Comment le PEB intervient-il dans la demande de crédit hypothécaire?

Le PEB est en quelque sorte le passeport énergétique d’un bien immobilier. Et les banques y accordent de plus en plus d’importance, surtout au moment d’octroyer un crédit hypothécaire.

Il est aujourd’hui impossible de vendre et d’acheter une habitation sans en connaître le PEB. Alors qu’autrefois, elles n’y jetaient qu’un œil distrait, les banques conditionnent désormais l’octroi d’un crédit hypothécaire à la présentation du certificat de performance énergétique du bien immobilier (PEB), délivré par un certificateur agréé. Ont-elles le droit d’exiger un tel certificat? Et pourquoi ces données revêtent tant d’importance pour les institutions financières?

Pourquoi les banques demandent-elles ce PEB?

En réalité, l’ordre vient d’en haut: depuis janvier 2021, la Banque nationale de Belgique (BNB) impose aux banques la réception du PEB pour tout nouvel emprunt immobilier accordé. Pourquoi est-ce si important?

Le certificat PEB exprime la performance énergétique d’un bien au moyen de plusieurs indicateurs: l’enveloppe du bâtiment, les techniques de chauffage, les matériaux de construction utilisés, mais aussi la surface habitable et l’année de construction… Le bâtiment est ensuite classé de A (le plus économe) au G (le plus énergivore). En d’autres termes, plus le PEB est bas (A, B et C), moins vous consommerez d’énergie.

On le sait, climat et économie d’énergie vont de pair. En construisant de manière durable et peu énergivore, on freine le réchauffement de la planète. À l’inverse, l’inefficacité énergétique a des conséquences: si le logement présente un mauvais PEB, cela signifie qu’on consomme beaucoup (trop) d’énergie. A long terme, cela accentue le risque climatique. De quoi ébranler le marché immobilier et financier.

Or, garantir la stabilité financière est l’un des rôles essentiels d’une banque aux yeux de la BNB. C’est pourquoi la consultation obligatoire du PEB fait partie de l’analyse des risques auxquels les banques sont confrontées avec leur portefeuille de prêts hypothécaires.

Un logement énergivore, un risque pour la banque?

L’achat d’une maison dotée d’un mauvais PEB représente un risque plus important pour la banque. Et pour cause:

• le bien risque de perdre de sa valeur: si rien n’est fait pour améliorer le PEB, le logement sera moins attrayant pour les potentiels futurs acheteurs. Les tendances actuelles montrent que les citoyens recherchent surtout des habitations économes en énergie. Or, des coûts énergétiques élevés dissuadent les candidats-acheteurs. De quoi entraîner la perte de valeur de l’habitation. Cela peut être embêtant pour la banque, surtout si elle doit revendre ledit bien parce que le propriétaire ne peut pas rembourser son prêt. Le logement pourrait se vendre à un prix plus faible que le montant pour lequel il a été emprunté. Une perte d’argent pour l’institution financière.
• à long terme, le bien risque de coûter cher: la banque doit s’assurer que vous soyez en mesure de rembourser votre crédit hypothécaire, ses intérêts tout en payant également une consommation énergétique souvent élevée… et coûteuse! Et si le PEB indique une obligation de réaliser des travaux, les frais à charge de l’emprunteur augmentent. Et le risque pour la banque aussi…

Bon PEB, meilleur taux d’intérêt!

Un mauvais PEB peut donc rendre certaines banques frileuses à l’idée d’octroyer un crédit hypothécaire. En revanche, pour les maisons peu énergivores, certaines institutions financières se montrent plus généreuses et offrent un taux plus bas aux emprunteurs.

Parfois, les candidats emprunteurs obtiendront une remise sur le taux d’intérêt sur la base du nouveau PEB (par exemple : passage d’un PEB E ou F à un PEB A ou B). Un bonus qui n’est pas accordé immédiatement, mais après la réalisation de travaux de rénovation. Il faut dans ce cas effectuer deux certificats PEB.

C’est notamment le cas de la banque Triodos, qui explique ne “financer que des projets d’habitats qui intègrent des valeurs écologiques et sociales”. Par exemple, en cas de mauvais PEB, l’amélioration de la performance énergétique de l’habitation est une condition obligatoire pour bénéficier d’une réduction de taux (entre 0,90% et 0,50%).