Faire une offre sur un bien immobilier : précautions et conseils pratiques

Comment faire une offre sur une maison et qu’est-ce qu’une bonne offre ? Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans la bataille.

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves et souhaitez faire une offre. Voici comment faire une bonne offre et à quoi faire si les choses tournent mal.

Comprendre le caractère contraignant de l’offre

Faire une offre est dans la grande majorité des cas un geste contraignant. Elle engage l’acheteur de manière juridique et financière.

Elle ne peut donc être faite au hasard. Elle peut, par contre, être faite par n’importe quel moyen. Par mail, SMS ou même oralement. On notera que ce dernier moyen n’est ni conseillé, ni toujours considéré comme valide en cas de litige.

Une offre claire et complète

Pour qu’une offre soit acceptée, le candidat acheteur à tout intérêt à rédiger une offre claire et complète

L’offre doit inclure :

–             Vos coordonnées complètes (nom et adresse)

–             L’adresse précise du bien

–             Le montant proposé

–             La durée de validité de l’offre

–             Les éventuelles conditions suspensives

–             La signature et la date

N’oubliez pas non plus de fixer une durée précise pour la validité de votre offre (par exemple, 7 jours). Cela vous évite de rester indéfiniment engagé si le vendeur tarde à se décider.

A quel prix ?

Un vendeur peut librement demander un prix pour le bien qu’il veut vendre. Les prix affichés dans les annonces immobilières ne sont pas non plus contraignants pour le vendeur. Il s’agit de prix indicatifs destinés à attirer des acheteurs potentiels.

Légalement, en tant qu’acheteur, vous êtes tout aussi libre de proposer un montant différent du prix affiché par le vendeur. Il y a tout de même un principe de réalité qui veut qu’un bien vaut surtout ce qu’un autre est prêt à donner.

Ce sont donc les acheteurs potentiels qui déterminent la véritable valeur d’un bien. Libre au vendeur de refuser.

Surenchérir est-ce une bonne idée ?

En théorie, vous ne savez pas combien les autres candidats acheteurs ont proposé . C’est pourquoi en cas de coup de cœur, l’idéal est d’offrir votre meilleur prix en fonction de votre estimation du prix de la maison. Cela peut donc être plus que le prix demandé, mais sans dépasser vos limites financières.

N’oubliez pas non plus que lors de l’acceptation de l’offre, il est courant de verser un acompte de 5 à 10 % du prix convenu. Il est donc conseillé que cet argent soit rapidement disponible. En ce qui concerne l’acompte, ne payez jamais cette somme directement au vendeur. Le risque est réel de voir cet argent disparaître. L’acompte doit être déposé sur un compte tiers protégé (chez le notaire ou l’agent immobilier).

Veillez aussi à analyser attentivement l’état du bien. Consultez les informations de l’annonce et vérifiez s’il y a des travaux à prévoir, des réglementations locales contraignantes ou des éventuels problèmes juridiques liés au bien. Par exemple, un terrain contaminé, ou un bien classé ou un bien ou l’on ne peut pas ajouter d’annexe ou une véranda. Ou encore qu’il est prévu de construire un stade de foot au bout du jardin. 

Faire une offre à l’aveugle c’est comme acheter un chat dans un sac. Cela peut entraîner des surprises aussi désagréables que coûteuses.

Outre le budget qu’est-ce qui peut convaincre ?

Ce qui peut aussi aider votre offre à convaincre est de permettre au vendeur de rester plus longtemps dans la maison ou de faire une offre sans condition suspensive liée à  l’obtention d’un prêt. Pour ce dernier conseil, il faut cependant être certain de son coup et vérifier en amont votre capacité d’emprunt.

Comme déjà indiqué, le vendeur choisir l’offre qu’il accepte. Il n’est pas tenu de prendre la plus élevée (sauf en cas de vente publique via Biddit.). Le capital sympathie peut donc définitivement jouer, surtout si le bien a une valeur sentimentale pour le vendeur. N’hésitez donc pas à vous montrer sous votre meilleur jour lors des visites.

Quelle différence il y a-t-il entre prix indicatif et prix demandé ?

Dans l’immobilier, le prix affiché peut être un prix demandé ou un prix indicatif. Un prix demandé est souvent supérieur à la valeur estimée, laissant une marge pour négocier à la baisse. Un prix indicatif est généralement inférieur, laissant une marge pour des offres plus élevées.

Clause suspensive ou non ?

La prudence préconise d’ajouter une ou plusieurs clauses suspensives, car elles évitent des engagements risqués. On pense souvent à la clause liée à l’obtention du prêt, mais c’est loin d’être la seule possibilité. Une autre clause fréquente est l’état du terrain ou du bâtiment. Vous pouvez conditionner la vente à l’obtention d’un certificat prouvant l’absence de contamination (on pense à l’amiante par exemple) ou de problèmes structurels.

Quels types de problèmes peut-on rencontrer ?

Attention au SMS. S’il vient de l’agence, il n’est pas une preuve suffisante que l’offre est acceptée. Il faut impérativement que la confirmation de l’accord vienne d’un accord signé du vendeur même pour être avec certitude juridiquement contraignante. Par contre, une fois l’accord donné, il est illégal pour le vendeur de revenir sur cette acceptation.

Des enchères entre acheteurs. Elles sont pourtant interdites. Un vendeur peut négocier avec un acheteur, mais il ne peut pas utiliser les autres offres pour pousser à la surenchère.

Il est possible de signaler de telles pratiques et même de déposer une plainte auprès de l’Institut professionnel des agents immobiliers.  Des démarches néanmoins chronophages et peu concluantes qui auront le plus souvent comme résultat immédiat de vous faire rater la vente.  Dans tous les cas, garder précieusement toutes les preuves . Car un achat bien préparé est la clé d’une transaction réussie et sereine.