qui souhaitent acquérir une résidence de vacances non loin de chez eux. Les candidats-acquéreurs doivent toutefois composer avec une réglementation stricte et une fiscalité complexe.
Les Pays-Bas semblent représenter pour beaucoup de Belges une zone blanche sur la carte de l’immobilier de loisirs. Certes, Cadzand, la station balnéaire la plus méridionale du pays, séduit de plus en plus d’acheteurs belges, souvent comme alternative meilleur marché à Knokke-Heist. Mais une maisonnette dans le paysage vallonné du Limbourg néerlandais, entre les dunes d’une des îles des Wadden ou au bord des lacs frisons ? Les Belges s’y font nettement plus rares. Pourtant, les Pays-Bas recèlent de nombreux atouts touristiques. C’est un paradis pour cyclistes, surtout pour les amateurs de routes plates. Les amateurs de sports nautiques y trouvent également leur compte. Et les villes culturelles intéressantes ne sont jamais loin.
Le marché néerlandais des résidences secondaires diffère fondamentalement du marché belge. Ainsi, près de 80% des biens récréatifs – comme les appellent les Néerlandais – se trouvent dans des parcs de vacances. “Lors d’un achat dans un tel parc, il est essentiel de bien examiner la structure de propriété”, explique Anneke Haak-Bronsema, membre du conseil d’administration de la fédération néerlandaise des agents immobiliers NVM. “On travaille souvent avec un droit de superficie ou un bail emphytéotique, ce qui signifie que vous n’êtes pas propriétaire du terrain.”
Le marché néerlandais de l’immobilier récréatif est aussi strictement réglementé et séparé du marché du logement classique. “Les plans d’affectation du sol déterminent les zones de loisirs et, en règle générale, l’habitation permanente n’y est pas autorisée”, précise Anneke Haak-Bronsema. “La législation néerlandaise sur l’affectation des sols est en effet plus stricte que la belge”, confirme Wim Van den Abbeele, CEO de Waterzande bv.
Appartements résidentiels ou appart-hôtels
Sur les rives de l’Escaut occidental, à 10 minutes de Hulst, Waterzande construit un nouveau village de 700 unités, un mélange de maisons et d’appartements, complété par quelques établissements horeca et commerces, le tout entouré de polders et de zones naturelles.
Le site internet de Waterzande distingue explicitement les appartements résidentiels des appart-hôtels. “Les 450 unités résidentielles peuvent être habitées de façon permanente ou servir de résidence secondaire, mais ne peuvent pas être mises en location pour de courtes durées”, précise Wim Van den Abbeele. “Les 250 apparts-hôtels sont spécifiquement destinés à la location de courte durée et on ne peut pas s’y domicilier. Un acquéreur d’une unité résidentielle peut d’abord l’utiliser comme résidence secondaire et ensuite y vivre en permanence. Avec un appart-hôtel, cela n’est pas possible.”
Selon Wim Van den Abbeele, cette distinction entre habitation récréative et permanente présente aussi un avantage important. “Les 250 apparts-hôtels seront regroupés dans une zone spécifique du domaine. Cela évite que les habitants permanents ne subissent les nuisances d’occupants changeant constamment, comme c’est souvent le cas sur la côte belge. L’objectif est de créer un environnement résidentiel calme et serein.”
Waterzande est lié au promoteur belge Zabra. Wim Van den Abbeele souligne que le projet porte également une forte empreinte belge. “Nous travaillons avec des architectes et entrepreneurs belges, mais bien sûr selon les normes néerlandaises. Pour être clair : Waterzande n’est pas un parc de vacances. Pour nos apparts-hôtels, nous appliquons les mêmes normes de qualité élevées que pour les appartements résidentiels. Ce sont en réalité des appartements identiques, seule leur destination diffère.”
Une fiscalité délicate
La fiscalité néerlandaise sur l’immobilier récréatif a évolué défavorablement pour les acheteurs ces dernières années. Dans l’introduction d’un rapport annuel sur le marché néerlandais des résidences de loisirs, Anneke Haak-Bronsema observe “qu’il semble bien que la résidence de loisirs soit devenue – même de manière limitée – une vache à lait pour l’État”. “Pour l’immobilier récréatif en particulier, le droit de mutation (comparable aux droits d’enregistrement belges, ndlr) est passé de 6% à 10,4%”, cite-t-elle comme exemple.
“Il semble bien que la résidence de loisirs soit devenue – même de manière limitée – une vache à lait pour l’État.” – Anneke Haak-Bronsema (NVM)
En cas de construction neuve, un taux de TVA de 21% s’applique aux Pays-Bas, comme en Belgique. Mais contrairement à la Belgique, cette TVA est perçue sur le montant total, y compris le terrain. Chez nous, il est courant que la vente du terrain et du bâtiment soit scindée – par exemple via deux sociétés sœurs du promoteur – afin que la part du terrain bénéficie du régime plus favorable des droits d’enregistrement.
Wim Van den Abbeele pointe un avantage important de la fiscalité néerlandaise. “En cas de location, la TVA payée est récupérable. Si vous louez la résidence de vacances toute l’année, vous récupérez la totalité de la TVA, pour 50% de location, c’est la moitié. Il faut toutefois maintenir cela pendant 10 ans pour éviter des corrections.”
Revers de la médaille
Cette mesure attractive a cependant un revers : le propriétaire devient assujetti à la TVA sur les revenus locatifs. À noter que le plan fiscal néerlandais pour 2025 prévoit que le taux de TVA sur la location touristique passera de 9% à 21% à partir du 1er janvier 2026. Ce qui, selon les projections, entraînera une nette augmentation du prix pour le locataire.
Outre les taxes et frais de transaction, l’acheteur d’une résidence de vacances aux Pays-Bas doit aussi tenir compte des impôts annuels et des charges d’exploitation. Selon le droit fiscal international, le pays où se situe le bien immobilier – en l’occurrence les Pays-Bas – détient généralement le droit primaire d’imposition. Dans l’impôt sur le revenu néerlandais, une résidence secondaire est considérée comme un “deuxième bien” et intégrée dans la Box 3, qui regroupe les revenus de l’épargne et des placements. “Vous n’êtes alors pas imposé sur les revenus locatifs réels, mais sur un rendement fictif”, explique Anneke Haak-Bronsema. L’assiette imposable est la valeur WOZ (évaluation des biens immo), avec comme date de référence le 1er janvier de l’année précédant l’année d’imposition.
“Le problème est que cette valeur WOZ a fortement augmenté ces dernières années en raison de la surchauffe du marché immobilier, souligne Anneke Haak-Bronsema. Sur le long terme, investir dans l’immobilier de loisirs reste intéressant. Mais celui qui regarde aujourd’hui uniquement le rendement locatif constate qu’en raison des mesures gouvernementales, il devient de plus en plus difficile d’obtenir un rendement satisfaisant. Les marges sont fortement sous pression.”
Le marché se refroidit
Selon les chiffres de la fédération néerlandaise des agents immobiliers NVM, le prix moyen d’une résidence de vacances aux Pays-Bas s’élève à 246.000 euros. Ce prix relativement bas doit être nuancé : les résidences de vacances y sont généralement assez compactes, avec en moyenne 69 m². Les prix ont fortement augmenté ces dernières années, mais le marché semble désormais se refroidir quelque peu (- 1,3% début 2025).De grandes disparités régionales sont à noter. Les îles des Wadden affichent le prix de vente moyen le plus élevé : 465.000 euros. Sur la base des prix au mètre carré, la Zélande est la région la plus chère, avec en moyenne 5.200 euros. Aux îles des Wadden, c’est 4.700 euros. La région la moins chère est l’Achterhoek, à la frontière allemande, avec un prix moyen de 2.600 euros/m².
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