Les prix des appartements existants se stabilisent à Knokke-Heist. A long terme, l’évolution des prix de la très prisée station balnéaire dépasse celle de toutes les autres communes côtières.
Ce n’est un secret pour personne : l’activité sur le marché immobilier belge a baissé. A la côte également, les agents et promoteurs immobiliers estiment que les choses ralentissent et deviennent plus difficiles. Mais comme souvent, ces tendances générales ne s’appliquent pas à Knokke-Heist, un marché immobilier avec ses propres lois et ses dynamiques contraires.
“Au premier trimestre de cette année, nous avons vendu des biens pour une valeur de 70 millions d’euros, explique Stéphanie Cambier d’Immo Cambier De Nil. En 2023, nous sommes arrivés à 60 millions d’euros sur la même période. Nous ne ressentons donc pas beaucoup ce ralentissement du marché de l’immobilier.”
“On nous assène des propos catastrophistes sur une crise de l’immobilier, mais à Knokke, je ne vois rien de tout cela, abonde l’agent immobilier Alex Dewulf. J’ai lu dans le baromètre des notaires que le nombre de transactions pour l’ensemble de la Flandre avait baissé de 17 % en 2023 et à nouveau de 8 % au premier trimestre 2024. J’estime qu’à Knokke, la baisse tout au long de cette période s’est limitée à 5-10 % au maximum, cela nous ramène aux niveaux d’avant la crise du covid.”
A cet égard, Knokke-Heist se conforme à la tendance générale du marché : les choses sont beaucoup plus calmes aujourd’hui que dans les années covid. “Les folies sont sorties du marché, déclare Stéphanie Cambier. Un bien de plus d’un million d’euros vendu en une journée, c’est fini. Les acheteurs potentiels ne veulent plus prendre des décisions rapides. Et c’est sain en soi. Certains, qui ont acheté durant la crise sanitaire, regrettent un peu leur achat et commencent à chercher autre chose. Ils trouvent que c’est trop petit ou que l’emplacement ne leur plaît pas vraiment.”
L’impact de la hausse rapide des taux d’intérêt a été limité, selon les deux agents immobiliers. “Il y a deux segments dans l’immobilier qui sont moins sensibles aux taux d’intérêt : le segment du luxe et celui des résidences secondaires”, explique Alex Dewulf. Stéphanie Cambier dit avoir constaté un léger ralentissement dû à la remontée des taux d’intérêt. “Mais il s’agissait alors davantage d’une incertitude quant à l’évolution future des taux d’intérêt, précise-t-elle. L’incertitude est la principale pierre d’achoppement dans ce segment de marché. Nous avons encore eu beaucoup de visites pendant cette période, mais de nombreux acheteurs potentiels ont mis leur projet d’achat ‘en attente’ pendant un certain temps.”
Des prix fermes à la baisse
Le prix de référence pour les appartements existants à Knokke-Heist est de 635.529 euros, selon les calculs de la plateforme de données immobilières Realo. En comparaison, pour Nieuport – la deuxième commune côtière la plus chère – Realo arrive à un prix de référence de 415.535 euros.
Sur le marché des nouvelles constructions, l’écart de prix est encore plus important : à Knokke- Heist, le prix de référence pour un appartement de deux chambres à coucher est de 718.408 euros, contre 448.078 euros à Coxyde, deuxième dans le classement des prix.
Knokke-Heist reste donc incontestablement la station balnéaire la plus chère du pays. Le niveau des prix est toutefois difficile à appréhender en un seul chiffre, car les prix varient fortement entre les différents sous-marchés. Alex Dewulf utilise sa propre formule. Pour les nouvelles constructions, il part d’un prix au mètre carré de 20.000 euros pour un appartement en bord de mer. “Si vous allez vers Duinbergen, vous pouvez déduire 10 à 15%, dit-il. De Heist à la place des Héros, le prix baisse encore de 30 %. Et dans la première partie de Heist, il y a une autre baisse de 30 %. Vers le Zoute, le prix du mètre carré grimpe jusqu’à 50 %, voire plus.”
Il en résulte une fourchette de prix allant d’environ 8.000 euros du côté ouest de Heist à plus de 30.000 euros dans le Zoute. “Selon les normes belges, ce sont des montants très élevés, précise Alex Dewulf. Mais si l’on considère la situation au niveau international, ce n’est pas si mal. Dans les stations balnéaires à la mode de la côte d’Azur, les prix sont encore beaucoup plus élevés.”
Même dans un petit sous-marché comme le Zoute, il existe encore une hiérarchie des lieux. Avec, en haut de l’affiche, la promenade (sans voiture) de l’extrême est de la station. “Nous y avons récemment vendu un appartement à 40.000 euros/m², indique Stéphanie Cambier. Un appartement double dans la largeur qui permet de profiter d’une belle vue panoramique sur la mer.”
Les prix sont-ils toujours à la hausse à Knokke-Heist ? Pour les appartements existants, les chiffres de Realo indiquent plutôt une stabilisation des prix. Au cours du premier trimestre, une augmentation minime de 0,1 % a été enregistrée. Sur une base annuelle, la baisse des prix a été similaire.
Pour les nouvelles constructions, Realo enregistre une augmentation des prix de 1 % au premier trimestre et même de 18,7 % en glissement annuel. Fait marquant : à long terme, Knokke-Heist dépasse toutes les autres communes côtières. Les prix des appartements existants y ont augmenté de 60,8 % en 10 ans, contre 36,5 % à La Panne, la deuxième commune à avoir connu la plus forte hausse. ”Ici, les prix ont fortement augmenté de 2020 à l’été 2022″, explique Alex Dewulf. Ensuite, la tendance des prix s’est un peu ralentie. “La plupart des personnes qui vendent à Knokke ne sont pas obligées de le faire, ajoute-t-il. Ils ont le temps. Si le bien n’a pas été vendu au bout de trois ou six mois, ils ne baisseront pas simplement le prix.”
Des appartements plus spacieux
Alex Dewulf ajoute que le segment des biens plus chers continue de très bien se porter à Knokke. “Il s’agit alors de biens d’un million d’euros et plus, explique-t-il. Il est souvent plus difficile de vendre un bien bon marché qu’un bien cher.”
Dans le même ordre d’idées, il constate également une tendance vers des appartements plus spacieux. “Dans les immeubles à appartements dont la largeur de façade est de 8 ou 9 mètres, les promoteurs immobiliers prévoient généralement un appartement par étage. Auparavant, ils en mettaient toujours deux. Ils peuvent donc vendre ces appartements spacieux deux fois plus cher.”
Peu à peu, Knokke se transforme en un marché où les transactions sont un peu moins nombreuses, mais où les prix sont de plus en plus élevés.
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