Bruxelles: la présence d’Airbnb fait augmenter les prix des loyers (étude)

Dans la région Bruxelles-Capitale, plus il y a de biens Airbnb dans un quartier, plus les loyers augmentent. C’est la conclusion d’une étude menée par des chercheurs de l’ULB. 

Les plateformes de partage offrent la possibilité de louer un logement pour une courte période. Bien que cette économie collaborative puisse avoir des avantages économiques en termes d’emploi et de revenus, elle est également critiquée pour ses possibles effets de “gentrification” d’un quartier ou d’une région. La soi-disant ‘touristification’ causée par ces plateformes pourrait entraîner une hausse des prix des logements dans la Région de Bruxelles Capitale, souligne le rapport des chercheurs de la VUB.   

“En combinant des données uniques, nous avons étudié l’impact de l’offre Airbnb dans différents quartiers sur les prix moyens de location et d’achat à long terme dans ces mêmes quartiers“, explique le professeur Pieter-Paul Verhaeghe, responsable de l’étude. “Nous avons pris en compte un certain nombre de caractéristiques du logement lui-même ainsi que des caractéristiques temporelles et économiques constantes des quartiers.”  

Une diminution des locations après la pandémie   

L’équipe de chercheurs a observé une forte croissance d’Airbnb et de plateformes similaires de location dans des lieux touristiques avant la pandémie de Covid-19. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, l’offre d’Airbnb –  tout comme celle de Nestpick, HomeAway et RentbyOwner –  a fortement augmenté. L’offre d’Airbnb a même doublé entre 2015 et 2017 pour atteindre plus de 12.000 logements, puis s’est stabilisée à ce niveau jusqu’en 2019. La densité Airbnb par quartier, c’est-à-dire le nombre de locations Airbnb par 100 ménages, a augmenté entre 2015 et 2017 pour se stabiliser autour de 2,3 Airbnb, avant de baisser à 2,14 en 2020 en raison de la pandémie. Avec la pandémie et les restrictions de voyage, le tourisme dans la capitale et donc Airbnb ont été durement touchés. L’offre a ainsi chuté à environ 9.000 unités.   

Concrètement, Verhaeghe et ses collègues ont examiné dans quelle mesure cette forte hausse suivie de la baisse de l’offre Airbnb ont eu un effet sur les prix des loyers et des ventes de logements dans la Région de Bruxelles capitale. “Nous avons fait une distinction entre les acteurs professionnels et non professionnels sur le marché Airbnb”, explique Verhaeghe. “Nous avons spécifiquement étudié deux périodes : l’effet d’Airbnb sur les loyers entre 2016 et 2018, puis l’effet entre 2018 et 2020 pendant la pandémie de Covid-19.” 

Leur conclusion la plus marquante :  les loyers moyens mensuels par chambre ont augmenté de 365 euros en 2016 à 460 euros en 2018, puis ont de nouveau diminué à 428 euros en 2020. Cette dernière baisse est principalement due à la diminution dans la ville de Bruxelles qui est surreprésentée dans les données. Le prix de vente moyen des logements, quant à lui, a constamment augmenté entre 2015 et 2021 pour atteindre près de 300.000 euros.   

Pas d’effet sur le marché de la vente   

“Les analyses des données collectées montrent qu’une augmentation de la densité Airbnb dans un quartier entre 2016 et 2018 s’est effectivement accompagnée d’une augmentation significative des loyers moyens“, constate l’étude de la VUB.  “Cela est vrai que le logement Airbnb soit proposé par des ‘hôtes professionnels’ ou non. Il est marquant de constater un tel effet significatif sur une courte période. Cet effet inflationniste sur le marché locatif régulier est conforme à des recherches antérieures à l’étranger. Cependant, nous ne constatons aucun effet d’Airbnb sur les prix de vente moyens d’un quartier”, commente le sociologue. Le marché de la location est en effet très différent du marché de la vente.  

Les chercheurs constatent, par ailleurs, une professionnalisation croissante du marché Airbnb à Bruxelles, comme dans d’autres villes, avec de plus en plus de professionnels et d’investisseurs louant plusieurs logements simultanément sur la plateforme en ligne. “Cela n’a plus grand-chose à voir avec la philosophie originale de partage d’Airbnb, où des particuliers louent leur propre logement ou une chambre dans leur logement. La pandémie semble avoir renforcé cette tendance à la professionnalisation, les acteurs professionnels gagnant des parts de marché et l’offre chutant principalement chez les petits acteurs qui proposent sporadiquement une chambre dans leur maison ou leur appartement”, avancent-ils.