Le vieillissement de la population, un frein? Comment les 45-64 ans dynamisent le marché de l’immobilier

À Woluwe-Saint-Pierre, la génération X, en quête de logements plus modernes et fonctionnels, se tourne de plus en plus vers l’immobilier neuf. S’agit-il d’une évolution ponctuelle et locale ou d’un véritable tournant pour le marché immobilier? Sven Potvin, CEO du promoteur Antonissen Development Group, décrypte cette tendance et son impact sur le secteur.

Loin de l’image classique du jeune couple dynamique investissant dans un bien immobilier, Woluwe-Saint-Pierre nous offre une réalité différente: les acheteurs les plus actifs sur le segment du logement neuf sont des citoyens âgés de 45 à 64 ans. « La population de la commune vieillit, et cela se traduit dans nos chiffres de vente », constate Sven Potvin. Ce phénomène révèle une dynamique économique intéressante: la génération X, disposant d’un patrimoine immobilier conséquent, réinjecte ses capitaux sur le marché du neuf. Résultat: la demande pour des logements plus compacts, confortables et durables explose. Une tendance parfaitement illustrée par le complexe résidentiel Les Émeraudes. Mais cette tendance est-elle propre à Woluwe-Saint-Pierre, ou reflète-t-elle une mutation plus large du marché immobilier?

Un nouveau dynamisme

Comment le vieillissement de la population façonne-t-il l’avenir du marché immobilier? Est-ce un levier économique? Un frein?

« C’est loin d’être un frein, au contraire. On constate que le budget pour entretenir leur villa est devenu trop élevé. Le coût énergétique, en particulier. Ces personnes un peu plus âgées, quand leurs enfants ont quitté la maison, veulent habiter dans une localité avec un bon mobiscore, très proche des facilités donc, mais dans un logement plus petit.

Ils vendent alors leur maison et bénéficient d’un large patrimoine. De larges sommes qu’ils peuvent investir dans l’immobilier. Ou même donner à leurs enfants pour les aider à leur tour à acheter une maison. C’est un nouveau dynamisme.

Pour ce second point, les nouvelles réglementations du nouveau gouvernement peuvent aider. Il peut être intéressant, surtout en Flandre, d’optimiser la succession. On voit que même des parents qui ont entre 30 à 40 ans sont déjà en train de régler leur succession, notamment en ce qui concerne leur maison. Si l’un des partenaires décède, à qui revient la maison ? Qu’est-ce qu’on peut faire pour aider nos enfants ?’. Ce sont là des questions qui reviennent souvent. »

Est-ce que cela a un impact sur la valorisation des biens, sur leur prix?

« Pas sur leur valorisation immédiate, non. Mais une chose est sûre: de nombreux investisseurs misent sur l’immobilier car c’est un placement stable, particulièrement face à l’inflation. Ce marché bénéficie d’une bonne liquidité, offrant la possibilité de revendre rapidement si besoin. L’immobilier offre un double levier financier: il génère des revenus à court terme via la location et une plus-value à long terme grâce à l’appréciation des prix. Avec la hausse constante du prix des matériaux et l’indexation des salaires, le coût d’un bien immobilier augmente avec le temps. C’est une plus-value. »

Le problème des permis

Les promoteurs doivent-ils aujourd’hui repenser leurs projets pour répondre aux attentes de populations plus âgées?

« Il ne s’agit pas de concevoir des projets spécifiquement adaptés aux personnes âgées. À vrai dire, il n’y a pas de grandes différences entre les attentes des différentes générations. En revanche, les priorités ont évolué après le covid. Désormais, il y a une nécessité de proposer des terrasses plus spacieuses. Pas juste des terrasses pour mettre sa poubelle, mais de véritables espaces de vie que l’on peut exploiter. L’efficacité énergétique est également devenue un critère incontournable, mais elle concerne l’ensemble des acheteurs, quel que soit leur âge.

Mais dans le cas du projet de Woluwe-Saint-Pierre, vous mentionnez que les appartements sont larges, qu’il n’y a pas de marches…

« Bien sûr, cela bénéficie particulièrement aux personnes plus âgées, mais en réalité, ces aménagements améliorent le confort pour tout le monde. »

On dit que l’un des gros problèmes du marché immobilier est la baisse du nombre de logements disponibles à la location. Quelles en sont les causes ?

« Le problème majeur aujourd’hui, c’est que l’on se retrouve avec une quantité de projets de promoteurs en attente de permis. Les délais pour les obtenir sont de plus en plus longs, et chaque étape du processus coûte extrêmement cher. Imaginez: vous achetez un terrain, vous réalisez des études de faisabilité, vous engagez un avocat… Tout cela représente un investissement conséquent, et pourtant, il faut patienter deux à trois ans avant d’obtenir un permis.

Entretemps, les normes ont peut-être évolué: de nouvelles réglementations énergétiques peuvent être imposées, obligeant à refaire des études et des ajustements. Ajoutez à cela l’indexation des salaires et l’augmentation des coûts de construction, et le projet devient encore plus onéreux. Résultat: pour retrouver un certain équilibre, les promoteurs doivent augmenter leurs coûts. Ce qui freine encore plus l’offre de logements. D’un autre côté, la demande ne cesse de croître, alors que l’offre, elle, reste insuffisante. C’est un cercle vicieux qui accentue la pénurie de biens à la location.