En 2025, les prix de l’immobilier suivront la trajectoire de l’inflation

La dualité du marché immobilier belge se maintient. Le marché de la construction neuve continue de subir les conséquences de la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction. Sur le marché de l’ancien, la reprise prudente se poursuit.

“J’ai appelé quelques-uns de nos membres et leur message est unanime : la situation reste très problématique. Nous sommes au plus bas et la hausse n’a pas encore commencé.” Selon Olivier Carrette, CEO de l’Union professionnelle du secteur immobilier (Upsi), l’espoir d’une amélioration sur le marché du neuf est prématuré.La vente de logements neufs est en berne, et cela déjà depuis 2022. L’explication principale est la hausse des taux hypothécaires (fixe sur 20 ans) d’environ 1,4% fin 2021 à plus de 3% en 2024. “Cela a fait baisser la capacité d’emprunt, malgré l’indexation des salaires”, explique Olivier Carrette.

Parallèlement, les coûts de construction ont fortement augmenté en raison de normes plus strictes, de matériaux plus chers, de salaires plus élevés, de charges financières accrues et de procédures d’octroi de permis plus longues. “Un cocktail toxique qui a fait baisser de 16 à 18% l’accessibilité financière des constructions neuves économes en énergie”, affirme Olivier Carrette.

Johan Krijgsman, CEO d’ERA, confirme la situation difficile du marché, mais conteste que la vente de logements neufs soit complètement à l’arrêt. “Dans une année normale – en dehors des trois ou quatre années exceptionnelles écoulées – la répartition est de 50-50 : une moitié d’investisseurs, une moitié de propriétaires occupants. L’année dernière, c’était 95% de propriétaires occupants et seulement 5% d’investisseurs. Beaucoup de gens pensent que le marché s’est complètement effondré, mais le nombre d’acheteurs pour un usage personnel se situe pratiquement toujours à celui des années covid. La différence réside uniquement dans la disparition du marché des investisseurs.”

Opportunité d’achat

Le marché des logements existants – le marché dit secondaire – a lui aussi traversé quelques années difficiles. La hausse des taux a pesé sur l’activité et les prix. De plus, il y a eu un recul logique après le pic des années covid. Mais pour le marché secondaire, qui subit peu ou pas les hausses de coûts auxquelles est confronté le marché du neuf, le pire semble désormais derrière nous.

Durant l’année écoulée, le nombre de ventes a certes encore chuté sous le niveau, déjà très faible, de 2023, mais les deux derniers trimestres de 2024 ont déjà montré quelques signes de reprise. “Selon notre estimation, le creux a effectivement été atteint en 2024, déclare Johan Krijgsman. Pour 2025, nous prévoyons une hausse d’au moins 5% du nombre de transactions. Nous avons en tout cas bien commencé l’année.”

Jonathan Frisch, économiste chez Immoweb, souligne la tendance positive dans la production de crédits hypothécaires. “Entre 2022 et janvier 2024, nous avons constaté une nette baisse du nombre de crédits accordés, avec janvier 2024 comme point le plus bas historiquement. Mais depuis, il y a une reprise remarquable, avec une augmentation d’environ 80% par rapport à ce niveau plancher.”

Fin 2024, il y a eu encore un creux dans les demandes de crédit, suivi d’une forte hausse début 2025. “Cela résulte de la réduction des droits d’enregistrement en Flandre (à 2%, ndlr) et en Wallonie (à 3%, ndlr), explique Jonathan Frisch. Avec la disparition du bonus logement, nous avons en réalité observé deux pics en Wallonie. Certains acheteurs ont avancé leur achat à décembre pour encore bénéficier de ce bonus, d’autres ont attendu janvier pour profiter des droits d’enregistrement réduits.”

Dans le Hainaut, par exemple où les prix de l’immobilier sont moins élevés, il pouvait être plus intéressant de bénéficier du système du bonus logement. Alors qu’au contraire en Brabant wallon, où l’immobilier est plus onéreux, attendre l’entrée en vigueur de la réduction à 3% s’est avéré nettement plus avantageux.

L’économiste voit également un signal dans les évolutions récentes des prix indiquant que le marché secondaire se redresse. Pour le premier trimestre de 2025, le baromètre immobilier d’Immoweb montre une augmentation des prix de 0,9%. C’est nettement plus élevé qu’au cours du dernier trimestre de 2024 (+ 0,4%) et que durant les premiers trimestres de 2024 (+ 0,1%) et 2023 (+ 0,2%). “Cela illustre que le marché est à nouveau plus dynamique”, commente Jonathan Frisch.

La reprise du marché de l’ancien ne peut être dissociée de la (modeste) baisse des taux au cours de l’année écoulée. Mais entre-temps, les taux ont de nouveau légèrement augmenté. “Dans notre scénario actuel – que nous réévaluons chaque mois, donc la prudence reste de mise – nous partons du principe que le taux belge à 10 ans s’établira en moyenne à 3,4% en 2025, déclare Johan Van Gompel, macro-économiste chez KBC. C’est un demi-point de pourcentage de plus qu’en 2024, où la moyenne était de 2,9%. À titre de comparaison : en 2023, c’était encore 3,1%. Ce taux plus élevé freinera quelque peu la dynamique des prix.

“Il ajoute aussitôt que d’autres facteurs entrent en jeu, tels que les revenus des ménages et la croissance démographique : “Nous constatons que l’offre sur le marché du logement ne peut pas toujours suivre la demande croissante, ce qui crée une pression haussière sur les prix. Et nous prévoyons que le revenu disponible réel des ménages augmentera d’un bon 1% en 2025. Cela soutient l’accessibilité financière et aussi la demande de logements.”

Globalement, KBC s’attend à ce que les prix de l’immobilier en 2025 suivent à peu près le rythme de l’inflation. Concrètement, cela revient à une augmentation nominale des prix d’environ 3%. Johan Krijgsman table lui aussi sur une croissance des prix conforme à l’inflation. Et selon lui, il n’y a rien de mal à cela : “Je pense qu’à la fin de 2025, nous dirons : ‘c’était l’année immobilière la plus ennuyeuse depuis longtemps’. En période de turbulences, la stabilité devient intéressante.”

La situation actuelle du marché offre également, selon Jonathan Frisch, une opportunité d’achat. “Le pouvoir d’achat immobilier (le nombre de mètres carrés qu’un ménage au revenu médian peut acquérir via un prêt immobilier, ndlr) s’est récemment quelque peu amélioré, observe-t-il. Étant donné que les taux hypothécaires ne devraient probablement pas baisser de manière significative – ils pourraient même légèrement augmenter – et que les prix de l’immobilier continueront d’augmenter en termes nominaux, ce pouvoir d’achat immobilier risque de diminuer à nouveau dans les mois à venir. Dans ce contexte, il pourrait donc être judicieux d’acheter aujourd’hui et de sécuriser son pouvoir d’achat.”

Lueurs d’espoir pour le neuf

Ce contexte favorable pourrait-il également relancer les ventes de logements neufs ? “Le baromètre du neuf de Matexi et Realo montre que les prix du neuf restent plus ou moins stables. C’est déjà une bonne nouvelle, déclare Olivier Carrette. Un autre point positif est la décision du gouvernement fédéral de maintenir le taux réduit de TVA de 6% sur la démolition et la reconstruction. Cela apportera sans aucun doute un peu d’oxygène à notre secteur. Et il y a aussi l’impact des tarifs Trump sur la Bourse avec des cours qui virent au rouge vif. Ce genre de chose est impensable sur notre marché immobilier. En Belgique, l’immobilier est une valeur refuge. La valeur d’une maison ne chute pas soudainement de 10%. L’immobilier neuf durable est donc un investissement stable. Espérons que les gens redécouvrent cela.” Notre interlocuteur n’attend cependant une véritable reprise “qu’après l’été ou peut-être même vers la fin de l’année”.

Notons qu’à partir du 1^er juillet, pour bénéficier du taux réduit de la TVA, certaines conditions seront requises. Le projet doit porter sur une résidence principale et la superficie autorisée est dorénavant plus limitée. Pour les particuliers qui démolissent et reconstruisent leur propre logement, la limite reste de 200 m². Pour ceux qui achètent une nouvelle construction après démolition auprès d’un promoteur immobilier, la limite est de 175 m².

Johan Krijgsman est optimiste quant à la redécouverte de l’immobilier comme investissement. “En début d’année, nous avons déjà observé une reprise chez les investisseurs. Non seulement dans les demandes de renseignements, mais aussi dans les ventes effectives.” Selon l’économiste d’Immoweb, l’explication de cet intérêt renouvelé est évidente. “Nous sommes à nouveau dans une situation où emprunter pour un investissement immobilier est intéressant. Aujourd’hui, vous empruntez à 3% sur 20 ans fixe, alors que vous pouvez obtenir un rendement locatif de 3,5%. Sur un financement de, par exemple, 80%, cela donne un bel effet de levier.”

Johan Krijgsman croit également que l’instabilité des marchés financiers peut jouer en faveur des investissements immobiliers. Même si c’est à double tranchant, estime-t-il : “La guerre des tarifs, la correction boursière… tout cela crée de l’incertitude et cela a un effet paralysant sur les investissements. Ce qui est clair en revanche : 2025 ne sera pas une grande année pour la Bourse. Tandis que le sentiment vis-à-vis de l’immobilier comme option sûre à long terme s’améliore. Avec la pénurie actuelle sur le marché locatif, il ne fait aucun doute que vous pourrez louer votre bien à un prix correct.”