En France, les prix des secondes résidences sont à la baisse

L’accessibilité, la nature, le patrimoine, le climat, la gastronomie et la langue sont des atouts essentiels pour les Belges, qui détiennent environ 75.000 propriétés en France. Les prix de l’immobilier y semblent de surcroît être orientés à la baisse. Voici nos conseils si vous voulez acheter!

La France se caractérise par l’abondance de son offre de propriétés rurales, que la crise sanitaire a rendues plus populaires. “Depuis la pandémie, les prix ont bondi de 20% à 25%, calcule Felix Broeckx, chasseur et agent immobilier dans le sud pour le compte de la société Sud’Arrange. Les gens ont soudain eu besoin d’une résidence secondaire facilement accessible, au calme, où ils pourraient de surcroît télétravailler.” La France coche toutes les cases.

“Les prix diminuent légèrement depuis le deuxième trimestre de cette année, ajoute le spécialiste. Je pense que la flambée des factures énergétiques et alimentaires y est pour quelque chose: l’incertitude prend le dessus et les achats importants sont différés. Ajoutez à cela la hausse des taux d’intérêt et vous obtenez un marché immobilier en recul. Notez qu’il s’agit beaucoup moins d’une récession que de la stabilisation d’une situation qui s’était emballée.”

“Les confinements ont propulsé les prix des maisons des régions rurales à la hausse.”

“Les confinements ont propulsé les prix des maisons des régions rurales à la hausse”, confirme Gregor Hakkenberg, fondateur d’Immogo, une plateforme de vente entre particuliers qui couvre toute la France. “Ce sont surtout les citadins, qui n’en pouvaient plus d’être enfermés dans leurs petits appartements, qui ont déclenché ce mouvement. Le marché, en particulier celui des biens ruraux, semble en effet un peu calmé, confirme-t-il. Si la hausse des taux d’intérêt explique en partie ce phénomène, elle ne suffit toutefois pas à décourager les personnes qui veulent absolument s’installer en France. L’offre est aujourd’hui très vaste: nous la devons aux nombreux Belges et Néerlandais qui ont acheté il y a 30 ans mais qui, à l’approche de la retraite, souhaitent réintégrer leur pays d’origine.”

Gare aux frais

Comme la Belgique, la France a ses usages. Si le propriétaire passe par un agent immobilier, c’est en principe lui qui lui paie sa commission. Celle-ci est fixée à 3% du prix d’achat au minimum mais, dans la plupart des cas, elle grimpe à 5% ou 6%. “En général, le vendeur essaye de répercuter ce coût sur l’acquéreur, avertit Gregor Hakkenberg. C’est la raison pour laquelle en France, quatre transactions sur dix s’opèrent entre particuliers.”

“Les frais de notaire tournent autour de 8% du prix d’achat”, énonce maître Marc Stubbe, dont le cabinet lillois dessert quotidiennement une clientèle de Belges et de Néerlandais qui vendent et achètent dans l’Hexagone. “Ils sont pour l’essentiel composés de droits d’enregistrement. Ce taux de 8% est une moyenne, calculée sur des biens de standing moyen ; plus le prix d’achat augmente, plus le pourcentage diminue.”

Il convient par ailleurs de tenir compte des charges annuelles. “A la taxe foncière (notre précompte immobilier, Ndlr) s’ajoute la taxe d’habitation (taxe communale, Ndlr), précise Felix Broeckx. Le montant de ces deux postes varie en fonction de la localisation, de la superficie, des équipements et de la destination du bien.”

“La taxe d’habitation est supprimée depuis le 1er janvier pour les résidences principales mais elle reste d’application dans le cas des résidences secondaires, rappelle Marc Stubbe. Les communes tirent la grande majorité de leurs recettes de la taxe foncière, dont elles fixent librement le montant. Dans une ville comme Paris, cette taxe est peu élevée mais sur la côte nord de la France, au Touquet par exemple, elle est très élevée. Tout candidat à l’achat doit donc impérativement se renseigner à son sujet.”

Si vous envisagez de revendre le bien plus tard, sachez que l’impôt sur les plus-values peut grimper jusqu’à 36,5%. Il s’agit certes d’un pourcentage dégressif, mais il ne commence à diminuer que si le bien a été détenu pendant cinq ans. Ce n’est qu’au bout de 30 ans que l’impôt sur les plus-values tombe à zéro.

“Ne croyez jamais aveuglément l’agent qui travaille pour le vendeur.”

Marc Stubbe conseille donc aux acquéreurs étrangers de passer par une société civile immobilière (SCI). “La SCI peut être créée dès que le compromis de vente est signé, explique-t-il. Lorsque, plus tard, le propriétaire souhaitera revendre le bien, il lui suffira de céder les parts de la société, sur les plus-values desquelles l’administration fiscale française ne prélève pas d’impôt. A la SCI n’est lié qu’un droit d’enregistrement de 5%. La méthode permet en outre d’éviter les honoraires et frais de notaire puisque la vente des parts peut se faire par acte sous seing privé.”

Quelques conseils encore

Les experts distillent ces quelques conseils: “N’hésitez pas à négocier le prix, recommande Gregor Hakkenberg. Ne croyez jamais aveuglément l’agent qui travaille pour le vendeur. Déplacez-vous sur place à différents moments de l’année et parlez aux habitants. Mieux vaut également faire inspecter le bien par un spécialiste technique et soumettre le compromis de vente à la lecture attentive d’un expert.”

Pour Felix Broeckx, il y a lieu de se méfier des prix (trop) bas. “Les régions très bon marché n’ont souvent pas grand-chose à offrir, affirme-t-il. Assurez-vous que tout ce que vous achetez pourra être revendu, que les travaux éventuellement effectués l’ont été en toute légalité et que les permis de construire ont été obtenus. Le notaire vérifie en principe tout cela pour vous, mais il y a toujours plus dans deux têtes que dans une: faire vérifier l’ensemble de ces points, par un agent immobilier par exemple, peut s’avérer très utile.”

Marc Stubbe soulève lui aussi plusieurs éléments intéressants: “Tous les trois mois, les principaux périodiques français publient le prix au mètre carré des maisons et des appartements, par département et par ville. Il s’agit là de références précieuses pour les candidats à l’achat.” Mieux vaut également vérifier le plan local d’urbanisme et la dénomination de la zone dans laquelle se trouve le bien. La zone U est sûre car il s’agit d’une zone urbaine ; en revanche, les achats en zone A (agricole) ou en zone N (naturelle) ne sont pas dépourvus de risque. Les fermes, granges et bergeries qui émaillent la campagne française ne peuvent pas être rénovées ou agrandies comme on veut.”

“Dans neuf cas sur dix, la fosse septique présente des vices…”

Le vendeur est tenu de confier la réalisation d’une série de tests à un expert agréé, et d’en communiquer les résultats à l’acheteur potentiel. “Etudiez attentivement ces diagnostics ; ils portent non seulement sur les conduites d’électricité et de gaz mais aussi, en l’absence de raccordement aux égouts publics, sur la fosse septique. Or, dans neuf cas sur dix, la fosse présente des vices auxquels il est obligatoire de remédier dans l’année qui suit la transaction”, conseille Marc Stubbe. Enfin, prenez connaissance du document intitulé “Etat des risques et pollution”: vous saurez si le bâtiment est situé dans une zone inondable ou soumise à des risques miniers, par exemple. Dans le sud, où la sécheresse est persistante, ce document est particulièrement précieux.”