La renaissance de Court-Saint-Etienne

Située en seconde ligne des communes prisées du centre du Brabant wallon, Court-Saint-Etienne tente de se refaire une santé immobilière et de redorer son image. Projets multiples, demande élevée et prix encore abordables: le cocktail semble prometteur.

Ils passent les uns après les autres à la trappe. Les stigmates du passé industriel de Court-Saint-Etienne s’effacent de plus en plus, tournant la page d’une époque bercée par les Usines Henricot. Le PAM Expo (devenu un hall d’événements), le bâtiment du Foyer populaire (qui accueille le Centre culturel du Brabant wallon) et le Hall 11 sont quelques-uns des derniers vestiges de ce florissant passé. Les chancres sont remplacés par des immeubles à appartements qui accueillent leur lot de nouveaux habitants attirés par des logements neufs vendus à des prix qui restent encore raisonnables pour le centre du Brabant wallon.

“Les prix des nouvelles constructions n’atteignent en effet pas encore ceux de Louvain-la-Neuve, Ottignies ou Rixensart, précise le notaire Emmanuel Estienne. La commune est en train de se redévelopper et de redorer son image. Cela permet à certains candidats d’encore accéder au marché neuf.”

A Court-Saint-Etienne, il est encore possible de mettre la main sur un appartement ou une maison tout en restant à proximité des pôles centraux brabançons et d’une ligne de chemin de fer.

Court-Saint-Etienne, à l’instar de Mont-Saint-Guibert ou Genappe, fait partie de ces communes situées dans la seconde couronne du Brabant wallon, celles où l’immobilier reste plus abordable que dans des communes comme La Hulpe, Lasne, Rixensart, Louvain-la-Neuve ou Ottignies. C’est l’occasion de pouvoir encore mettre la main sur un appartement ou une maison tout en restant à proximité des pôles centraux brabançons et d’une ligne de chemin de fer, du Ravel ou de la N25.

“Court-Saint-Etienne reste très attractive de par sa situation, lance Bernard Jacquet, CEO du promoteur immobilier Aboreal. Son attractivité n’est pas encore aussi forte que celle de ses entités voisines – son centre-ville doit notamment être redynamisé – mais elle dispose de nombreux atouts.”

La commune, particulièrement étendue, présente à la fois un profil urbain et rural. Avec des populations bien différentes qui se côtoient relativement peu.

En route pour Court Village III

Le renouveau stéphanois s’est en tout cas essentiellement matérialisé par la réhabilitation de ses friches. Le site Henricot I a été la première étape. “C’était le véritable élément déclencheur mais mon prédécesseur a toutefois dû se battre pour trouver un promoteur”, se souvient Michaël Goblet d’Aviella, bourgmestre depuis 2000 et pas encore certain de rempiler l’an prochain. Henricot II (Court Village) a, par contre, permis à l’entité d’entrer dans une nouvelle ère immobilière. Equilis a transformé ce chancre de 4 hectares (phase 1) en un nouveau quartier résidentiel de 152 appartements et 8.000 m2 de commerces. Si la réussite commerciale est incontestable, la transformation en un lieu de vie est plus mitigée. Reste que ce quartier a créé un appel d’air et a permis de remettre Court-Saint-Etienne sur la carte immobilière.

“Les projets se sont enchaînés par la suite”, confesse Emmanuel Estienne. Thomas & Piron a construit l’an dernier 65 appartements le long de l’avenue de Wisterzée. Nexity érige actuellement une résidence- services de 119 appartements le long de l’avenue des Combattants. “A laquelle il faut ajouter un immeuble de 18 appartements construit par APIBW qui sera destiné à des personnes âgées ne disposant pas des moyens pour aller dans la résidence-services voisine, précise le bourgmestre. Le loyer sera divisé par deux et il sera possible de bénéficier des soins prodigués juste à côté.” Une sorte de résidence-services publique…

A la sortie de Court-Saint-Etienne, en face du crématorium et au milieu des champs, Bouygues est en train de construire deux immeubles de 84 appartements. Suivront 87 maisons construites par Durabrik sur la partie arrière de ce terrain. Un dossier vieux de 20 ans qui trouve enfin son épilogue. “Et toute une série de projets sont encore dans les cartons, la preuve que Court-Saint-Etienne attire désormais, relève Michael Goblet d’Alviella. Mais notons surtout que, à l’exception du projet Bouygues, tous les dossiers concernent des réhabilitations. C’est remarquable. D’autant que les surfaces bâties sont moins importantes qu’auparavant.”

Le permis pour la deuxième phase de Court Village a été déposé mi-juillet par Equilis. Il comportera, sur 6 hectares, 215 appartements et 5 maisons. Une demi-douzaine de maisons compléteront encore ultérieurement l’ensemble, vers la partie boisée. Remarquez qu’Equilis est également en passe d’acheter le site voisin de CP Bourg, de quoi y développer la troisième phase de Court Village. Un terrain industriel de 5 hectares, situé à cheval sur les communes d’Ottignies et de Court-Saint-Etienne, qui devrait lui permettre d’aménager un nouveau quartier d’au moins 250 logements. Avec la reconversion en cours par Matexi du site des Bétons Lemaire (600 unités), situé un peu plus loin à Ottignies, ce sont donc plus de 1.200 logements qui seront construits dans les prochaines années le long de cette vallée de la Dyle, de part et d’autre du chemin de fer. Une cyclostrade (autoroute cyclable bidirectionnelle), qui remplacera le Ravel, structurera l’ensemble des projets.

“Les inondations de 2021 seront bien évidemment prises en compte dans les plans, lance Michael Goblet d’Alviella. Tant la Dyle que la Thyle n’ont pas débordé, preuve que les mesures prises ont été efficientes. Si l’Orne est bien sortie de son lit, elle n’a toutefois pas franchi les rails de chemin de fer. Nous sommes donc rassurés sur ce point.” Et Luc Parmentier, directeur d’Equilis Belgium, d’ajouter: “Nous sommes très heureux de pouvoir poursuivre notre travail de réhabilitation des chancres industriels à Court-Saint-Etienne. Equilis dispose d’une grande expertise en la matière. Les différentes inondations de ces dernières années seront bien évidemment prises en compte dans la conception de ce nouveau quartier que nous voudrons innovant sur ce point.”

L’amélioration du cadre de vie et la volonté de voir évoluer les chancres industriels a permis de lancer une nouvelle dynamique dans cette commune.” Emmanuel Estienn, notaire

Ajoutons, pour terminer, que le site de la Marbrerie Coulon situé le long de la route provinciale fera l’objet d’ici mi-septembre d’une demande de permis pour 24 logements aménagés au-dessus d’une surface commerciale (un supermarché Aldi). Aboreal a nettement revu ses ambitions à la baisse, lui qui espérait au départ construire 106 unités. Quant à la volonté de la Société brabançonne de développement de construire 123 maisons sur un terrain de 14 hectares à cheval sur les territoires de Mont-Saint-Guibert et Court-Saint-Etienne, les deux communes n’en veulent pas. Bataille juridique en perspective.

Une attractivité qui ne se dément pas

Quand on passe en revue tous ces projets, on remarque donc que la dynamique immobilière est particulièrement intense dans la région. Et signe que la demande suit l’offre, le nombre de transactions n’a d’ailleurs fait qu’augmenter ces dernières années à Court-Saint-Etienne, preuve de l’attractivité de l’entité.

“C’est bien simple, alors que l’activité baissait un peu partout en Brabant wallon ces derniers mois, Court-Saint-Etienne a continué à bien performer en ayant une hausse de 10% du nombre de transactions lors du premier semestre 2023, relève le notaire Emmanuel Estienne. Et cela alors qu’entre 2018 et 2023, le prix des maisons a augmenté de 20%. L’amélioration du cadre de vie et la volonté de voir évoluer les chancres industriels a permis de lancer une nouvelle dynamique dans cette commune. On peut s’en réjouir. D’autant que les prix restent pour le moment encore inférieurs à ceux des communes voisines. Il y a donc encore de bonnes affaires à effectuer. Pour le reste, la plupart des projets de réhabilitation sont aujourd’hui identifiés. Une fois qu’ils seront concrétisés, le développement de la commune touchera à sa fin. Il ne restera alors plus que 5% du territoire à urbaniser. Il faudra s’en accommoder. Mais ce n’est heureusement pas pour tout de suite…”

Une transformation du bâti qui permettra à Michael Goblet d’Alviella de se retirer avec le sentiment du devoir accompli: “Quand je jette un œil dans le rétroviseur, je suis satisfait de la transformation du centre de Court-Saint-Etienne. Je trouve que Court Village a été mieux réussi que les Papeteries de Genval. Cela manque peut-être juste d’espaces verts ou d’un parc public. Il faut toutefois également tenir compte des données économiques dans de telles réhabilitations.”