Immobilier commercial: un climat difficile

Le plus gros problème de l’immobilier commercial n’est pas la pandémie.

A la surprise de nombre d’observateurs, après plus d’une année de confinements à répétition, les bureaux ont globalement évité le désastre qui affecte les magasins et les restaurants. En effet, les propriétaires de bureaux ont été épargnés par les chocs importants de la demande, et les prix de vente dans les grandes villes se sont maintenus malgré la baisse des loyers dans de nombreux endroits. Les défaillances et les ventes en catastrophe sont restées rares.

Mais de nombreux dangers guettent encore. Si le télétravail devenait la norme, les bureaux finiraient par être superflus. Selon une estimation, la demande en Europe pourrait chuter de 17% au cours de la prochaine décennie, et de 16% en Amérique. Le prix du mètre carré aux Etats-Unis pourrait diminuer de plus de la moitié si les employés travaillaient à domicile trois jours par semaine. Toutefois, les pertes dues à la pandémie pourraient mettre des années à se matérialiser. Pour l’instant, les entreprises locataires sont enfermées dans des baux à long terme et les travailleurs retournent au bureau.

Réchauffement climatique

Le principal défi pour 2022 est fondamentalement à plus long terme, sous la forme des tentatives des régulateurs de faire face au réchauffement climatique. Les changements requis pourraient ainsi faire tomber de nombreux bureaux en désuétude.

L’énergie utilisée pour éclairer, chauffer ou refroidir les bâtiments est responsable de près d’un tiers de l’ensemble des émissions de gaz à effet de serre dans le monde. Dans des villes comme New York, 71% des émissions de gaz à effet de serre proviennent des bâtiments. Dans le monde entier, l’immobilier représente 40% de la consommation d’énergie et près d’un quart de la pollution atmosphérique.

Une avalanche de politiques publiques vise à changer la donne. La première, en Angleterre et au Pays de Galles, cherche à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments. En vertu de ces règles, un bureau sur dix dans le centre de Londres risque de devenir obsolète d’ici un an, et plus de la moitié pourraient devenir inutilisables d’ici 2027. Les responsables politiques européens exigeront que 49% de l’énergie des bâtiments proviennent de sources renouvelables d’ici 2030. Pour les investisseurs immobiliers, la nouvelle réglementation soulève des questions sur l’avenir de leurs immeubles de bureaux vieillissants.

Les locataires font également pression. Un cinquième des 2.000 plus grandes entreprises du monde se sont fixé des objectifs “net zéro” pour 2050, et nombre d’entre elles voudront aller encore plus vite. Cela passe par la décarbonisation de leurs bâtiments. Les propriétaires qui ne parviennent pas à écologiser leurs portefeuilles à temps seront confrontés à un marché de la location brutal. A l’échelle mondiale, les locataires sont déjà prêts à payer jusqu’à 11% de plus pour occuper des bâtiments les plus performants.

La décarbonisation du parc de bureaux dans le monde ne se fera toutefois pas du jour au lendemain. Pour les propriétaires peu prévoyants, 2022 marquera un brutal retour à la réalité.