Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Vous avez l’intention de vendre votre maison ou votre appartement, mais avez peur de la sous-évaluer? Nous avons consulté le rapport d’expertise d’un expert géomètre.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, estimer correctement le prix d’un bien immobilier est une étape cruciale. Un prix mal évalué peut freiner une vente ou, au contraire, entraîner une perte financière pour le propriétaire. Mais comment déterminer la valeur réelle d’une maison ou d’un appartement? Entre la localisation, la superficie, l’état du bien, et les comparables du marché, plusieurs critères entrent en jeu. Pour savoir par où commencer, nous avons analysé le rapport d’un géomètre pour un bien situé au cœur de la ville de Namur.

Situation et emplacement

Les premiers éléments que l’on trouve dans le rapport sont la situation du bien ainsi que sa localisation. Ces deux critères influencent non seulement la valeur de marché, mais aussi l’expérience de vie des occupants. Ils sont donc cruciaux pour offrir une évaluation complète et précise.

Voici plusieurs aspects à prendre en compte:

• caractéristiques du bien: est-ce un bien neuf, ancien, rénové? Est-il mitoyen ou quatre façades? A-t-il un garage, un jardin?
• accessibilité et transports: le géomètre regarde la présence de transports en commun dans le quartier ou à proximité.
• accès aux grands axes routiers: l’autoroute est-elle facilement accessible? Si pas, y a-t-il une nationale située à proximité?
• services et autres infrastructures et commodités: dans ce cas-ci, l’expert va vérifier s’il y a des hôpitaux, des écoles, des commerces situés non loin de l’habitation.
• caractéristiques du quartier: est-ce un quartier à vocation économique, ou plutôt résidentiel?

Éléments chiffrés et mesures

Les mesures et les détails chiffrés jouent un rôle crucial dans l’expertise d’un bien immobilier, car ils fournissent des informations objectives et quantifiables qui impactent directement la valeur, la fonctionnalité, et l’attractivité du bien.

La surface habitable, la taille du terrain, le nombre de pièces, la période de construction, les éventuelles charges (s’il s’agit d’un bien en copropriété)… sont autant d’éléments qui vont influencer la valorisation d’un bien immobilier. Ces données garantissent également une transparence vis-à-vis des acheteurs ou investisseurs potentiels, leur permettant de prendre une décision éclairée.

Attention, une grande surface habitable, mais avec des pièces mal disposées peut être moins intéressante qu’une plus petite surface bien agencée.

État du bien

L’expert vérifie toujours l’état général du bien ainsi que la qualité des matériaux utilisés à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment. Pourquoi? Ces éléments ont un impact sur la durabilité du bien, mais également les coûts potentiels de rénovation ou d’entretien.

Ainsi, l’absence de fissures, d’infiltrations, ou de problèmes structurels est un indicateur positif. L’utilisation de matériaux de qualité supérieure (bois noble, marbre, carrelage haut de gamme, etc.) a également toute son importance, surtout si ces matériaux sont durables et bien entretenus. À l’inverse, des matériaux bon marché ou de faible durabilité peuvent faire baisser l’évaluation.

Murs, sols, façades, toiture, équipements sanitaires… Rien n’est laissé au hasard. Tous les éléments qui pourraient nécessiter des travaux de rénovation vont évidemment faire baisser la valeur du bien. Et tous les récents travaux réalisés dans la bâtisse vont le faire grimper.

Performances énergétiques

Les tendances actuelles montrent que les citoyens recherchent surtout des habitations économes en énergie. Or, des coûts énergétiques élevés dissuadent les candidats-acheteurs. De quoi entraîner la perte de valeur de l’habitation.

C’est là que le certificat PEB prend toute son importance. Ce document exprime la performance énergétique d’un bien au moyen de plusieurs indicateurs: l’enveloppe du bâtiment, les techniques de chauffage, les matériaux de construction utilisés, mais aussi la surface habitable et l’année de construction… Le bâtiment est ensuite classé de A (le plus économe) au G (le plus énergivore). En d’autres termes, plus le PEB est bas (A, B et C), moins vous consommerez d’énergie.

Le géomètre va donc vérifier plusieurs points:

• y a-t-il une bonne isolation (des murs, de la façade, de la toiture…)?
• Le système de chauffage est-il moderne et économe en énergie (pompe à chaleur, chaudière récente à condensation au gaz…)?
• y a-t-il des panneaux solaires?

Points de comparaison et références

Le géomètre va utiliser sa base de données afin de comparer le bien à plusieurs autres références similaires et disponibles à la vente au même moment. « Ces points de comparaison concernent des biens situés dans un environnement proche et actuellement proposés à la vente. Les montants affichés sont des prix demandés », peut-on lire dans le rapport que nous avons consulté. « Tous les points de comparaison n’ont pas la prétention de correspondre en tous points au bien estimé, ils reflètent plutôt l’état du marché immobilier local à un moment donné. »