Préserver ou accroître la valeur de son logement nécessite une réflexion. Tous les investissements ne se traduisent pas par une appréciation du bien. Si la vente est imminente, mieux vaut parfois laisser certaines interventions au futur propriétaire.
Pour de nombreux Belges, l’achat d’une maison ou d’un appartement est l’investissement de leur vie. En cas de revente, la plus-value pourra se révéler substantielle. Des interventions ciblées peuvent par ailleurs accroître la valeur du bien. Faut-il investir dans des mesures destinées à économiser l’énergie, si la vente est proche ? Et quels sont les investissements inutiles ?
L’entretien
“Le Belge vit dans la même maison pendant plus de 30 ans en moyenne, constate Siham Rahmuni, CEO de l’immobilière Quares. Celle-ci doit donc être adaptable et entretenue.”
Filip Dewaele, qui préside le groupe Dewaele, confirme : “Une maison qui n’évolue pas sera tôt ou tard vouée à la démolition ou à la rénovation totale.”
“Cela évite d’agir dans la précipitation en cas de revente”, renchérit Tom De Ridder, responsable de la division résidentielle du consultant indépendant Stadim.
Faire les choses bien
Selon la Banque nationale, une maison au PEB A vaut 18 % de plus qu’une autre, au PEB D. On comprend les efforts consentis par les propriétaires qui mettent leur bien sur le marché. “Pour vendre une maison désuète, en isoler le toit et en remplacer les fenêtres est une évidence”, affirme Koen Hoste, de l’agence Living Stone.
Siham Rahmuni met toutefois en garde : “La question du PEB incite souvent à bâcler les travaux, sans rien apporter de réel sur le plan environnemental. Mieux vaut faire les choses correctement en une fois. Ou alors, ne rien faire car pour le vendeur, il est parfois plus intéressant d’accepter une décote – au moins, il aura gagné du temps et se sera épargné des soucis. Quant à l’acquéreur, il aura la liberté de rénover comme il l’entend.”
Les investissements “verts” augmentent la valeur du bien, tout en compressant les factures d’énergie. L’amortissement varie toutefois selon le type de produit : “Demandez-vous combien de temps vous comptez vivre dans le bien”, recommande Tom De Ridder, qui suggère également de tenir compte des frais d’entretien et des éventuelles subventions et primes.
Siham Rahmuni conseille d’établir un calendrier. “Il faut respecter une certaine logique dans l’installation des techniques, dit-elle. Il est inutile d’investir dans une pompe à chaleur si la maison n’est pas isolée. L’isolation est fondamentale. Les panneaux solaires, si le toit peut les accueillir, aussi ; l’investissement est limité et immédiatement rentable.”
Pour Tom De Ridder, le rendement n’est pas le seul critère : “S’il s’agit de la maison dans laquelle vous comptez vieillir, tout investissement à son profit est en principe justifié”, estime-t-il. “Quand ils sont faits pour soi, les investissements ne sont pas nécessairement réalisés dans un but financier, mais pour le bien-être”, abonde Filip Dewaele.
“Pour vendre une maison désuète, en isoler le toit et en remplacer les fenêtres est une évidence.” – Koen Hoste, Living Stone.
Le groupe cible
Certains investissements contribuent à rendre le bien intéressant pour un groupe cible plus vaste, poursuit Filip Dewaele. “L’ajout d’une chambre peut être intéressant, car les gens qui cherchent trois chambres ou plus sont beaucoup plus nombreux que les autres.”
Et le jardin ? “L’extérieur a gagné en importance depuis les confinements, opine Filip Dewaele. Mais je resterais prudent. Tout doit être en proportion. Dans le cas d’une villa exclusive, une piscine peut apporter une plus-value mais dans celui d’une maison modeste, la dépense sera plus difficile à récupérer.”
Les investissements de nature esthétique suscitent une réaction unanime : “Les goûts sont très différents et ce qui séduira un acheteur pourra en rebuter un autre, avertit Tom De Ridder. Remplacer la cuisine ou la salle de bains aura certes un effet positif sur la valeur de revente, mais il est peu probable que le propriétaire récupèrera l’intégralité de son apport.”
Soigner les détails
Les petites améliorations ont parfois de grands effets. “Tout ce qui permet d’améliorer la présentation a du sens, explique Filip Dewaele. Ça ne doit pas nécessairement être compliqué. Ranger sera déjà très utile. Remplacer les plinthes manquantes et les carreaux cassés, passer une couche de peinture, aussi. Tout prendra alors un air de fraîcheur qui justifiera le prix demandé.”
Selon Siham Rahmuni, se faire aider par une société spécialisée dans la valorisation immobilière peut être intéressant également. “Tout le monde ne comprend pas le potentiel qu’offrent les espaces. L’intervention du home staging peut contribuer à rendre le bien plus attrayant”, conclut-elle.
