Le Crowdfunding ou Crowdlending immobilier : quels avantages et risques ?

Le crowdfunding immobilier et crowdlending immobilier permettent aux particuliers de financer des projets de construction ou d’investir dans des biens immobiliers via des plateformes en ligne. Bien que ce modèle de financement participatif ne soit pas encore massivement adopté en Belgique, il attire un nombre croissant d’investisseurs. Découvrez ici ses avantages et les risques.

Le crowdfunding et le crowdlending immobilier représentent des opportunités intéressantes pour diversifier ses investissements tout en bénéficiant de rendements attractifs. Cependant, comme tout placement, ces investissements comportent des risques importants, notamment en termes de liquidité et de sécurité. Avant de vous lancer, il est plus que conseiller de bien comprendre le fonctionnement de ces plateformes et de ne pas investir plus que ce que vous êtes prêt à perdre.

Plusieurs prestataires en Belgique

En Belgique, huit prestataires de services de financement alternatif sont agréées par la FSMA (le gendarme des marchés). Ils permettent aux particuliers de soutenir des projets via le crowdfunding ou le crowdlending.

Il existe quatre principaux types de financement participatif :

• Le crowdfunding avec récompense (reward-based crowdfunding),
• Le crowdfunding par don (crowdgiving),
• L’investissement participatif (prise de participation dans une entreprise),
• Le prêt participatif, aussi appelé crowdlending.

Le crowdfunding immobilier consiste à prendre des parts au capital d’une entreprise, un investissement à risque plus élevé. Le crowdlending, quant à lui, est plus accessible.

Parmi les prestataires de services de financement alternatif agréées, il y a également des plateformes qui mettent en relation les investisseurs avec des porteurs de projets pour financer la réalisation de biens immobiliers. En Belgique, il s’agit principalement de Look&Fin, Ecco Nova et BeeBonds.

Pourquoi le Crowdlending immobilier est-il attractif ?

Le crowdlending offre une certaine accessibilité financière. Il est possible de commencer à investir dès 50 ou 100 euros, de quoi rendre ce type de placement accessible à un large public. Il propose aussi des rendements attractifs. Pour l’épargnant, les rendements espérés varient entre 4 % et 8 %, et peuvent atteindre jusqu’à 15 % selon le projet, des taux bien plus élevés que ceux proposés par les comptes d’épargne traditionnels. Les plateformes présélectionnent par ailleurs les projets, offrant ainsi un certain niveau de sécurité aux investisseurs.

Du côté des promoteurs immobiliers, le crowdlending immobilier est aussi particulièrement adapté aux promoteurs de taille moyenne, ceux qui développent des projets de 5 à 15 millions d’euros, soit l’équivalent d’une trentaine de nouveaux appartements en moyenne. Ce type de financement leur permet de lever les fonds propres nécessaires pour développer plusieurs projets simultanément, tout en diversifiant leurs sources de financement.

En général, un promoteur immobilier fait appel à plusieurs sources pour financer un projet :

• Un emprunt bancaire (40 à 60 %),
• Une pré-commercialisation (25 à 40 %),
• Un apport en fonds propres (15 à 30 %).

C’est souvent ce dernier volet qui pose problème, d’où l’intérêt de recourir au crowdlending pour compléter le financement.

Les risques du crowdlending immobilier

Cependant, comme tout investissement, le crowdlending immobilier comporte des risques qu’il est essentiel de bien comprendre avant de se lancer.

Le principal risque est le manque d’informations sur le projet ou sur le promoteur. Même si les plateformes analysent la viabilité des projets, le risque de perte est réel. Un risque encore accru par la hausse multiple des coûts de construction et de financement. C’est pourquoi il est conseillé de limiter son investissement à 5% de son portefeuille total par projet.

Un autre risque est lié au stade de développement du projet. Certains projets ne sont pas encore en phase de construction, et il n’existe donc pas de bien immobilier pour garantir l’investissement en cas de problème financier. De plus, en tant que créancier subordonné, la probabilité de récupérer votre investissement en cas de défaut est plus faible que pour les banques, qui sont remboursées en priorité.

Au risque de perte s’ajoute encore le fait que les montants sont «bloqués ». Il n’est en effet pas possible de se désengager en cours de route, ce qui peut être gênant si le prêt s’étale sur plusieurs années (souvent de deux à cinq ans). Il faut donc être certain de pouvoir se passer du capital investi. Certaines plateformes offrent la possibilité d’une liquidité boursière des émissions. Mais il n’est pas toujours facile de revendre ses parts pour ce type de produit sur un marché secondaire.

Plus le rendement est intéressant, plus le risque est élevé

En ce qui concerne la proportion risque-rendement, les plateformes belges de crowdlending semblent proposer des produits pour chaque sensibilité. Pas besoin d’être un oracle pour savoir que plus le rendement offert est intéressant, plus le risque est élevé.

Ainsi la plateforme de crowdlending Ecco Nova a proposé ce printemps une levée de fonds pour un prêt qui sera remboursé en toute fin de projet, et non progressivement comme c’est le cas habituellement. Le capital et les intérêts sont donc remboursés en une fois, à la fin, en fonction du succès du projet. Face à ce risque accru, c’est une fourchette de rendement cible qui a été proposée et qui se situe entre 12 et 15% sur base annuelle.

A l’opposé, on retrouve un capital 100% assuré pour les dossiers A+ (“secured) une sélection d’offres d’investissements proposés depuis septembre 2024 par Look&Fin, une plateforme de crowdlening. La plateforme propose un rendement entre 5,25% et 6,25% brut l’an (soit un rendement net entre 3,67% et 4,37% suite au précompte mobilier libératoire de 30%).

Fiscalité et crowdlending immobilier

En Belgique, certains investissements en crowdfunding immobilier bénéficient d’avantages fiscaux intéressants. Par exemple, les prêts « Proxi » en Région de Bruxelles-Capitale, les prêts « Coup de pouce » en Wallonie et les prêts « Win-win » en Flandre permettent de bénéficier de réductions d’impôts pour encourager ce type d’investissement.