Il n’y a pas que la Côte d’Azur et la Provence…

La France ne s’arrête pas aux flots bleus de la Côte d’Azur. Le prix de l’immobilier sur sa côte nord offre de belles perspectives aux Belges qui souhaitent acquérir une résidence secondaire à l’étranger.

La Provence et la Côte d’Azur sont traditionnellement considérées comme les lieux de villégiature français par excellence. Mais ces régions sont chères et peu propices aux bonnes affaires. Les Belges qui, encouragés par l’atonie des taux d’intérêt, voudraient investir outre-Quiévrain, n’hésiteront pas à aller voir bien plus haut, dans le Nord. Entretien avec Alain Requier, CEO d’Immo Côtier, société spécialisée dans l’immobilier français.

Perspectives de rendement

La plupart des pays occidentaux ont été confrontés à une énorme bulle immobilière entre 2000 et 2010. L’Espagne et les Etats-Unis ont ensuite subi une sévère correction. Si la France s’en est mieux sortie, c’est grâce au soutien de son gouvernement et aux taux d’intérêt historiquement bas, qui incitent à emprunter.

La demande sur la Côte d’Azur va aujourd’hui jusqu’à friser l’hystérie. L’afflux de nouveaux milliardaires russes, alléchés par l’idée de posséder une maison en bord de mer, dût-elle coûter 200.000 euros/m², explique ce phénomène.

Alain Requier considère d’un oeil très optimiste les perspectives de rendement des investissements dans le Nord du pays, notamment sur la Côte d’Opale et en Baie de Somme, ces prochaines années. Tout, ou presque, y est à construire ou à rénover, alors que le mouvement est entamé depuis une dizaine d’années déjà. Les prix des appartements y sont moins élevés qu’à la côte belge. Il est par exemple possible d’investir dans une construction neuve sur la Côte d’Opale ou en Baie de Somme, à moins de 100 m de la plage, pour le prix d’un appartement dans un immeuble âgé d’une trentaine d’années chez nous. Nous parlons ici de montants qui varient entre 250.000 et 300.000 euros. Deauville, dans le Calvados, et Hardelot, sur la Côte d’Opale, sont des villes particulièrement prisées ; si les prix y ont grimpé de 50 % ces 10 dernières années, ils restent 25 % inférieurs à ce qu’ils sont à Oostduinkerque et à Nieuport.

Acheter pour investir

On peut décider d’acheter en France pour y passer ses vacances mais aussi, naturellement, pour investir. Le statut fiscal de “location meublée non professionnelle” (LMNP) permet de louer une maison ou un appartement meublé à une résidence-services, par exemple, moyennant un bail commercial allant de neuf à 18 ans. Avantage : l’Etat français vous rembourse la TVA. Alain Requier dresse une liste des secteurs dans lesquels il est intéressant d’investir :

1. Les résidences pour personnes âgées : il s’agit d’une catégorie appelée à devenir florissante en France, ou 60 % de la population n’est pas propriétaire de son logement.

2. Les hôtels accueillant aussi bien le tourisme d’affaires que le tourisme pur : leur rendement est deux fois plus élevé que celui d’une location annuelle, sans les risques habituels pour le propriétaire.

3. Les résidences touristiques : en votre absence, l’immeuble est exploité comme un hôtel.

Aspects fiscaux

Si vous achetez en France, vous serez redevable d’un certain nombre d’impôts. Songez en premier lieu aux impôts locaux (la taxe foncière), calculés en fonction de la valeur cadastrale du bâtiment, et qui varient d’une municipalité à l’autre. Le taux, généralement fixé à 25 à 30 %, est calculé sur 50 % de la valeur cadastrale du bien. A cela s’ajoute la taxe d’habitation, dont le taux peut varier d’une année à l’autre ainsi qu’en fonction du département. Le contribuable belge propriétaire d’un bien en France doit naturellement le déclarer dans sa déclaration à l’impôt des personnes physiques belge. Compte tenu de l’échange automatique des données entre la France et la Belgique, l’oublier serait une très mauvaise idée. Si vous mettez le bien en location, déclarez-en le loyer réel et les avantages locatifs ou, à défaut, la valeur locative. Vous ne serez pas imposé sur le loyer ou la valeur locative, mais ces montants seront pris en compte pour le calcul du taux d’imposition de vos revenus en Belgique. Si le taux le plus élevé (50 %) vous est d’ores et déjà applicable, vos revenus en France n’auront aucune influence sur votre imposition ici. N’oubliez pas toutefois que le fait d’être propriétaire d’un bien en France diminuera l’avantage fiscal lié au crédit hypothécaire souscrit pour l’achat de votre logement familial en Belgique.

Si l’ensemble de vos biens meubles et immeubles là-bas vaut plus de 1,3 million d’euros, vous serez assujetti à l’impôt sur la fortune (ISF), dont le taux va de 0,5 à 1,5 %. L’ISF n’est pratiqué que sur la tranche nette (après déduction des dettes, comme les charges des emprunts) du patrimoine qui excède 800.000 euros.

Si vous faites des bénéfices sur la vente d’un bien, vous serez redevable en France d’une taxe sur la plus-value, en principe de 19 %, que le notaire sera chargé de prélever à la source. La plus-value sera majorée des prélèvements sociaux, fixés à 15,5 %, si bien que l’imposition totale en cas de revente avec bénéfice s’établira à 34,5 %. Bonne nouvelle : la Cour européenne de justice vient de déclarer la nullité des prélèvements sociaux de 15,5 %, contraires au droit européen.

Législation complexe

La législation immobilière hexagonale est complexe. Les règles diffèrent selon le secteur et la région. Mieux vaut donc, en fonction de votre profil d’investisseur et de votre situation, avoir recours à un partenaire qualifié. “La niche fiscale créée par le statut de LMNP a attiré une masse de promoteurs peu scrupuleux, dont les pratiques compromettent dans de nombreux cas les opportunités d’investir de façon rentable son bas de laine, avertit Alain Requier. Un bon conseil : réclamez toujours le numéro d’identification des consultants qui se profilent davantage comme des vendeurs que comme des conseillers (le numéro IPI en Belgique, la carte T immobilière en France). Si votre interlocuteur se dit professionnel mais ne possède pas ce numéro, la vente sera illégale et le cédant sera passible de sanctions. La carte T immobilière s’obtient après avoir fait la preuve de ses connaissances. Si vous envisagez d’investir en France et que l’on vous propose d’acheter sous le statut LMNP des chambres d’hôtel ou une résidence touristique, exigez les garanties contractuelles afférentes aux revenus promis. Refusez également d’intervenir dans les frais d’entretien et les charges communes au sujet desquels vous n’avez pas voix au chapitre.”

Ne soyez pas effrayé à la vue de la montagne de papiers exigés lors de l’achat d’un bien en France. De nombreuses attestations sont fournies par le notaire à la passation de l’acte. Sachez que les notaires français sont extrêmement fiables, car ils sont soumis à des contrôles rigoureux et pourraient avoir de sérieux ennuis s’ils venaient à sortir du droit chemin.

Vous pouvez acheter dans le cadre d’une société (dite Société civile immobilière), à titre privé et même, au nom de vos enfants. Faites-vous toutefois aider par un fiscaliste qui connaît bien le droit français. Il devrait vous permettre de faire bien des économies en cas de revente ou de décès, ou d’éviter l’impôt sur la fortune.

JOHAN STEENACKERS