En Belgique, un contrat de bail doit obligatoirement être enregistré. Une démarche administrative gorgée d’étapes parfois complexes et exigeantes. C’est pourquoi la scale-up belge Expertym lance une nouvelle plateforme « tout-en-un » visant à simplifier la procédure.
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué? Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires bruxellois sont obligés d’enregistrer plusieurs fois leur contrat de bail. Au niveau fédéral, via la plateforme MyRent, mais également régional, via IRISRent. Une double peine pour les bailleurs… qui critiquent cette procédure trop complexe et surtout chronophage. Raison pour laquelle l’expert immobilier Expertym propose aujourd’hui une solution numérique: EasyLease by Expertym. La promesse de cette plateforme ? Simplifier le parcours locatif. Nous l’avons testée.
Complexité de la régulation
En Belgique, rédiger un bail relève parfois du parcours du combattant. « Le marché locatif est un marché très dynamique, parfois sous tension, avec beaucoup de complexités, beaucoup de régulations et donc la nécessité de faire appel à une certaine expertise », explique Cédric Petre, Managing Partner d’Expertym.
« Dans un bail, on retrouve parfois entre 40 et 50 pages avec des annexes et de nouveaux paramètres à remplir en fonction du type de bail, s’il s’agit d’une résidence principale, d’une colocation… Soit plus de 50 à 100 données différentes. Avec des risques d’erreurs ».
D’autant que d’une Région à l’autre, d’un mois à l’autre, les règles changent… Tous les bailleurs ne sont donc pas logés à la même enseigne. Surtout à Bruxelles, qui demande désormais un double enregistrement du bail. « Toutes ces démarches engendrent pas mal de travail administratif ». Qui rebute, ou fait peur…
On le voit dans les chiffres : seul 1 bail sur 3 enregistrés au niveau fédéral l’était aussi auprès de la Région bruxelloise. Autrement dit, 2 baux sur 3 ne sont aujourd’hui pas valablement enregistrés au regard de la réglementation bruxelloise, ce qui pose problème tant pour les propriétaires que pour les locataires en cas de litige.
Une solution sur mesure et à jour
Pire encore : de nombreux propriétaires ne font pas toujours appel à des professionnels pour la rédaction de leur bail. « En Belgique, en moyenne, on estime que 50% du marché est structuré. Quand je dis structuré, ça veut dire que les propriétaires passent par des acteurs ou des outils professionnels pour gérer leurs biens mis en location », chiffre Cédric Petre.
Cela signifie également que l’autre moitié le fait un peu au petit bonheur la chance. « Beaucoup utilisent des PDF qu’ils trouvent sur internet ou même sur des plateformes. Mais malheureusement, ils n’ont peut-être pas été mis à jour avec les dernières réglementations ». Dans la capitale, par exemple, les règles ont déjà été modifiées trois fois depuis novembre 2024. Le bail n’est donc peut-être pas toujours complet, pas toujours légal…
Avec son nouvel outil en ligne, Expertym souhaite remédier à cette problématique. « On apporte une solution sur mesure, afin de protéger les droits des propriétaires-bailleurs via la rédaction d’un bail toujours up-to-date et légalement valable. » Le tout, rapidement : via la plateforme EasyLease, les bailleurs pourront rédiger, signer et enregistrer le bail en quelques clics.
Compléter un bail en 10 minutes : pari tenu?
Nous avons testé l’outil, qui promet donc une simplicité et rapidité. Verdict ? Une expérience fluide et plutôt convaincante, à condition d’avoir toutes les informations sous la main.
Dès l’inscription du bien sur la plateforme, on nous propose un parcours guidé en 7 étapes. Premier réflexe : identifier et localiser le bien. Est-ce une maison ou un appartement? En Wallonie ou à Bruxelles? Quelle est l’adresse exacte? Toutes des informations exigées d’emblée, tant elles sont importantes. Et pour cause : « Le bail sera différent en fonction de la Région et de la typologie du bien », explique Cédric Petre.
Une fois que le bien est enregistré sur la plateforme, on peut compléter le bail :
- Page 1 : il s’agit de décrire le logement. Première occupation ou non, superficie, nombre de chambres, salles de bains, présence d’un jardin, d’un garage, d’une terrasse… L’outil est simple mais assez précis. On renseigne ensuite les équipements : type de chauffage, date du dernier entretien, alarme, détecteurs de fumée, ventilation…
- Page 2 : vient l’identification des parties. Statut, nom, prénom, adresse du propriétaire et du locataire sont requis.
- Page 3 : toutes les conditions liées au bail sont à encoder : durée, montant du loyer, modalités de paiement, charges éventuelles.
- Page 4 : place à la garantie locative. La plateforme propose aussi, en option, une liste de partenaires pour la gestion locative, les assurances ou la garantie habitation.
- Page 5 : dernière ligne droite. Il faut indiquer le nombre de locataires, les numéros de compteurs et le certificat PEB (obligatoire depuis peu dans les baux).
Il ne reste plus qu’à préciser la date et le lieu de création du contrat, puis à le faire signer par les deux parties avant de l’enregistrer auprès de l’administration compétente.
Au total, il nous a fallu moins de 10 minutes pour compléter le bail — en partant du principe que toutes les données du locataire et du bien étaient disponibles. La promesse est donc tenue. La plateforme s’adresse clairement aux propriétaires désireux de gagner du temps tout en respectant le cadre légal.
Vers une ubérisation du métier?
Récemment, les experts tiraient la sonnette d’alarme : les états des lieux sont de plus en plus réalisés par des personnes qui se disent professionnelles mais qui n’ont pas les compétences nécessaires pour réaliser de tels documents. En cause : la multiplication d’outils en ligne qui visent à automatiser le processus. Peut-on craindre la même chose avec cet outil ?
« Pour la création du bail, on collabore avec un bureau d’avocats spécialisé en droit du logement », précise Cédric Petre. « Ils vont donc s’assurer que ce qu’on met en ligne est bien sûr toujours valable et mis à jour. On numérise un métier d’expertise, il s’agit donc bien d’un travail réalisé en collaboration avec des professionnels. Dans ce cas-ci, je n’appelle pas cela de l’ubérisation, mais plutôt de la digitalisation ».
De quoi menacer le métier à long terme ? « Notre ambition, c’est de digitaliser un parcours locatif », précise Federico Chabert, fondateur d’Expertym. « Un parcours qui commence avec le choix du locataire. Or, il s’agit d’une opération de courtage qui ne nous intéresse pas. C’est un métier à part. On ne touche donc pas au travail de l’agent immobilier. Par contre, tout ce qui vient après, on peut le digitaliser tant pour l’agence que pour le particulier. On fluidifie un travail administratif qui n’a pas de valeur ajoutée si on doit répéter les opérations 10 fois. »
Et Cédric Petre de conclure : « Il faut savoir que la réalisation d’un bail, c’est un travail saisonnier ». Pourquoi ? Car les personnes ont tendance à déménager au même moment, vers la fin et/ou le début du mois. « En quatre jours, on doit faire 40% de notre activité. Vous imaginez ? » D’où l’importance de simplifier le processus… Et encourager les propriétaires à enregistrer des contrats de bail à d’autres moments-clés du mois.
Poursuivre votre lecture:
Suivez Trends-Tendances sur Facebook, Instagram, LinkedIn et Bluesky pour rester informé(e) des dernières tendances économiques, financières et entrepreneuriales.
