Les investisseurs institutionnels sont de plus en plus actifs sur le marché immobilier belge, en particulier sur le segment des appartements. Selon JLL, consultant immobilier, la part d’investissement dans ce type de logement a augmenté de 11 %, l’année dernière, pour atteindre 252,7 millions d’euros.
À l’échelle européenne, l’immobilier résidentiel est un segment en pleine croissance depuis de nombreuses années. Entre 2012 et 2021, le volume des investissements a augmenté en moyenne de 14 % par an. À la fin du mois de septembre, en Europe, 52,8 milliards avaient été investis dans ce segment, avec un volume d’investissement en légère baisse par rapport aux années précédentes ; la raison à cela étant principalement la situation économique incertaine qui règne actuellement.
En Belgique, par contre, ce secteur n’a pas bu la tasse. Chez nous, la grande phase de croissance des investissements institutionnels dans l’immobilier résidentiel n’a commencé qu’au cours des deux ou trois dernières années. JLL a enregistré, chez nous, 16 ventes de grands immeubles en 2022, soit plus de trois fois la moyenne des cinq années précédentes. En Belgique, dans ce segment, l’investissement moyen par transaction est de 16 millions d’euros. Les transactions ont été enregistrées principalement à Bruxelles, mais aussi dans les principales villes de Flandre et, dans une moindre mesure, en Wallonie.
L’investisseur allemand Patrizia a signé la plus grosse transaction, en achetant, pour 59 millions d’euros, un projet de 20 400 m² à Besix RED dans le nouveau quartier des médias, près de Reyers à Schaerbeek.
Potentiel de croissance
JLL note que les immeubles d’appartements sont devenus encore plus attrayants pour les investisseurs étrangers. Dans de nombreux autres pays européens, les loyers et leur indexation sont fortement réglementés par le gouvernement. Aux Pays-Bas, par exemple, l’indexation des loyers est limitée à 3,3 % pour le privé depuis mai 2021. En France, ces augmentations de loyer sont limitées à un maximum de 3,5 % jusqu’en juillet 2023. Et en Allemagne, les loyers peuvent augmenter de 15 % maximum au cours des trois premières années, auxquels s’ajoutent d’autres réglementations locales. Les loyers en Belgique sont librement déterminés par les propriétaires et ont donc un rendement potentiellement plus élevé.
Mais même en dehors de cet avantage que représente l’indexation des loyers, la Belgique est un marché attractif pour les investisseurs institutionnels, estime JLL. Le consultant en immobilier met en avant la croissance démographique attendue, la demande croissante de logements durables et économes en énergie ainsi la croissance du marché locatif dans les grandes villes.
Ce besoin de nouveaux appartements est particulièrement important à Bruxelles. D’ici 2040, selon JLL, 1.574 logements supplémentaires sont nécessaires par an, dont 90 % d’appartements, alors qu’il y a seulement eu 789 permis par an qui ont été validé au cours des deux dernières années. En outre, 89 % des immeubles d’habitation existants dans la région de la capitale ont plus de 40 ans et ont donc tendance à avoir de très mauvais scores énergétiques et un piètre résultat concernant la durabilité.
