Et pourquoi pas acheter en Turquie?

Après l’envolée des prix immobiliers, le marché turc a connu un léger tassement l’an dernier. La crainte de voir une bulle immobilière éclater s’est muée en un optimisme prudent.

La politique monétaire des banques centrales s’est traduite par de fortes hausses de prix sur le marché immobilier turc entre 2010 et 2014. L’immobilier s’est valorisé en moyenne de 54 % annuellement, d’où la crainte de plus en plus forte d’assister à l’éclatement d’une bulle immobilière. Heureusement, le calme est revenu sur le marché immobilier l’an dernier. De nombreux analystes se disent confiants dans l’économie turque. Selon une récente enquête d’Ernst & Young menée auprès de 6.000 grandes entreprises européennes, la Turquie est considérée comme le pays le plus positif et le plus optimiste d’Europe.

“Le marché immobilier turc connaît un regain d’intérêt, constate Vera Houthoofd de Turkimmo. Le nombre d’habitations vendues à des étrangers a augmenté de 17,3 % au premier trimestre. Par rapport à 2014, les prix se sont tassés de 3 à 5 %. Cette évolution concerne essentiellement les constructions de plus de 10 ans. Elles disposent de moins de facilités que les nouvelles. Quant aux nouvelles constructions, leur prix est resté quasi inchangé depuis l’an dernier. Les nouveaux bâtiments privilégient les infrastructures modernes et les nouveaux types de matériau.”

Selon Veronique Matthys d’Immo Turkuaz, il est difficile de donner une vue d’ensemble des prix pratiqués sur le marché immobilier turc. “Il y a d’énormes différences entre Istanbul, les côtes touristiques et la partie orientale du pays. Par ailleurs, les Turcs n’ont pas l’habitude de mentionner le prix de vente réellement convenu sur le tapu (le titre de propriété, Ndlr). Les chiffres “officiels” ne sont donc pas fiables. Dans les régions touristiques où nous ne sommes pas actifs, nous avons constaté des augmentations de prix de l’ordre de 15 à 30 % au cours des cinq dernières années. Cette évolution concerne essentiellement les nouvelles constructions.”

Combien payez-vous ?

En Turquie comme partout, le prix dépend essentiellement de la situation. Dans les régions densément construites comme Alanya, il est possible de dénicher un appartement luxueux au degré de finition élevé à partir de 65.000 euros. Ailleurs, vous paierez peut-être le double. “Il faut également tenir compte des frais d’achat, précise Vera Houthoofd. Ils sont cependant nettement moins élevés que dans la plupart des pays européens. La taxe de transmission ne dépasse pas 4 % du prix d’achat officiel.” Comme le prix indiqué sur le titre de propriété est souvent inférieur au prix réel, la taxe de transfert est minime. Les autorités turques viennent d’annoncer leur intention de sanctionner plus sévèrement la sous-évaluation du prix mentionné sur le tapu.

“A la taxe de transmission s’ajoutent environ 1.800 euros de frais généraux : procurations, recherches, traduction des documents légaux, préparation du dossier par le bureau des tapu, raccor-dement au réseau eau et électricité, conclusion d’une assurance DASK”, poursuit Veronique Matthys. Cette assurance obligatoire couvre les éventuels dommages causés à votre résidence en cas de tremblement de terre. Le montant de la prime à payer dépend de la superficie et de l’âge du bâtiment. Comptez environ 40 euros par an.

Pas de notaire

“En principe, l’achat d’un bien immobilier peut se faire sans notaire en Turquie, assure Vera Houthoofd. Toutes les formalités se règlent directement avec le bureau du tapu et d’enregistrement.” Si vous tenez malgré tout à recourir à un notaire, sachez que votre démarche ne vous apportera pas beaucoup plus de sécurité ni de plus-value. Contrairement au notaire belge, son confrère turc ne consulte pas les données cadastrales, ne vérifie pas si le bien est grevé de dettes ou non. Sachez également qu’en Turquie, il est d’usage de faire financer la commission du courtier par le vendeur et l’acheteur. Chaque partie paie environ 3 % mais ce pourcentage peut varier.

Frais récurrents

Une fois devenu propriétaire, il vous faudra acquitter des frais récurrents et des taxes. Pour un luxueux appartement deux chambres à coucher, prévoyez 100 à 120 euros par mois pour l’entretien et la surveillance permanente. Une assurance all in (DASK compris) coûte 250 euros par an et un syndic facture 100 à 150 euros pour la gestion de votre propriété. “Il faut en outre payer un précompte immobilier annuel d’à peine 0,1 % de la valeur renseignée sur le tapu, précise Vera Houthoofd. Pour un investissement de 100.000 euros, vous ne payerez donc qu’une centaine d’euros par an. Le précompte immobilier doit être acquitté dans la localité où est situé le bien.”

La Turquie ne pratique pas l’impôt sur la fortune. Quant à la taxe sur la plus-value, elle n’est due que si vous réalisez un bénéfice sur la revente de votre habitation dans les cinq ans. Cette taxe est en principe prélevée sur la différence indexée entre le prix de vente et le prix d’achat. “Les revenus générés par la location d’une résidence de vacances sont imposés en Turquie, précise Michael Joosen du bureau d’avocats Cazimir. Vous pouvez toutefois déduire les frais réels ou un forfait de 25 %. Les 1.200 premiers euros sont exemptés d’impôt. Au-delà de ce montant, la taxe s’élève de 15 à 35 % en fonction de la tranche fiscale.”

“N’oubliez pas qu’en tant que Belge, vous êtes tenu de renseigner les revenus locatifs réalisés en Turquie dans votre déclaration d’impôt belge, prévient Veronique Matthys (Immo Turkuaz). Si vous louez votre habitation, vous devez déclarer les revenus locatifs bruts. Pour les calculer, il faut déduire la taxe déjà payée en Turquie des revenus locatifs réels. Vous pouvez ensuite déduire encore un pourcentage de frais forfaitaire de 40 %. Si l’habitation n’est pas mise en location, vous devez mentionner dans votre déclaration la valeur locative théorique, ce qui correspond au revenu cadastral.”