L’immobilier espagnol reprend des couleurs

Les investisseurs étrangers, dont de nombreux Belges, contribuent au redressement du marché immobilier espagnol. Est-il donc trop tard pour faire de bonnes affaires ? Non. L’immobilier de la péninsule demeure relativement bon marché. En prime: du soleil garanti et gratuit !

Les prix de l’immobilier espagnol semblent enfin se stabiliser. Après une longue période de baisse, l’indice publié par l’Instituto Nacional de Estadística (INE) est remonté de 4,2 % en 2015. ” La tendance se poursuit en 2016, constate Steven Lermytte, expert immobilier chez KBC Asset Management. Elle est particulièrement marquée dans les grandes villes que sont Madrid et Barcelone, et dans les régions côtières les plus touristiques. A Barcelone, les prix ont récupéré plus de 13 % en deux ans. Dans les contrées plus isolées, par contre, ils n’arrivent pas à sortir du rouge. ”

Les Belges qui n’ont pas encore franchi le pas doivent-ils déplorer cette remontée ? Pour Marleen De Vijt, managing partner chez Azull, l’immobilier espagnol, y compris l’immobilier côtier, demeure relativement bon marché : ” Il est toujours possible de trouver des appartements neufs, avec vue sur mer, à partir de 160.000 euros “, expose-t-elle.

Sis à Anvers et à Carthagène, sur la Costa Calida, Azull est le leader de la vente d’immobilier espagnol sur le marché belge. Nos compatriotes continuent à faire particulièrement attention à leur budget, constate Marleen De Vijt : ” Nous demandons systématiquement à nos clients pourquoi ils optent pour l’Espagne. Après le beau temps et la détente, c’est toujours le prix qu’ils évoquent. ” Il est vrai que l’immobilier d’occasion demeure plus de 30 % moins cher qu’au plus fort de la bulle, en 2008.

Saisie bancaire

Les candidats en quête de bonnes affaires pourraient être tentés de chercher leur bonheur du côté des habitations saisies. Azull est effectivement régulièrement consulté à ce propos, mais Johan Conix, lui aussi managing partner, ne recommande pas particulièrement ce segment à l’écart du circuit régulier. ” Il nous arrive d’en vendre, c’est vrai, mais il s’agit la plupart du temps de dossiers difficiles “, commente-t-il. A quoi Marleen De Vijt ajoute que l’idée pourrait bien se retourner contre l’acheteur : ” N’oubliez jamais qu’il s’agit d’immobilier toxique. Il est presque impossible de dénicher dans ce segment des aubaines bien situées. Nombre de ces habitations sont en mauvais état, notamment en raison des problèmes financiers de leurs anciens propriétaires, et les banques ne s’occupent pas de leur entretien. En outre, la marge de négociation est généralement ténue, voire inexistante ; la banque veut récupérer son dû, de sorte qu’elle est peu encline à faire des concessions “.

C’est justement parce que l’on a énormément construit à l’époque du boom immobilier, y compris dans les endroits les plus improbables, que Johan Conix conseille aux candidats à l’achat de se montrer prudents. ” Explorez attentivement la région et étudiez la situation, recommande-t-il. Et adressez-vous à un avocat. Là-bas, les avocats sont des juristes (ils ne plaident pas). Leur rôle est assez comparable à celui de nos notaires. Ils ont accès à toute une série de banques de données, ce qui peut s’avérer utile car en Espagne, le nouveau propriétaire est responsable des dettes liées au bien. Moyennant une dépense relativement limitée – les honoraires de l’avocat représentent généralement 1 % du montant de la transaction -, vous pourrez vous épargner bien des soucis. ”

TVA avantageuse

La fiscalité à l’achat est dans une large mesure similaire à la fiscalité belge, à ceci près que la TVA sur les constructions neuves est beaucoup plus intéressante. ” La TVA sur le neuf s’établit actuellement à 10 %, précise Marleen De Vijt. Il faut ajouter à cela 3 à 4 % de frais de notaire et d’avocat, les droits de timbre, etc. ” Les taux, pour l’immobilier existant, ne sont pas partout identiques. Chacune des 17 régions autonomes a le pouvoir de fixer le taux d’imposition sur les cessions. L’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales peut être comparé à nos droits d’enregistrement. ” A l’heure actuelle, le taux s’établit à 8 % dans la région de Murcie et à 10 % à Alicante (Costa Blanca), précise Marleen De Vijt. Quant à l’Andalousie, elle applique un taux progressif, dont le minimum est fixé à 8 %. ”

D’après Azull, les charges annuelles avoisinent les 2.500 à 3.500 euros pour une habitation payée 200.000 euros. Ce montant comprend le précompte immobilier (IBI), les taxes communales, les services d’intérêt collectif, l’assurance incendie et les charges communes éventuelles.

Depuis le 1er janvier de cette année, la plus-value à la revente est imposée à 19 %, étant entendu que la plus-value créée par le propriétaire lui-même (construction d’une chambre à coucher supplémentaire, par exemple) est déductible, pour autant que les travaux aient été valablement autorisés, et déclarés au cadastre.

Faible rendement locatif

L’immobilier espagnol avait autrefois la réputation d’être un investissement intéressant. Mais la crise et le krach immobilier ont changé la donne. ” Nous déconseillons à nos clients de revendre dans les cinq à 10 ans, affirme Johan Conix. L’acquéreur est de toute façon redevable d’environ 14 % de frais au moment de l’achat, et de 19 % de taxe sur la plus-value ; il est inutile d’espérer amortir tout cela en si peu de temps. ”

Le rendement locatif n’est pas énorme, estime-t-on chez Azull. ” Comptez sur 1,5 % net par an environ, calcule Marleen De Vijt. La haute saison est très courte – 10 à 12 semaines, pas plus. Là, il est possible d’obtenir des prix intéressants, sans toutefois pouvoir exagérer, car il faut tenir compte de la concurrence des hôtels qui proposent des formules all inclusive. ”

Marleen De Vijt n’en est pas moins convaincue que l’immobilier espagnol peut avantageusement remplacer un investissement à taux fixe : ” Parce que sa valeur est à tout le moins indexée, et que l’on dispose même d’une marge de progression “, raisonne-t-elle. En tout état de cause, ajoute notre interlocutrice, les immeubles de qualité dans les endroits de qualité ne se sont quasiment pas dépréciés, même au plus fort de la crise.

Faibles perspectives de redressement durable

Si les prix continuent à grimper, les propriétaires peuvent-ils espérer réaliser une plus-value ? D’après les calculs les plus récents du site spécialisé Idealista.com, la progression ne serait pas encore bien installée. Pour Steven Lermytte, on doit l’essentiel du redressement actuel aux acheteurs et aux investisseurs étrangers. Pour qu’il ait une assise plus vaste et plus durable, il faut que la demande intérieure s’y mette aussi. ” On distingue des signes de reprise de l’emploi et de l’économie, mais cela suffira-t-il à générer le pouvoir d’achat nécessaire ? “, s’interroge-t-il.

Immense, le parc des invendus demeure suspendu au-dessus du marché telle une épée de Damoclès. ” Si, dans un mouvement d’optimisme, les promoteurs remettent trop vite ces biens en vente, ils vont faire capoter le redressement “, prédit Steven Lermytte. Le pays est, comme tant d’autres, confronté à des problèmes démographiques. La crise a chassé de nombreux jeunes vers d’autres cieux. ” Tous ne reviendront sans doute pas au pays, craint Steven Lermytte. Cette défection pèse sur la demande intérieure. Enfin, les incertitudes sur le plan politique, aussi bien en Espagne qu’à l’étranger, menacent elles aussi le redressement du marché immobilier. ”

Les Belges, amateurs de neuf

Plus que tout autre acquéreur étranger, le Belge opte en Espagne pour du neuf. L’an dernier, sur trois nouveaux propriétaires belges d’une résidence secondaire, un s’est offert une construction tout juste sortie de terre, apprend-on en consultant les Registradores de España. Alors que tous acheteurs étrangers confondus, la proportion ne dépasse pas un sur cinq. Johan Conix salue la pertinence du choix de nos compatriotes : ” Les prix sur ce marché sont très proches des prix auxquels s’échangent des biens comparables plus anciens. Le neuf est également synonyme de qualité, alors que les constructions âgées d’une dizaine d’années ne sont pas toutes irréprochables. L’architecture est un paramètre important lui aussi. Aujourd’hui, les promoteurs actifs le long des côtes se mettent au diapason de la clientèle étrangère – qui n’a absolument pas les mêmes goûts que la clientèle locale. Les Belges qui achètent en Espagne veulent du soleil et de la lumière et donc, de grandes fenêtres et de vastes terrasses. Alors que les Espagnols cherchent à tout prix à rafraîchir l’habitation, d’où l’étroitesse de leurs fenêtres. Quant à la terrasse, elle est pour eux l’endroit où poser la lessiveuse. ”