Immobilier coté: viser les maisons de repos, les entrepôts, les centres de données…

Loin de l’image poussiéreuse des tours de bureaux du siècle dernier, l’immobilier coté offre aussi de réelles opportunités de croissance qui vous permettent de miser prudemment sur les grandes tendances de nos sociétés modernes.

Si vous suivez les sociétés immobilières depuis longtemps, les deux premiers noms qui vous viennent en tête sont sans doute Cofinimmo et Befimmo, qui ont connu leur heure de gloire. Leur statut de société immobilière réglementée (SIR) a toutefois été modernisé afin de l’aligner sur les régimes étrangers comparables. Surtout, le paysage des SIR a largement évolué. Befimmo a sombré dans les profondeurs de la cote bruxelloise avant d’être rachetée en 2022 par Brookfield. Cofinimmo a mis en place une stratégie plus dynamique et s’est diversifiée.

Aujourd’hui, cette SIR est principalement active dans l’immobilier de santé. Concrètement, les maisons de repos et cliniques représentent aujourd’hui 69% de son portefeuille immobilier. Et Cofinimmo continue d’y investir. Il est vrai que ce segment est porteur.

D’abord, parce que la demande augmente dans un contexte de vieillissement de la population. Ensuite, parce que le recours aux baux de long terme (bail emphytéotique de 27 ans avec indexation des loyers) offre une certaine sécurité – rappelons à ce propos que les sociétés immobilières n’assurent pas la gestion des maisons de repos ; elles sont uniquement propriétaires de murs qu’elles louent. Enfin, le secteur est très morcelé en Europe, ce qui permet aux sociétés immobilières de jouer le rôle de consolidateur en dégageant des économies d’échelle. Cofinimmo s’est ainsi progressivement étendue dans neuf pays d’Europe occidentale. Jusqu’à présent…

Euronext Bruxelles abrite deux autres spécialistes de l’immobilier de santé: Aedifica et Care Property Invest. Ces deux SIR ont un atout en plus par rapport à Cofinimmo, elles sont actives à 100% dans l’immobilier de santé. Leurs dividendes sont ainsi soumis à un précompte mobilier réduit de 15% au lieu de 30%.

Les analystes de Degroof Petercam conseillent les trois titres à l’achat, mais estiment que Cofinimmo présente aujourd’hui le potentiel le plus important avec un objectif de cours de 138 euros et un rendement de dividende brut de 7,4% pour 2022, soit 5,2% net. La SIR diversifiée (immobilier de santé + bureaux et commerces) présente aussi une décote de plus de 20% par rapport à sa valeur intrinsèque (valeur nette de son patrimoine immobilier). Aedifica recèle un potentiel comparable (objectif de cours de 125 euros), mais son rendement de dividende net est sensiblement moindre (4,1%) malgré le précompte réduit.

Au service de l’e-commerce

L’autre segment immobilier en plein développement et bien représenté sur Euronext Bruxelles est celui des entrepôts. Historiquement corrélé à la conjoncture économique, ce segment profite depuis une dizaine d’années du boom de l’e-commerce qui a fortement accru les besoins d’entrepôts logistiques. Globalement, le leader mondial du secteur, Prologis, estime qu’un milliard de dollars de ventes annuelles en ligne nécessite 4,2 millions de pieds carrés (soit 111.480 m2) d’espaces logistiques. Selon Asendia, le chiffre d’affaires mondial de l’e-commerce devrait progresser de moitié entre 2021 et 2025 pour atteindre 7.400 milliards de dollars.

Les besoins sont donc colossaux et offrent des opportunités pour notamment WDP (100% logistique, Belgique et Pays-Bas), Montea (100% logistique, Belgique et Pays-Bas), Intervest O&W (68% logistique, Belgique et Pays-Bas) et VGP (100% logistique, Allemagne et Europe) sur Euronext Bruxelles. A noter que VGP n’est pas une SIR. Etant aussi très active dans le développement de projets (qu’elle loue ensuite), la société n’a donc pas d’obligation réglementaire à distribuer au moins 80% de ses bénéfices.

Les analystes de Degroof Petercam sont à l’achat sur Montea (objectif de cours de 88 euros) et VGP (objectif de cours de 115 euros) qui présente une décote de près de 25% par rapport à sa valeur intrinsèque et un rendement de dividende net de 4,8%. Ils étaient aussi à l’achat sur Intervest O&W avant la suspension du conseil en raison de l’augmentation de capital. A noter qu’Intervest O&W présente le dividende le plus élevé à 5,5% net.

Si vous préférez investir au niveau mondial, le géant américain Prologis est incontournable. Le principal obstacle demeure toutefois le double précompte étranger et belge frappant les dividendes (rendement brut de 2,7%).

Le numérique, encore et toujours

Vous pouvez également investir dans les nouvelles technologies grâce aux sociétés immobilières réglementées (REIT en anglais). Aux Etats-Unis, plusieurs sociétés sont en effet spécialisées dans les centres de données qu’elles louent à des entreprises technologiques. Le leader américain et mondial, Equinix, compte ainsi notamment Google Cloud, Microsoft Azure, Amazon AWS, Netflix ou Oracle parmi les “locataires” de ses plus de 240 centres de données répartis partout dans le monde.

La demande est soutenue par la numérisation de l’économie en général et par le développement du cloud en particulier, notamment pour faire tourner les SaaS (logiciels en tant que service). Preuve du potentiel de ce secteur, Equinix a récemment connu un 79e trimestre de croissance de ses revenus consécutif, un record au sein de l’indice américain élargi S&P 500. Le rendement de dividende est toutefois limité à 1,8% brut, le titre brillant davantage par ses perspectives de développement. Le numéro deux du secteur est Digital Realty qui offre un dividende bien plus conséquent (4,5% brut) et affiche une croissance solide de 79% en quatre ans.

L’option logements sociaux

Dans un monde de plus en plus attentif aux notions d’égalité et où les pouvoirs publics doivent davantage s’entourer de partenaires privés, le segment des logements sociaux est aussi promis à un bel avenir. Cotée sur Euronext Bruxelles, Inclusio fait partie des rares spécialistes. En moins de deux ans, son nombre de logements a augmenté de 66% à plus de 1.000 unités. Pourtant, l’introduction en Bourse fin 2020 n’a pas été une réussite. Son cours a chuté de plus de 35%. Mais le niveau de valorisation est aujourd’hui bien plus attractif avec une décote de plus de 40% par rapport à sa valeur intrinsèque et un rendement de dividende net de 3%. Inclusio devrait pourtant continuer à augmenter ses coupons au cours des prochaines années. Son taux d’endettement de moins de 30% lui laisse une confortable marge d’investissement par rapport à la moyenne qui est plutôt de 40% à 45%. Les deux analystes suivant le titre (Degroof Petercam et Kepler Cheuvreux) sont à l’achat.