Immobilier: des prix dont la hausse ne peut compenser l’inflation (cartes interactives)

Une activité immobilière en recul et des prix dont la hausse ne peut compenser l’inflation galopante qu’a connue notre pays l’année dernière, telles sont les grandes conclusions de l’année 2022.

Comme chaque année, la Fédération des notaires se prête à l’exercice du grand bilan et nous livre, dans le cadre de sa semaine de l’immobilier, son analyse de l’évolution du marché immobilier des différentes provinces.

D’une manière générale, l’agitation immobilière de ces dernières années s’est calmée, ce qui se traduit dans les chiffres par un recul de l’activité immobilière dans le pays (-2%). La ralentissement des transactions est de l’ordre de 1,5% à Bruxelles, de 2% en Flandre et de 2,1% en Wallonie. Concernant cette dernière, les chiffres sont plus marqués en Brabant wallon (-4,9%) et en province de Namur (-7,1%). Mais ces chiffres sont à recontextualiser : “il s’agit d’un retour à la normale par rapport à la frénésie immobilière de ces dernières années, suite au covid”, analysent les notaires. Seul le Luxembourg pointe dans le vert avec une hausse de 4% de son activité immobilière.

En 2022, les prix des maisons ont augmenté de 9,6% pour s’établir à 285.000 euros au niveau national (490.000 à Bruxelles, 202.500 en Wallonie et 315.000 en Flandre). Du côté des appartements, la hausse est plus mesurée (+ 4,9%), le prix médian atteignant 235.000 euros pour l’ensemble du pays (250.000 à Bruxelles, 185.000 en Wallonie et 241.000 en Flandre). Tenant compte de l’inflation calculée à 10% pour 2022, les prix pointent donc à la baisse en termes réels. Mais ici aussi, pas d’inquiétude, le marché se stabilise suite à des années d’envolée. Sur le long terme, à savoir la période 2018-2022, la hausse des prix des maisons, déduite de l’inflation afférente de 15,4%, tourne autour de 13,5% pour Bruxelles, 7,3% pour la Wallonie et 11% pour la Flandre. Du côté des appartements, le marché est moins haussier sur le long terme (voire nul pour la Wallonie), Bruxelles affiche + 8,1%, la Wallonie + 0,2% et la Flandre + 6,3% (toujours déduction faite de l’inflation).

Le Luxembourg, l’exception de l’année 2022

Commençons par la province dont le marché immobilier affiche une excellente santé : le Luxembourg. Exception à la règle, l’extrême sud du pays a enregistré une hausse de son activité immobilière à hauteur de 4% lors de l’année écoulée. Avec la Flandre-Orientale (+ 0,2%), elle est la seule province à enregistrer une progression.

Une belle vitalité qui se traduit aussi dans les prix de vente. En 2022, le Luxembourg s’est imposé haut la main en termes de hausse de prix. Les maisons se sont enchéries de 14,8% sur un an (bien plus que la hausse wallonne et même nationale) pour atteindre un prix médian de 240.000 euros. Une hausse supérieure à l’inflation donc (exception à la règle, écrivions-nous plus haut). Belle progression également pour les appartements dont les prix ont grimpé de 8,8% (206.715 euros). Sur ce dernier segment, le Luxembourg devient le deuxième marché wallon le plus cher, après le Brabant wallon.

39 ans : l’âge moyen de l’acheteur en 2022

L’arrondissement d’Arlon reste le cher de la province, avec un prix médian de 315.000 euros pour une maison et 220.000 pour un appartement. Les maisons les plus chères ont été vendues du côté d’Attert (386.500 euros) et Messancy (374.850 euros). Ce n’est toutefois pas dans cette région que les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées, mais bien dans les arrondissements de Bastogne (+ 20% pour les maisons, 240.000 euros) et de Marche-en-Famenne (+ 18,3%, 224.750 euros). Notons l’envolée des prix de 51,3% à Vaux-sur-Sûre (sud de l’arrondissement de Bastogne) qui fixe le prix médian d’une maison à 295.000 euros.

Concernant le segment des appartements, c’est l’arrondissement de Marche-en-Famenne qui enregistre la progression la plus significative (+ 17,8%), notamment en raison du nombre d'appartements neufs mis sur le marché dernièrement. Les transactions les plus chères ont été enregistrées dans la ville même, le prix médian s’établissant à 250.000 euros. Les prix restent élevés notamment à Bastogne (245.000 euros) et à Aubange (225.000 euros), ville frontalière avec le Luxembourg.

Namur, retour à la normale

Le marché namurois est celui qui marque le plus fort recul de son activité immobilière, "mais ceci est à recontextualiser", précisent les notaires. "L'an dernier, les transactions avaient augmenté de 17%. En tenant compte de la baisse de 7% enregistrée en 2022, on en reste à une hausse de 10%. Cette évolution est donc tout à fait normale. Le marché namurois se porte très bien !"

Namur est une province médiane, qui reste abordable et où tout le monde peut trouver son compte. Le prix médian des maisons est en hausse de 7,1% à 225.000 euros pour l'année 2022, au-dessus de la moyenne wallonne, mais en-deçà des prix du Brabant wallon (375.000 euros) et du Luxembourg (240.000 euros). Ici, comme dans les autres provinces, on peut estimer que les prix se sont tassés si l'on tient compte de l'inflation de 10%.

Sans surprise, le nord namurois reste plus onéreux en raison notamment de son accessibilité assurée par la proximité de l’E411. Le sud de la province subit quant à lui la pression du Luxembourg.

La situation est plus difficile dans le centre-ville de Namur.

Dans l'arrondissement de Namur, les communes entourant la capitale restent très prisées, offrant un cadre de vie idéal : vert et proche des animations et infrastructures citadines. Dans le top 5 des communes, on retrouve La Bruyère (350.000 euros), Eghezée, Fernelmont et Gesves, où les prix médians pointent tous à 300.000 euros, suivies d'Assesse (295.000 euros). La situation est plus difficile dans le centre-ville de Namur où, outre les chantiers qui font du tort aux prix immobiliers, les soucis de mobilité (le tout au piéton), de sécurité et de vétusté du bâti posent problème.

Dans l'arrondissement de Dinant, la commune de Houyet, proche des grands axes et à 25 minutes du chef-lieu, est toujours plus prisée avec une hausse de prix significative de l’ordre 45,5% (240.000 euros).

L'arrondissement de Philippeville affiche des chiffres en ligne avec l’inflation, soit en hausse de 10%. Des prix médians tirés vers le haute grâce à la commune de Cerfontaine (+ 31% à 190.000 euros) qui compte de nombreux gîtes aux alentours de ses activités touristiques, et celle de Philippeville (+ 21,4% à 177.500 euros).

Du côté du segment des appartements, les prix ont augmenté de 7,1% (182.000 euros) mais la hausse est surtout significative dans l'arrondissement de Philippeville (+61,5%) qui a bénéficié de nombreuses promotions immobilières. Le prix médian y atteint les 210.000 euros. 

Liège, l'impact des inondations

La province affiche une hausse des prix de l’ordre de 5,3% pour l’année 2022, soit une baisse de valeur de 4,7%  si l’on tient compte de l’inflation de 10%. Le prix médian d’une maison s’établit à 200.000 euros. On notera des prix plus bas dans les zones rurales et dans les anciens bassins industriels où l’on retrouve de nombreuses petites maisons ouvrières et anciennes. En 2021, les prix enregistrés par les notaires ne reflétaient pas encore l’impact des inondations du mois de juillet de la même année, mais le dernier trimestre 2022 marque le pas. « Maintenant que les maisons ont eu le temps de sécher et que les assurances sont intervenues, les propriétaires ont pu faire expertiser leur bien non rénové et le mettre en vente, indiquent les notaires. Plusieurs maisons ont été vendues sous les 100.000 euros dans les zones sinistrées. »

Dans l’arrondissement de Liège, plusieurs communes ont vu leur prix médian chuter en raison de ces intempéries : Esneux (- 9,3%, 217.000 euros), Chaudfontaine (- 8%, 230.000 euros), Trooz  (- 15,3%, 150.000 euros). Au niveau de l’entité de Liège même, Angleur (- 10,9%, 159.500 euros) et Chênée ( -10,2%, 145.000 euros) pâtissent des dégâts causés par le déluge de l’été 2021.

L’arrondissement de Huy enregistre la plus forte hausse de prix de la province (+ 8,3%). Les communes situées le long de l’E42 profitent de cet axe de mobilité : Héron affiche des prix en hausse de 17,7%, avec un prix médian de 282.500 euros pour une maison , Villers-le-Bouillet une progression de 18,4% (280.000 euros) ou Verlaine passe pour la première fois la barre des 300.000 euros (+ 9,5%). L’immobilier est meilleur marché le long du bassin mosan.

A Waremme, les prix progressent de 17,7% (257.500 euros) et de 32,7% à Doncelle (272.000 euros). Notons encore la bonne santé immobilière de Jallay (+ 13,3%, 340.000 euros), commune où les habitations sont de qualité et offrent un cadre vert, et où l’on trouve beaucoup de promotions neuves très prisées pour le moment, en raison de leur excellente performance énergétique. Waimes affichent des prix en hausse pour la troisième année consécutive (+ 28,6%, 315.000 euros).

Concernant les appartements, Liège est la province la moins chère après le Hainaut. Le prix médian s’établit à 170.000 euros (+ 7,3%). Le marché se porte particulièrement bien à Huy (+ 21,8%, 212.500 euros) en raison de l’augmentation de l’offre de logements neuf, notamment dans de petites copropriété de moins de 10 logements aux charges réduites qui plaisent aux jeunes couples. A Malmedy, ville conviviale où l’on construit énormément, le prix médian a explosé pour atteindre les 220.000 euros (+ 54,9%).

Le Hainaut, le coin des bonnes affaires

En province de Hainaut, l’activité immobilière est restée stable sur un an. Le prix médian des maisons a progressé de 6,3% (juste en dessous de la moyenne wallonne qui est de + 6,6%) pour s’établir à 170.000 euros. Celui des appartements suit la même tendance, à savoir + 6,2% (+ 5,7% au niveau wallon) pour un prix médian de 163.250 euros.

C’est toujours dans le Hainaut que l’on peut acquérir les maisons les moins chères du pays. Le marché le plus onéreux est celui de l’arrondissement de Soignies, avec un prix médian de 226.500 euros pour une maison (202.500 euros au niveau wallon). Le sud de la province, à savoir l’arrondissement de Thuin, enregistre les plus fortes hausses annuelles de la province : + 7,6%.

Si l’arrondissement de Charleroi reste l’un des moins chers (150.000 euros pour une maison, 126.500 euros pour un appart), le marché réserve des surprises dans la commune des Bons Villers où les prix de vente des maisons ont bondi de 14,9% sur un an pour afficher un prix médian de 270.000 euros, mais aussi à Gerpinnes (+ 2,7% à 280.000 euros). Dans cette dernière localité, le marché des appartements est en pleine forme avec une hausse des prix de l’ordre de 35,7% pour un prix médian de 269.125 euros. Dampremy est lanterne rouge avec la somme médiane de 100.000 euros à débourser pour une maison. Le centre de Charleroi reste, pour sa part, très intéressant pour les acquéreurs : le prix de référence pour une maison affiche 128.000 euros et 105.000 euros pour un appartement.

Bruxelles et ses prix fous

Les prix donnent le tournis dans le sud de Bruxelles : 725.000 euros pour une maison à Woluwe-Saint-Pierre, 675.000 à Ixelles, 670.000 à Uccle, 655.000 à Woluwe-Saint-Lambert, 650.000 à Etterbeek… Les prix s’emballent et les portefeuilles moins garnis se tourneront vers les communes de Molenbeek et d’Anderlecht  (350.000 euros) pour acquérir une maison, ou encore vers Koekelberg (326.250 euros).

On notera que les plus fortes hausses de prix ont été observées dans les communes moins onéreuses.

La Région bruxelloise peut être divisée en trois grandes zones. La zone sud-est et ses prix excentriques, la zone sud-ouest avec des prix un peu plus accessibles et la zone ouest/ nord-ouest + Evere qui enregistre les prix les plus bas de la capitale. Concernant le segment des maisons, on notera que les plus fortes hausses de prix ont été observées dans les communes moins onéreuses, avec corollaire de pousser fortement les prix vers le haut et d’initier un effet de rattrapage : + 17,8% à Forest (518.500 euros), + 15,9% à Ganshoren (430.000 euros), + 13,9% à Berchem-Sainte-Agathe (410.000 euros), + 13,1% à Saint-Gilles (569.000 euros) ou encore + 12,9% pour Molenbeek-Saint-jean (350.000 euros).

Les appartements représentent 64% des transactions bruxelloises.

Le marché bruxellois des maisons est certes soutenu mais ne représente toutefois que 36% de l’ensemble des transactions de la capitale, les appartements s’accaparant la part du lion. En 2022, leurs prix ont marqué une augmentation de l’ordre de 4,2%, en dessous de la moyenne nationale (4,9%), pour atteindre un prix médian de 250.000 euros. Le marché bruxellois des appartements est un peu moins disparate que celui des maisons. La zone ouest et nord-ouest est la plus abordable (187.000 euros à Anderlecht, 215.000 à Jette). Sans surprise, le sud affiche des prix supérieurs : 360.000 euros pour Woluwe-Saint-Pierre, 329.000 à Auderghem (+ 18,3% sur an, soit la plus forte augmentation parmi les 19 communes), 325.000 à Uccle ou encore 312.000 à Ixelles. Plus au nord, les prix redescendent quelque peu (240.000 euros à Schaerbeek, 255.000 à Bruxelles-Ville).

Brabant wallon, prix dispersés

Les maisons brabançonnes restent très prisées. Leur prix médian dépasse de 172.500 euros la médiane wallonne, soit 375.000 euros pour le Brabant wallon contre 202.500 euros à l’échelle wallonne. Quasiment du simple ou double quand on compare les prix brabançons avec le Hainaut où le prix médian pointe à 170.000 euros.

Notons que les prix sont très dispersés dans la province, allant de 690.000 euros à Lasne à 240.000 euros à Hélécine. Dans plusieurs communes, des seuils ont été franchis l’an dernier : celui des 650.000 euros à Lasne, des 500.000 euros à Waterloo, ou encore des 300.000 euros à Ittre et Jodoigne.