Certificat PEB : mode d’emploi et à quoi faut-il faire attention ?

Mesurer la performance énergétique des bâtiments est obligatoire depuis environ dix ans. Le certificat PEB détermine, pour l’instant, aussi l’indexation ou non des loyers et peut jouer dans l’obtention d’un crédit hypothécaire. Autant de bonnes raisons de ne pas le prendre à la légère.

A quoi sert un certificat PEB ?

Il indique la consommation théorique annuelle calculée par mètre carré de surface brute de plancher de l’habitation. Il mesure donc la performance énergétique d’un bâtiment. Le certificat PEB est obligatoire en cas de vente et location et est valable 10 ans. La seule exception est lorsque le bâtiment est acquis en vue d’être démoli.

Comme en Belgique l’énergie est une matière régionalisée, la Wallonie, Bruxelles et Flandre ont chacune, à des moments différents, mis en place leur propre certificat.

Comme les bâtiments sont l’une des principales sources de consommation d’énergie, il est autant un incitant à la rénovation qu’une protection du particulier face aux prix de l’énergie. Il constitue aussi un outil efficace pour comparer la performance énergétique de tout type de logement.

Si le certificat PEB a longtemps été considéré comme un simple papier administratif, il peut aujourd’hui avoir un réel impact sur la valeur d’un bien, mais aussi sur le financement de son achat puisque certaine banques l’utilisent pour déterminer l’octroi d’un prêt hypothécaire.

Il a aussi, depuis peu, un impact sur la non-indexation des loyers des logements trop énergivores. Enfin, il a aussi un impact au niveau fiscal, puisqu’en Flandre et bientôt Bruxelles, il influence les diminutions des droits d’enregistrement lors de l’achat d’un bien. Par exemple, dès avril 2023 et à Bruxelles, si on gagne deux lettres dans le PEB de son habitation, on pourra bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement.

Comment obtenir un certificat PEB ?

Le certificat PEB est réalisé selon des méthodes et par des acteurs différents en fonction du type de bâtiments et de la date de la demande de permis de construire. En Wallonie, il y a deux procédures distinctes suivant que le bâtiment est un bâtiment “existant” (c’est-à-dire un bâtiment dont la demande de permis d’urbanisme a été déposée avant le 1er mai 2010) ou un bâtiment “neuf” (la demande de permis a été déposée après le 1er mai 2010). Toutes les spécificités sont à trouver en cliquant ici.

Avant de l’obtenir, un certificateur agréé doit réaliser sur place une série de relevés tels que la superficie, le type de chauffage ou encore le degré d’isolation du toit, des murs. Pour trouver la liste des certificateurs agréés pour la Wallonie cliquez ici, pour Bruxelles cliquez ici.

Une fois le certificateur passé, tous ces relevés sont encodés et traités par un programme informatique distinct pour chaque Région. Un bien pourrait donc avoir un indicateur différent selon qu’il se situe dans une région plutôt qu’une autre, mais grosso modo le résultat serait tout de même la plupart du temps sensiblement le même et les catégories pas plus sévères d’une région à l’autre, à l’exception de Bruxelles où l’on semble un peu plus strict.

Les Régions sont cependant en pleine concertation pour uniformiser leur méthode de calcul. Une méthode unique devrait atterrir pour 2025.

Combien cela coûte-t-il et combien de temps prend une visite du certificateur ?

Le prix d’un certificat PEB dépend de plusieurs facteurs comme le type de bien, le nombre de façades, la localisation ou encore la surface. Par ailleurs, chaque certificateur est libre d’établir ses propres tarifs. En moyenne, un certificat PEB vous coûtera entre 120 et 300 euros pour un appartement et entre 170 et 400 euros pour une maison. On notera que les certificats PEB coûtent en généralement entre 20€ et 30€ moins cher à Bruxelles qu’en Wallonie.

La visite d’un certificateur PEB dure environ entre 30 min et 1h30 selon la complexité et de la taille de l’habitation à certifier.

Qu’y trouve-t-on ?

>> Le numéro unique qui permet de vérifier l’authenticité du PEB via la banque de données régionale. A Bruxelles, elle est même consultable en ligne.

>> La consommation d’énergie dites primaire du bien. Elle est calculée en kilowattheure, mais cette consommation est théorique et basée sur des standards types et souvent par défaut tel que la température moyenne ou encore le taux d’occupation. Elle n’a donc rien à voir de la consommation réelle qui dépend pour chacun.

>> Cette consommation détermine un indicateur qui va sur une échelle allant de A++ à G (jusqu’à F pour la Flandre). Plus on s’éloigne du A, plus le bien est potentiellement énergivore.

Depuis quelques années, le document précise également quel est le type de rénovation à effectuer pour améliorer le score obtenu et le gain énergétique potentiel. On notera que si à Bruxelles l’urbanisme ne suit absolument pas pour les rénovations en extérieur tant les permis sont souvent longs à obtenir, cela serait plus simple en Wallonie. Dans cette région, l’introduction du code du développement territorial (CoDT) a beaucoup simplifié les choses.

A quoi faire attention lors de la certification du PEB ?

Avec l’importance accrue du certificat, préparer la visite du certificateur en constituant un dossier n’a rien d’incongru. De nombreux acteurs critiquent les limites du système basé, selon eux, sur des valeurs par défaut et donc approximatives. La visite du certificateur ne peut pas prendre trop de temps, ni coûter trop cher. La bonne nouvelle, c’est que le parc immobilier est probablement plus performant que prévu. Mais pour de futurs vendeurs, un mauvais PEB peut avoir un réel impact comme indiqué plus haut. Pour avoir une certification au plus près de la réalité, il est donc utile d’avoir sous la main tous les justificatifs de travaux réalisés par exemple. Mais aussi les plans de l’habitation, un certificat de performance énergétique antérieur ou d’un autre logement du même immeuble, des demandes acceptées de primes, un dossier de chantier voire des photos de la pose de l’isolant ou encore la documentation technique des installations de chauffage. Il est aussi indispensable que le certificateur ait accès à toutes les pièces constituant l’habitation (y compris chaufferie, caves, grenier et annexes éventuelles).

Toutes les informations sur le PEB sont à trouver en cliquant ici et les documents à préparer en cliquant ici pour la Wallonie et ici pour Bruxelles.

Depuis 2017, tant à Bruxelles qu’en Wallonie, le métier de certificateur de PEB est principalement réservé aux architectes et aux ingénieurs et ces derniers doivent passer un examen. Des mesures qui font que la fraude serait maintenant l’exception et les plaintes de moins en moins fondées. Par contre, pour les certificats d’avant 2017 à Bruxelles, les risques sont plus grands d’avoir un certificat de piètre qualité.

Quelle différence entre un certificat PEB et un audit énergétique ?

• Le certificat est obligatoire et l’audit se fait sur base volontaire.

• Le premier est un état des lieux et le second est plus une feuille de route des rénovations à effectuer à court, moyen ou long terme, pour atteindre, par exemple, la classe énergétique A.

• L’audit permet de donc prioriser les travaux à effectuer selon les besoins de la personne et son budget. Il coûte entre 900 et 1.500 euros. En Wallonie, il existe une prime de 150 à 990 euros pour ce genre d’audit.

• L’audit donne accès à des subsides qui peuvent être très intéressants, surtout en Wallonie ou la prime pour l’audit peut aller de 150 à 900 euros. On peut les retrouver sur energie.wallonie.be.