Dès 2028, les loyers des logements les plus mal isolés ne pourront plus être indexés. La Flandre compte ainsi rattraper son retard. Mais est-ce la bonne méthode ?
Les logements de Flandre figurent parmi les plus mal isolés d’Europe. Plus de 1,1 million d’entre eux, soit 34% du parc disponible, ne disposent que d’un label E ou F. Si le nombre de propriétaires est resté constant (70%), celui des locataires sur le marché privé est en revanche passé de 20% à 23% entre 2018 et 2023. Mais depuis 2022, le nombre de permis octroyés, tant pour les nouvelles constructions que les rénovations, s’inscrit à la baisse, de sorte que des tensions apparaissent avec pour victimes principales les occupants de logements mal isolés. Ces derniers sont en effet condamnés à “payer deux fois” lorsque les prix énergétiques et/ou l’inflation s’envolent.
Pareille situation a conduit, en 2022, Matthias Diependaele, alors en charge du Logement, à bloquer pour un an l’indexation du loyer des logements porteurs de labels E ou F. La rénovation de ces derniers évoluant trop lentement à son goût, Melissa Depraetere, qui entre-temps lui a succédé, a décidé de réintroduire la mesure, mais à partir de 2028, année à compter de laquelle les loyers des logements les plus mal isolés ne pourront plus être indexés. Dès 2030, pareils logements ne pourront d’ailleurs plus être proposés à la location. Elle espère de la sorte pousser les propriétaires à la rénovation.
Mais en ira-t-il réellement ainsi ? Nombre d’entre eux ne possèdent qu’un ou deux logements proposés à la location et sont au moins sexagénaires, âge où les projets à long terme commencent à s’estomper. Le coût des travaux à effectuer pouvant peser lourd, ne seront-ils pas tentés de vendre, plutôt que de rénover ? C’est à craindre.
Un peu plus d’un tiers des logements disponibles dans le parc flamand ne disposent que d’un label E ou F.
Un cadastre des baux
Les taux d’intérêt ont retrouvé quelques maigres couleurs et, en regard des normes, règlements et autres prescrits qui, en permanence, s’abattent sur l’immobilier, un placement mobilier est tellement reposant ! Mais la ministre est pressée. Si elle veut atteindre les objectifs qu’elle s’est fixés en matière de logement, la Flandre doit enregistrer, jusqu’à 2050, une croissance annuelle de 3,3% du nombre de logements dotés d’un label A ou B. Avec seulement 1,3% à l’heure actuelle, elle en est loin !
Outre le blocage des loyers, la ministre réclame un cadastre des baux qui lui apporterait une photographie des logements offerts sur le marché. Pareil cadastre existe déjà au niveau fédéral mais en vertu du saucissonnage des compétences, il est purement fiscal. Afin de compléter les données qualitatives que devrait apporter ce nouveau cadastre et le transformer ainsi en véritable outil de gestion, la ministre rendra parallèlement obligatoire l’attestation de conformité (conformiteitsattest). Valable pour 10 ans, ce document délivré par les communes certifie que le logement offert à la location répond à des normes minimales. Mais il n’est obligatoire que dans un tiers d’entre elles.
Dans le même esprit, un kotlabel (pour les logements étudiants) sera, dès janvier prochain, d’application dans toute la Flandre. Jusqu’à présent, en effet, les communes – et institutions universitaires – décidaient librement en la matière.
Guillaume Capron
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