Vous rechignez à investir dans l’immobilier car cela demande trop de travail? Des formules de location et de gestion peuvent réduire votre charge de travail… mais elles grignotent les rendements locatifs.
Louer n’est pas une sinécure: faire établir un certificat PEB, trouver un locataire convenable, suivre le payement des loyers, réparer le robinet qui fuit, assister à l’assemblée des copropriétaires, etc. “L’immobilier demande effectivement un peu de travail, reconnaît Filip Dewaele, président de Dewaele Real Estate Group et auteur du livre Lifelong Success with Real Estate. Pour certains investisseurs, ce n’est pas un problème parce qu’ils aiment cela. Mais il y en a aussi qui veulent tout externaliser. Et c’est possible.” Comme il est également possible de ne déléguer que certaines tâches secondaires.
Les dilettantes
Les dilettantes, ou “hobbyistes” comme les surnomme Filip Dewaele, ne voient pas d’objection à sacrifier une partie de leur temps libre pour suivre leurs investissements. Dans le cas d’un petit portefeuille immobilier (un seul, ou quelques biens), la charge de travail n’est généralement pas trop lourde.
“Certains investissements demandent plus de travail que d’autres, explique Katelijne D’Hauwers, directrice de l’association Propriétaires Réunis. La location de garages, par exemple, nécessite généralement très peu de suivi. Il n’y a pratiquement pas d’entretien à faire et très peu de choses peuvent tomber en panne. Il n’y a en général pas non plus beaucoup de travail dans les chambres d’étudiants, bien qu’il faille tenir compte d’une période plus active pendant l’été. En revanche, la location ou la gestion d’un appartement ou d’une maison demande généralement beaucoup d’attention.”
Un bon nombre des membres des Propriétaires Réunis suivent eux-mêmes leurs investissements. “De cette façon, ils peuvent les surveiller, explique Katelijne D’Hauwers. Le propriétaire actif est un propriétaire impliqué. Il se tient au courant de ce qui se passe sur le marché de la location. Et cette connaissance peut s’avérer utile lors de la recherche de nouvelles opportunités d’investissements. Le gain est également une motivation importante pour certains de ces investisseurs qui font le plus possible par eux-mêmes, car externaliser a un coût et réduit le rendement locatif.”
La location de garages nécessite généralement très peu de suivi. En revanche, la location ou la gestion d’un appartement ou d’une maison demande généralement beaucoup d’attention.” – KATELIJNE D’HAUWERS (PROPRIÉTAIRES RÉUNIS)
Pour se tenir au courant de toutes les réglementations et obligations pertinentes, l’adhésion à une association de propriétaires, comme les Propriétaires Réunis, n’est pas du luxe.
L’externalisation
Katelijne D’Hauwers observe qu’un nombre croissant de propriétaires optent pour l’externalisation de la location de leurs biens. “Ils le font principalement pour éviter d’avoir à sélectionner eux-mêmes un locataire”, explique-t-elle. Dans le marché actuel, où les candidats locataires sont nombreux et l’offre relativement limitée, les propriétaires peuvent en effet se permettre ce luxe de choisir leurs locataires. “Mais cela génère aussi du stress et des conflits, reconnaît Filip Dewaele. Trouver un bon locataire est crucial pour votre rendement locatif et de nombreux propriétaires sont confrontés à ce problème. Et en tant que professionnel, l’agent immobilier est bien placé pour déterminer un loyer conforme au marché.”
La question de la discrimination, sensible sur le marché de la location, est aussi un point qui peut effrayer de nombreux propriétaires. “Evidemment qu’il est interdit de discriminer, mais il est quand même possible de sélectionner sur base de critères objectifs, comme le rapport entre le revenu et le loyer, ou le rapport entre la grandeur de la famille et la surface habitable du bien, souligne Filip Dewaele. Si vous confiez la location de votre bien à un agent immobilier, celui-ci se chargera généralement de constituer le dossier de location, comprenant le contrat et le descriptif du bien. Ce service a un prix. On parle généralement d’un montant égal à un mois de loyer (+ TVA) ou d’un pourcentage sur le loyer annuel.”
Une fois le locataire choisi et le contrat signé, l’investisseur peut également faire appel à un agent immobilier pour la gestion au quotidien. Selon l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), qui a entre autres pour but d’encadrer l’accès à la profession, le régisseur a notamment pour mission de percevoir et d’indexer les loyers et de résoudre les problèmes entre le locataire et les propriétaires. Dans la pratique, il existe souvent un différence entre la gestion financière et la gestion classique. “Dans le cas d’une gestion financière, nous nous occupons seulement du suivi des payements, de l’indexation annuelle et de la répercussion des charges communes sur le locataire, explique Filip Dewaele. Dans la gestion classique, la délégation va plus loin. Dans ce cas, le régisseur se charge également de la communication et des actions relatives aux petites réparations et interventions.”
L’expert suggère alors une autre formule, avec garantie de payement: “Cette formule convient bien aux personnes qui recherchent un certain rendement mais qui ne sont pas réellement des investisseurs. Il s’agit d’un investissement immobilier avec un solde de trésorerie élevé”.
Selon la formule choisie, il faut prévoir un coût compris entre 4 et 10% du revenu locatif annuel.
L’automatisation
Si vous préférez toujours garder vous-même le contrôle de vos investissements immobiliers mais que vous n’êtes pas un grand gestionnaire, des outils numériques peuvent s’avérer utiles. Rentio et Smovin sont deux jeunes plateformes en plein essor dans ce domaine. “Si vous êtes bien organisé et que vous n’avez besoin de suivre qu’un seul ou quelques biens, vous pouvez encore vous contenter d’Excel, explique Florence Robert, responsable du marketing numérique chez Smovin. Mais à partir de cinq à dix biens, cela devient vite très complexe, ce qui augmente le risque d’erreurs et d’oublis.”
Avec Smovin, les utilisateurs retrouvent toutes leurs informations immobilières: les coordonnées et communications avec les locataires ou avec les prestataires de services, les documents, les contrats, les dates importantes…, tout cela de manière centralisée en un seul endroit dans le cloud. Selon Florence Robert, la principale valeur ajoutée de la plateforme réside dans l’automatisation d’un certain nombre de tâches. “Par exemple, vous pouvez confier à Smovin tout le suivi des payements du loyer, précise-t-elle. Si un locataire paye en retard, un rappel peut être envoyé automatiquement.”
Les investisseurs immobiliers peuvent également compter sur Smovin pour l’indexation annuelle des loyers. “Les règles et le calcul de l’indexation sont de plus en plus complexes et il existe également des différences entre les Régions, poursuit Florence Robert. En tenant compte du type de bail, notre plateforme calcule l’indexation et en informera également le locataire.” Enfin, la plateforme permet également de connaître la performance des biens en portefeuille.
Pour les investisseurs ne possédant qu’un ou deux biens, il existe une version de base gratuite, mais pour le reste, Smovin propose trois formules (basic, standard, professional) avec des prix de 4, 6 et 8 euros par bien et par mois. A partir de 30 biens, elle travaille avec des devis sur mesure.
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