Fixer le prix juste d’un loyer: à quoi faire attention?

Fixer le loyer d’un bien immobilier n’est pas toujours facile. Offre, demande, inflation, situation géographique, PEB… Les critères à prendre en compte sont nombreux. Comment déterminer un prix correct qui ne fera pas fuir les candidats preneurs?

Vous souhaitez devenir bailleur? Bonne nouvelle: en Belgique, les propriétaires sont libres de fixer le montant des loyers. Mais gare à ne pas vous tromper dans vos estimations: si vous êtes trop généreux, le rendement sera insuffisant. Et à l’inverse, si vous mettez la barre trop haut, vous ferez fuir les principaux intéressés. Mais comment trouver le juste milieu et fixer le prix correct d’un loyer?

Des facteurs variables

Le prix moyen des loyers a augmenté partout en 2023. À Bruxelles, plus aucune commune ne se situerait en dessous de 900 euros, selon les chiffres communiqués par Federia. Cela s’expliquerait notamment par une baisse du nombre de biens disponibles dans certaines communes, l’inflation, la hausse des taux d’intérêt…

Dans ce marché tendu, nombreux sont les Belges qui ont dû renoncer à leur projet d’achat pour se (re)tourner vers la location, augmentant ainsi la demande. Et quand l’offre ne suit pas, ce sont les locataires qui trinquent…

Tous ces facteurs – taux, inflation, offre… – dépendent de la conjoncture et varient donc dans le temps. De quoi complexifier davantage la fixation des loyers.

Une feuille de route pour s’aider

Pour aider les bailleurs, la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale ont développé une grille indicative des loyers qui permet de calculer le loyer en fonction de sa localisation et de ses caractéristiques.

La grille est définie sur la base de différents critères liés notamment à la superficie du logement (et le nombre de chambres), sa localisation (ville, campagne, transports en commun, magasins…), l’état général du bien (époque de la construction, double ou simple vitrage…) et le type de bien (résidence principale ou logement étudiant). Le loyer de référence dépend aussi d’autres variables comme le PEB, une deuxième salle de bains, un garage, etc.

La Wallonie a intégré les coûts énergétiques dans sa grille indicative des loyers, et Bruxelles ne devrait pas tarder à faire pareil. C’est ce qu’on appelle le « loyer chaud ». Cela comprend notamment le système de chauffage principal, le système de chauffage de l’eau sanitaire, la source d’énergie utilisée par ces deux systèmes, la présence ou non de panneaux photovoltaïques…

Un outil qui peine pourtant à faire l’unanimité. La représentativité limitée de l’échantillonnage, la méthode de calcul parfois un peu floue, la géolocalisation approximative, le manque de subjectivité… sont pointés du doigt. Sur quels critères faut-il dès lors se baser pour fixer le prix de son loyer?

Comment déterminer le bon prix pour un loyer?

Comme son nom l’indique, la grille indicative des loyers n’est qu’indicative: elle n’est ni obligatoire ni contraignante. Il n’existe d’ailleurs aucune règle officielle qui impose le montant d’un loyer. Certains paramètres doivent néanmoins entrer dans votre « calcul ».

La situation

Impossible de faire l’impasse sur la localisation d’un bien. C’est certainement la donnée la plus importante à prendre en compte lors de la définition du loyer. Que votre bien se situe en ville ou à la campagne, il n’aura pas la même valeur. Et encore plus s’il se trouve dans un quartier populaire. Observez également la distance par rapport aux zones d’intérêts comme les écoles, les commerces, les transports en commun ou les grands axes routiers. Attention, vous devrez aussi impérativement tenir compte du marché de la location dans votre ville.

La superficie et situation dans le bâtiment

La surface disponible détermine évidemment le prix du loyer, mais il faut également observer où est placé le bien dans le bâtiment. Plusieurs questions à soulever: s’agit-il d’une maison divisée en plusieurs logements? S’agit-il d’un appartement? Y a-t-il ou non un ascenseur? Le bien se situe-t-il au rez-de-chaussée ou à l’étage?

Le nombre de chambres et l’agencement

Le nombre de chambres a évidemment toute son importance, ainsi que leur superficie! Vous avez deux chambres, mais l’une d’entre elles tient plutôt de la chambre d’enfant? Sans doute servira-t-elle de bureau ou de penderie… Votre bien n’aura donc pas la même valeur qu’un appartement avec deux chambres de moyenne ou grande surface (environ 10m²). Le logement est-il meublé ou non? Si c’est le cas, vous pouvez en moyenne exiger jusqu’à 200 euros de plus par mois, selon Immoweb.

L’état et l’isolation (PEB)

Deux critères qui prennent de plus en plus d’importance ces dernières années. Un logement vétuste attirera moins de candidats qu’un logement soigné et moderne. Et si le PEB est bon, c’est encore mieux! Les locataires privilégient les habitations peu énergivores, puisqu’ils ne peuvent pas effectuer eux-mêmes des travaux.

La présence d’un espace extérieur

Votre bien dispose d’un jardin, d’une terrasse ou même d’un balcon? Bien sûr qu’il va prendre de la valeur! Selon une étude d’Immoweb réalisée en 2023, avoir un accès à l’extérieur dans un appartement lui donne une plus-value, de l’ordre de +4,7%. L’étage influence également la valeur dudit balcon (ou terrasse): une terrasse est moins valorisée en étage peu élevé, car elle peut pâtir d’un vis-à-vis important ou surplomber une rue bruyante. À l’inverse, plus elle prendra de la hauteur, mieux ce sera pour votre portefeuille.

Les petits plus désirables

Cave, parking… Tous ces bonus peuvent attirer de potentiels candidats preneurs. Un parking, par exemple, aura toute son importance en ville, où il est parfois difficile de trouver une place pour se garer. Une cave, elle, sera un atout intéressant pour les cyclistes, qui pourront y ranger leur vélo.