Bureaux: voici les grandes tendances pour 2017

Le rebond du marché des bureaux n’est pas attendu avant l’an prochain. Deux enjeux sont à régler à court terme dans la capitale: répondre au déficit de bâtiments de qualité s’alignant aux exigences du marché et bien négocier le redéploiement de l’espace Nord, dont la mutation débutera dans les prochains mois.

L’année 2017 sera charnière à beaucoup d’égards. Il ne faut pas s’attendre à une année flamboyante même si elle pourrait être surprenante sur certains points. ” Si Jean-Michel Meersseman, head of office agency pour Bruxelles et la Wallonie chez CBRE, est habituellement de nature plutôt enthousiaste, il calme quelque peu ses ardeurs quand il jette un oeil sur les perspectives qui l’attendent dans les prochains mois. Une année de transition se profile à l’horizon pour le bureau après une année 2016 qui a permis au marché de retrouver quelques couleurs. ” Les transactions seront bien présentes et la prise en occupation devrait être légèrement inférieure à ce que nous avons connu l’an dernier à Bruxelles, à savoir entre 350.000 m2 et 400.000 m2, poursuit-il. Mais la réelle embellie est attendue en 2018 et par après. ”

Le contexte global tend, il est vrai, à une diminution du nombre de transactions. Et le secteur public ne devrait plus rehausser la moyenne, comme cela a été le cas l’an dernier avec la prise en occupation exceptionnelle du Centre 58 par la Ville de Bruxelles (37.000 m2), du De Ligne par la police de Bruxelles (30.000 m2) ou encore du C de Ligne par Bruxelles Prévention et Sécurité (10.000 m2), tous des immeubles situés dans le Pentagone. Seuls l’Inami (vers le bâtiment Galilée), la Communauté flamande et la Région de Bruxelles-Capitale sont aujourd’hui encore dans les starting-blocks pour finaliser un deal. ” Mais les délais pour boucler une transaction avec un acteur public étant de plus en plus longs, il est difficile de s’avancer sur la question, estime Pierre-Paul Verelst, head of research BeLux auprès du conseiller en immobilier JLL. Il faut désormais patienter entre 18 et 24 mois alors que nous étions encore à 12 mois il y a peu. ” Ajoutons que contrairement à ce qu’espèrent certains courtiers, le SPF Justice ne mettra pas la main sur le Tweed (16.000 m2), l’ex-bâtiment de Vivaqua redessiné par Jaspers-Eyers. ” Ce n’est pas du tout dans nos intentions actuellement, ni pour le SPF Justice ni pour un autre SPF, précise Laurent Vrijdaghs, directeur de la Régie des bâtiments, le bras immobilier de l’Etat. La tendance est d’ailleurs plutôt à une réduction de notre présence sur le marché immobilier privé. ”

Parmi les autres transactions d’envergure attendues cette année, on peut notamment citer le Service européen pour l’action extérieur (EEAS), qui vient de lancer un appel d’offre de 17.000 m2, de même que le Comité des régions de l’Union européenne, qui recherche un bâtiment d’environ 10.000 m2. Alors que l’ambassade des Etats-Unis devrait acquérir l’ex-siège d’Axa au boulevard du Souverain, même si quelques écueils urbanistiques doivent encore être surmontés. ” La manière dont va réagir le secteur privé sera aussi intéressante à suivre, lance Pierre-Paul Verelst. Il risque d’être fortement influencé par le contexte international. Ce qui pourrait freiner ou reporter certaines transactions. Des éléments comme l’évolution de la mobilité dans la capitale ou l’amélioration des procédures urbanistiques pourraient aussi jouer. ”

Un stock qui diminue

Bruxelles souffre toutefois aujourd’hui d’un autre maux : un manque de bâtiments de qualité répondant aux exigences du marché. Soit des immeubles lumineux, bien situés, à proximité des transports en commun, qui favorisent les espaces partagés et qui possèdent de belles performances énergétiques. Un pedigree de plus en plus compliqué à trouver, surtout dans le quartier Nord, le quartier européen et le Pentagone, où le taux de disponibilité est inférieur à 5 %. ” Les chiffres qui circulent sont en effet trompeurs, fait remarquer Pierre-Paul Verelst. Sur les 1,2 million de m2 qui sont actuellement disponibles à Bruxelles, près de la moitié ne peuvent pratiquement pas être loués car ils ne correspondent pas ou plus aux exigences du marché. Ils sont soit vétustes, soit inadaptés. Et n’intéressent donc personne. ” La situation est particulièrement problématique dans le quartier Schuman et dans le centre-ville, où le vide locatif varie entre 3 et 5 %, alors que les projets d’envergure ne sont pas légion à l’exception par exemple de la Belgolaise de Redeba Invest (qui appartient à la famille Jaspers). La raison ? L’attractivité du quartier pousse les locataires à s’accrocher à leur bail, d’autant que la plupart des immeubles ont récemment fait l’objet d’un ravalement de façade. Sans parler de la difficulté pour obtenir un permis en plein centre-ville. ” La tendance d’un recentrage autour de la gare centrale se dessine, note Pierre-Paul Verelst. Le piétonnier contribue à cette concentration. ” Et ce alors qu’en 2017, seuls 45.000 m2 de neufs sont attendus sur l’ensemble du territoire bruxellois. De quoi inquiéter quelque peu les spécialistes. ” A l’inverse, en périphérie, il y a un vide locatif de 500.000 m2, lance Erik Verbruggen, head of office agency chez JLL Belgique. Ce qui représente pratiquement l’ensemble du stock du quartier Louise ! ”

La mutation attendue du quartier nord

Mais le réel enjeu bruxellois en matière de bureaux est à rechercher dans l’espace Nord, un quartier de bureaux proche de la gare du Nord, que certains ont qualifié de petit Manhattan bruxellois du fait de la hauteur de ses tours. De nombreux occupants vont quitter leurs immeubles dans les prochains mois. On pense notamment à BNP Paribas Fortis (Boréal et Manhattan) ou à la Région flamande. De quoi entraîner une vacance estimée à près de 15 %. ” 2017 sera une année charnière pour le redéveloppement de ce quartier, avec une série de préparatifs qui vont être lancés, prédit Jean-Michel Meersseman. Ce quartier fourbit actuellement ses armes pour 2018 et après. Le vide locatif va croître sérieusement avec le départ simultané de plusieurs grands occupants. Un énorme travail doit être entamé pour redonner de la qualité et de l’attractivité à ce quartier. Une mixité des fonctions est nécessaire. Ce travail doit permettre d’attirer les candidats qui lorgnent le centre-ville mais qui n’y trouvent plus de disponibilités. Si le quartier Midi y parvient, le quartier Nord doit aussi pouvoir le faire. ” Le Quatuor et le WTC IV de Befimmo ou encore le reconditionnement du Manhattan par Victory Advisors sont quelques-uns des projets emblématiques à venir.

Enfin, signalons qu’au total la disponibilité à Bruxelles devrait franchir la barre des 10 % en 2017, pour la première fois depuis longtemps. ” 2017 sera vraiment une année de transition, conclut Jean-Michel Meersseman. Beaucoup de projets devraient être livrés en 2018. Notamment ceux autour de la gare centrale et dans le quartier européen. Alors que sur le plan des loyers, la plupart des projets en cours d’élaboration affichent des loyers demandés supérieurs aux valeurs actuelles. Ce qui devrait occasionner une hausse des loyers, en particulier au CBD. ”

Par Xavier Attout.