L’offre des appartements neufs au plus bas dans la capitale
Le nombre d’appartements neufs mis en vente a baissé de 42% en deux ans à Bruxelles. L’offre n’a jamais été aussi faible. La situation ne devrait pas s’améliorer dans les prochains mois vu les retards engendrés dans la délivrance de permis suite au Covid. Un constat aux conséquences multiples. Les prix n’arrêtent par contre pas de grimper.
La situation était attendue, mais pas si tôt. Le nombre d’appartements neufs en cours de commercialisation connaît une chute vertigineuse depuis deux ans. Elle s’est encore accentuée ces derniers mois. Et vu les retards engendrés par les différentes administrations en matière de délivrance de permis suite au Covid, la situation va encore empirer. Le contrecoup devrait surtout se faire ressentir avec un an de retard, soit au deuxième semestre 2021 et en 2022.
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Au quatrième trimestre 2018, 2.559 unités étaient mises en vente à Bruxelles, selon les chiffres fournis en exclusivité à Trends- Tendances par le bureau d’expertise immobilière de Crombrugghe & Partners. Ce nombre est le plus élevé depuis le lancement de ce type de statistiques en 2013, alors qu’aujourd’hui, on n’en recense plus que 1.475. Jamais l’offre n’a d’ailleurs été aussi faible. Et la dégringolade va encore se poursuivre. Faut-il s’en inquiéter? Les répercussions seront en tout cas multiples. Cette situation fera, en théorie, grimper les prix de l’immobilier neuf et existant, de quoi encore diminuer l’accessibilité au logement pour les Bruxellois. Le déficit d’offre poussant les prix à la hausse alors que les candidats acquéreurs qui ne trouvent pas leur bonheur sur le marché du neuf reporteront leurs envies sur le marché existant, faisant à son tour augmenter les prix. Une situation qui mènera également à une augmentation du prix des loyers puisque les investisseurs ne pourront pas mettre de nouveaux biens sur le marché.
Le neuf reste bien plus cher
Si l’on observe les différences de prix entre les appartements neufs et les appartements existants, on voit dans certaines communes de très grandes différences. L’écart le plus grand est à trouver à Woluwe-Saint-Pierre où les prix sont de 5.065 euros/m2 pour du neuf et 3.515 euros/m2 pour de l’existant. Soit une différence de 31%. Les autres écarts les plus importants sont à retrouver à Saint-Gilles (29%), Auderghem (26%), Ixelles (22%), Laeken (21%) ou Molenbeek (20%). L’écart est par contre bien plus réduit à Etterbeek (7%), Neder-Over-Heembeek (9%) et Forest (1%).
Des prix toujours plus hauts
L’autre enseignement important, et un peu contre les attentes de certains observateurs, c’est que les prix sont partis sérieusement à la hausse en un an. Une hausse de 4,45% entre 2019 et 2020, avec des augmentations considérables dans certaines communes telles que Laeken (+ 14%), Woluwe-Saint-Lambert (+ 13%), Bruxelles-Ville (+ 11%), Auderghem (+ 10,7%), Molenbeek-Saint-Jean (+ 9%) ou encore Forest (+ 8,55%). Et si on regarde à un horizon de cinq ans, par rapport à 2015 donc, la hausse générale est de 2,4%, avec des pics à Saint-Gilles (+ 10%), Saint- Josse (+ 10%), Auderghem (+ 7%) et Bruxelles-Ville (6,7%). Les prix les plus élevés sont à retrouver à Woluwe-Saint-Lambert (602.000 euros pour une superficie moyenne de 119 m2) suivi par Ixelles (590.000 euros pour 120 m2) et Saint-Gilles (542.000 euros pour 118 m2). A contrario, il faut se déplacer à Neder-Over-Heembeek (229.500 pour un 85 m2) et à Haren (239.000 euros pour un 92 m2) pour mettre la main sur les appartements les plus abordables.
4,45% : hausse moyenne du prix des appartements neufs sur un an en Région bruxelloise.
Stock vide à Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles
Si l’on observe la répartition des appartements actuellement mis en vente, on relève que le district de Bruxelles-Nord (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren) reste le plus fourni avec 440 unités. Parmi les principaux projets, relevons le Clos Steyls (Fonds du logement, 199 unités), Park Lane (Extensa), Utopia (Godin) et Laurelle (Antonissen) à Laeken, Soho Bxl (Elitis), Warandeveld (M&A Property Investors), Faines (Fond du logement) et Green House (Jatimmo) à Neder-Over-Heembeek.
Les communes du sud de Bruxelles disposent également d’une offre qui retrouve des couleurs. Enfin uniquement Auderghem et Uccle, vu qu’il n’y a pratiquement plus rien à vendre pour le moment à Boitsfort et à Woluwe-Saint-Pierre. Les prix ont augmenté de 6,9% en un an. Rayon projets, quelques nouveaux sont apparus tels que Delta Campus (Promiris), Vinea et Dehoux à Auderghem. Le stock continue de diminuer à Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert. Il est de 261 unités alors qu’il atteignait 528 unités deux ans plus tôt. Les prix ont grimpé de 6,9% en un an. Autre recul important dans les communes d’Anderlecht, Forest et Molenbeek. On n’y dénombre plus que 248 appartements en vente alors que 604 unités étaient recensées il y a deux ans. Les prix y ont augmenté de 5,75%. Enfin, le district de Bruxelles-centre (Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles) fait peine à voir. On y dénombre plus de 83 appartements en cours de commercialisation pour 358 unités il y a deux ans et 416 unités il y a trois ans. Un recul net.
Bonne surprise à Bruxelles-Ville
Bonne surprise par contre du côté de Bruxelles-Ville où l’offre se maintient à 145 unités, en hausse par rapport à ce que l’on retrouvait il y a deux ans. Et cela alors que de nombreux projets seront mis sur le marché dans les prochaines années. Parmi ceux qui sont en vente aujourd’hui, citons Mercator Garden (Cofyna), Urban Court (AG Residential), Canal Wharf (AG Residential), Catedra (Bouygues) et Square Schuman (Urbicoon). Les prix connaissent une hausse fulgurante de 11%. A suivre de près, donc.
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