Focus sur six initiatives qui permettent d’acquérir un logement neuf tout en bénéficiant de substantielles réductions. De quoi retrouver une certaine accessibilité à la propriété. Des démarches que de nombreux acteurs du logement voudraient voir s’intensifier.
1. Louer d’abord, acheter ensuite
Lancée en 2023 par Matexi et BNP Real Estate, la formule HappyNest permet à ceux qui n’ont pas suffisamment de ressources propres de devenir propriétaire. Le principe ? Le candidat acquéreur commence par louer pendant cinq ou six ans. Une fois ce délai passé, il peut – sans obligation – devenir propriétaire du bien, en déduisant du montant de l’achat 50 % des loyers versés pendant les quatre premières années d’occupation. De quoi se constituer des fonds propres suffisants pour passer à l’acte. Le prix d’achat est fixé au début de la location. Chez Matexi, il est de 320.000 euros HTVA en moyenne. “La plupart des clients sont âgés de 20 à 30 ans ; ils viennent d’entamer leur carrière professionnelle et n’ont donc pas encore épargné suffisamment pour acheter leur propre habitation”, relève Erik Neven, directeur de HappyNest.
En Wallonie, la formule est pour le moment accessible dans trois provinces (Brabant wallon, Liège et Hainaut) et sept villes (Ath, Mons, Tournai, Ans, Liège, Waremme et Genappe). On parle d’une cinquantaine d’unités (maisons et appartements). La même proportion est en vente en Flandre. Ce principe de location-vente sera proposé dans des projets bruxellois de Matexi dès cet été. Plus de 3.000 personnes sont déjà en liste d’attente.
2. Maîtriser le foncier décuple les ambitions
A Louvain-la-Neuve, l’UCLouvain souhaite développer un nouveau quartier de 1.250 logements sur un site de 30 hectares (Athéna-Lauzelle). Un quartier qualifié d’exemplaire sur les plans du développement durable, de la mixité sociale et de la mobilité. “Il offrira à des familles la possibilité d’habiter à nouveau Louvain-la-Neuve, ce qui devenait de plus en plus difficile vu l’explosion des prix de l’immobilier et le manque de contrôle sur le foncier”, pointe Nicolas Cordier, le directeur de l’Inesu, qui est en charge du développement urbain et de la promotion immobilière à l’UCLouvain.
L’objectif sera de rééquilibrer l’offre en réinstaurant des logements de grande taille, diversifiés et accessibles financièrement. “Quarante pour cent des logements seront proposés à prix sociaux, moyens ou déterminés, poursuit Nicolas Cordier. Notamment via l’adaptation des critères d’emphytéose et l’aide de différents opérateurs publics. Nous voulons également lutter contre les plus-values foncières. Si nous vendons des terrains à des prix en dessous de ceux du marché, l’acquéreur ne pourra pas à terme profiter de la totalité de la plus-value.”
Les premiers habitants sont espérés en 2029, pour une fin de chantier en 2040. Les différentes étapes administratives sont en cours.
3. Des prix rabotés de 30 %
A Bruxelles, citydev.brussels, organisme d’intérêt public, propose depuis une dizaine d’années des biens neufs à des prix réduits de 30 %, la différence étant prise en charge par la Région. Près de 200 logements neufs sont mis en vente chaque année. “Les hausses de prix sont absorbées par une augmentation de la part financée par les pouvoirs publics”, précise Benjamin Cadranel, CEO de citydev.
Une seconde formule a été lancée il y a peu : celle de l’emphytéose résidentielle, grâce à laquelle les acquéreurs deviennent propriétaires du logement (uniquement), Citydev restant, quant à lui, propriétaire du terrain. Un premier projet est en développement à Woluwe-Saint-Lambert.
En Brabant wallon, une formule du même type est appliquée par l’Agence de promotion immobilière du Brabant wallon pour lutter contre la pression foncière. Cette structure publique propose des biens neufs à des prix 30% inférieurs à ceux du marché, d’autres, à 15 % en dessous des prix du marché et d’autres encore, au prix du marché. La formule rencontre un succès certain.
4. Des maisons évolutives qui s’adaptent au portefeuille
Pour répondre aux difficultés d’accès des primo-acquéreurs, Thomas & Piron a lancé le concept de maison évolutive. Soit l’idée d’acheter une maison de taille modeste (108 m2) avant d’éventuellement y ajouter deux annexes au fil du temps, via des constructions modulaires. “C’est une solution parmi d’autres pour répondre à la hausse des prix de l’immobilier, confie Michel Villani, directeur du département Recherche et Développement de Thomas & Piron. Cette maison est conçue pour grandir avec les besoins du ménage. Tous les éléments techniques liés aux extensions sont prévus dès le départ. Il n’y a plus qu’à connecter les caissons, en une demi-journée. La demande de permis se réalise sur la première partie, avec un avis positif complémentaire pour les extensions. Nous visons une période de 12 ans pour franchir les trois étapes. Les premières maisons seront construites à l’automne.”
Le prix indicatif pour une version de base comprenant 108 m2 d’espace habitable est de 215.000 euros TVAC en version trois façades et de 220.000 euros TVAC en version quatre façades. Le premier module supplémentaire revient à 88.000 euros (27 m2), le second, à 125.000 euros (40 m2).
5. 25% de logements publics dans chaque projet
C’est la dernière proposition de la secrétaire d’Etat bruxelloise Ans Persoons, en charge de l’Urbanisme : obliger les promoteurs à réserver, via les charges d’urbanisme, 25 % de logements publics dans tout projet immobilier de plus de 3.500 m2.
L’objectif est que des opérateurs immobiliers publics puissent acheter en priorité ces logements neufs à un prix réduit. Un projet qui doit encore faire son chemin…
6. Dynamiser les partenariats public-privé
Une commune ou une Région qui cède un terrain à un promoteur pour qu’il y construise des logements avant de les rétrocéder avec une décote sur le prix de vente : le principe séduit du côté tant des promoteurs que des institutions publiques.
Une institution publique pourrait céder un terrain à un promoteur pour qu’il y construise des logements avant de les rétrocéder avec une décote sur le prix de vente.
“Nous sommes favorables à ce procédé, opine Olivier Carrette, CEO de l’Union professionnelle du secteur immobilier. Cela permet de vendre de grands ensembles rapidement et avec une sécurité juridique. Il faut approfondir le sujet.”
Sauf que les caisses publiques sont la plupart du temps vides… La Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale a par exemple demandé en 2024 deux prêts de 150 millions d’euros chacun pour honorer ses engagements vis-à-vis du secteur immobilier.
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