Bientôt 1.500 nouveaux kots à Bruxelles

Le logement étudiant restera un marché en croissance pendant un certain temps encore, estime le promoteur immobilier ION. Celui-ci travaille au développement de 1.500 nouvelles chambres.

ION se lance pleinement à Bruxelles. Après deux petits projets de logements étudiants dans la capitale, le promoteur immobilier basé à Waregem a maintenant des plans avancés pour réaménager l’immeuble néoclassique du Meiboom et en faire une résidence étudiante. ION souhaite aménager 230 chambres d’étudiants dans ce bâtiment situé à l’angle des rues des Sables et du Marais, dans le centre de Bruxelles, à deux pas du Musée de la bande dessinée.

“Nous en faisons un hôtel pour étudiants, car nous y proposerons également des services, précise le CEO Kristof Vanfleteren. Je ne parle pas de services haut de gamme, mais d’installations communes et d’équipements adaptés aux étudiants.”

Le projet du Meiboom a une longue histoire. La KU Leuven a acheté cet ancien siège du Bloso (l’équivalent flamand de l’Adeps) en 2012 en vue de ses projets d’expansion à Bruxelles. Dans ces plans, le bâtiment à valeur patrimoniale devait faire place à un nouveau. Les protestations du voisinage ont conduit la KU Leuven à chercher une alternative. Un accord avec Belfius a permis d’apaiser la situation. La KU Leuven s’installera dans la base du bâtiment Pacheco de Belfius, tandis que l’immeuble du Meiboom est passé dans le giron de Belfius Immo, qui s’est adressé à ION pour le redéveloppement. La demande de permis est en cours. Les partenaires espèrent l’obtenir à la mi-2024.

Une ville étudiante sous-estimée

Pour Kristof Vanfleteren, Bruxelles est sous-estimée en tant que ville étudiante. “La plupart des gens pensent que les villes étudiantes sont Gand ou Louvain, mais en réalité, Bruxelles est la plus grande ville étudiante du pays.” Les chiffres de la nouvelle édition de Kotkompas le confirment: pour l’année universitaire 2021-2022, Bruxelles comptait 119.000 étudiants, contre 81.000 à Gand et 54.000 à Louvain.

Le statut de Bruxelles en tant que capitale européenne est également un atout, souligne Kristof Vanfleteren: “Les étudiants étrangers choisissent souvent d’étudier à Bruxelles en vue d’une carrière au sein d’une des institutions européennes.”

Mais Kotkompas décrit également Bruxelles comme “un marché où l’offre est insuffisante”. “Le besoin de logements étudiants de qualité à Bruxelles est énorme, confirme le CEO d’ION. La ville a toujours été quelque peu réticente à l’égard des résidences étudiantes de grande envergure. Mais cela a changé récemment. Le projet du Meiboom fait également partie d’un accord plus large dans lequel la KU Leuven a indiqué qu’elle voulait des logements étudiants à cet endroit.”

A Gand, la plus grande ville étudiante de Flandre, le conseil municipal doit envisager d’adapter la politique en matière de logements étudiants. Début décembre, le Conseil d’Etat a annulé un règlement communal limitant la vente à la pièce de chambres d’étudiants. Cela ouvre-t-il des perspectives pour ION qui, contrairement à XIOR et Upgrade Estate, vend principalement à des investisseurs privés?

“La réglementation gantoise ne nous a pas empêchés de réaliser des projets ; nous avons dû élaborer un modèle alternatif, répond Kristof Vanfleteren. A vrai dire, nous partageons la préoccupation de la Ville de Gand: la gestion centralisée est cruciale tant pour les résidents que pour les propriétaires et les voisins d’un complexe d’étudiants. Nous intégrons d’ailleurs le principe de la gestion centrale dans tous nos projets.”

“Le prix modéré d’une chambre d’étudiant en fait également un marché relativement accessible pour les investisseurs privés.”

Avec près de 900 chambres achevées et 1.500 autres dans le pipeline, ION est l’un des plus grands promoteurs dans le segment de l’immobilier étudiant. Le promoteur se montre donc optimiste quant au potentiel de croissance et aux opportunités d’investissement dans ce segment. Pour les investisseurs, la demande croissante de kots se traduit par un flux locatif sûr et des loyers en hausse. Par ailleurs, le renforcement des normes de durabilité et de sécurité, ainsi que l’évolution des besoins des étudiants, vont progressivement écarter du marché les propriétés plus anciennes.

“C’est un marché qui va croître dans les années à venir, assure Kristof Vanfleteren. Tous les parents souhaitent que leurs enfants poursuivent leurs études. En fait, parmi les investisseurs, nous voyons une part croissante de parents qui achètent un kot pour leurs enfants. Le prix modéré d’une chambre d’étudiant en fait également un marché relativement accessible pour les investisseurs privés. Une chambre d’étudiant coûte entre 150.000 et 200.000 euros.”

Prix d’entrée bas, prix du mètre carré élevé

Ce seuil d’entrée relativement bas masque toutefois le fait que les prix au mètre carré des chambres d’étudiants sont nettement supérieurs à ceux des appartements. “C’est exact, concède Kristof Vanfleteren. Mais il faut aussi prendre en compte les mètres carrés des parties communes et des équipements. En outre, il y a aussi le coût des technologies dans chaque chambre d’étudiant.”

Le risque de vacance est quasi nul dans la situation actuelle du marché, estime encore le responsable d’ION. “Mais, dit-il, on investit toujours dans l’immobilier à plus long terme. C’est pourquoi il est important de choisir un bon emplacement. Cela implique la proximité d’établissements d’enseignement, d’installations de loisirs et de transports publics.”